Ceny mieszkań w największych polskich miastach

Już prawie rok trwa stabilizacja cen mieszkań w Polsce – wynika z najnowszego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych opracowywanego na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance. Od maja ubiegłego roku notowania indeksu nie wykraczają bardziej niż śladowo poza przedział 800-820 punktów. Najnowszy odczyt tego wskaźnika (obejmujący transakcje dokonane przez klientów Home Broker i Open Finance w okresie styczeń  – marzec 2014 r.) wynosi 799,96 pkt, o 2,3 proc. mniej niż przed miesiącem i o 3,2 proc. więcej niż przed rokiem.

Zgodnie z oczekiwaniami, zakończył się okres dynamicznych wzrostów wskaźnika w ujęciu rocznym, który był statystycznym efektem dołka cenowego z przełomu lat 2012 i 2013 związanego w dużej mierze z wygaszaniem programu Rodzina na Swoim. Notowania wskaźnika zachowują się stabilnie od kilku kwartałów.

Ceny rosną w Krakowie i Poznaniu

W skali kraju średnie ceny nie ulegają większym zmianom, ale warto zauważyć, że w poszczególnych miastach się wahają. W skali roku zaobserwowaliśmy m.in. dynamiczne zmiany cen w Gdyni (wzrost o 13,4 proc.), Zielonej Górze (wzrost o 7,2 proc.) i Katowicach (spadek o 6,1 proc.), warto jednak zwrócić uwagę, że są to relatywnie niewielkie rynki nieruchomości. Liczba transakcji w tych miastach jest kilkakrotnie niższa niż w dużych ośrodkach, co oznacza, że jedna duża inwestycja znacząco odbiegająca ceną od średnich jest w stanie wpłynąć na przeciętną cenę na całym rynku.

Z większych miast w ostatnich 12 miesiącach najbardziej ceny zmieniły się w Krakowie i Poznaniu, mniejsze zmiany zaszły zaś w Gdańsku, Lublinie i Wrocławiu. Oprócz wspomnianych już Gdańska i Katowic spadki zanotowano w Toruniu oraz Bydgoszczy.

Nominalnie najwyższe ceny mieszkań są niezmiennie w Warszawie, z ostatniego notowania ICT wynika, że jest to średnio 6966 zł za mkw. – to najniższa wartość od dokładnie roku kiedy to w notowaniu za marzec metr mieszkania w stolicy kosztował 6943 zł. Ponad 6 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania trzeba też średnio zapłacić w Krakowie (6285 zł), a w przedziale 5-6 tys. zł znalazły się Gdańsk, Gdynia, Poznań i Wrocław.

 W czterech z 16 miast branych pod uwagę przy obliczaniu Indeksu Cen Transakcyjnych przeciętne ceny są niższe niż 4 tys. zł za mkw. Są to: Bielsko Biała, Katowice, Łódź i Zielona Góra. Warto przy tym zwrócić uwagę, że Łódź jest trzecim największym miastem w Polsce, ale ze względów demograficznych i gospodarczych nie jest zbyt atrakcyjnym rynkiem dla osób inwestujących na rynku nieruchomości i stąd ceny są tam niższe niż w innych aglomeracjach.

Oczekiwana dalsza stabilizacja cen

Rynek pozostaje pod wpływem kilku czynników, które ciągną go w różnych kierunkach. Z jednej strony pozostające na najniższym w historii poziomie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych i zniechęcają do zakładania bankowych lokat (choć tu widać już sygnały ożywienia), ale z drugiej chęć banków do udzielania kredytów jest ograniczona, a wymagany wkład własny też nie ułatwia klientom życia.

Po trzech miesiącach działania wygląda na to, że wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na ceny nieruchomości w szerokim ujęciu jest ograniczony. Ze statystyk Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w pierwszym kwartale 2014 r. było prawie 4,4 tys. wniosków o kredyt z dopłatami, z czego co trzeci przypadł na Gdańsk, Poznań i Warszawę wraz z gminami do tych miast przylegającymi. Są to duże rynki i wywarcie na nie znaczącego wpływu nie jest proste, raczej nie ma co oczekiwać, że ze względu na program dojdzie do drastycznych zmian. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że od początku kwietnia w większości miast obowiązują wyższe limity, co w niektórych miastach może skończyć się podwyżką cen na rynku pierwotnym. Ale choć na niektórych rynkach lokalnych wpływ rządowych dopłat na ceny może być odczuwalny, to w skali kraju będzie on nieznaczny.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bernard Waszczyk, Open Finance