Ceny mieszkań: Białystok, Lublin i Rzeszów

Ściana wschodnia Polski – 3 województwa: podlaskie, lubelskie i podkarpackie – mimo znacznego postępu, jakiego dokonały w ciągu ostatnich lat (w roku 2000 r. PKB na głowę mieszkańca dla Polski wschodniej osiągał zaledwie 35% średniej unijnej, w 2013 natomiast już 48,4%), nadal pozostają jednymi z najmniej rozwiniętych i najmniej zamożnych regionów zarówno Polski, jak i całej Unii Europejskiej. Według badania GUS opublikowanego w roku 2017 poziom PKB na mieszkańca województw w roku 2016 wynosił odpowiednio 70,9% średniego PKB per capita dla całej Polski w województwie podlaskim, 70,5% w województwie podkarpackim i 68,9% w województwie lubelskim – wynik ostatniego z nich stanowił także najniższy odnotowany wynik spośród wszystkich województw. Większość analiz traktuje obszar Podlasia, Lubelszczyzny oraz Podkarpacia jako względnie jednolity, jednak analiza sytuacji na rynkach lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie wskazuje na zasadnicze różnice między nimi.

Jednymi z najważniejszych czynników kształtujących popyt na nieruchomości mieszkalne na lokalnych rynkach mieszkaniowych są poziom dochodów ludności i sytuacja demograficzna. Według danych GUS w ostatnich latach dynamika wzrostu płac w regionie Polski wschodniej nieznacznie przewyższała dynamikę wzrostu wynagrodzeń w całym kraju. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w całym kraju wzrosło w latach 2010 – 2017  o 40,55%, natomiast w trzech analizowanych województwach wzrost był nieco większy i wyniósł 43,30% w województwie podlaskim, 46,36% w województwie lubelskim i  46,72% w województwie podkarpackim. Poziom płac w poszczególnych województwach regionu jest zbliżony. Najniższa średnia płaca w sektorze przedsiębiorstw w lipcu 2018 roku notowana była w województwie podkarpackim i wyniosła 4 067 złotych,  w województwie lubelskim – 4 164 złote, natomiast najwyższa w województwie podlaskim – 4 193 złote.

WYKRES 1. POZIOM ŚREDNICH WYNAGRODZEŃ W SEKTORZE PRZEDSIĘBIORSTW W LATACH
2010 – 2018

Źródło: GUS

Mocno zróżnicowana jest natomiast sytuacja demograficzna stolic tych regionów. Jeśli zestawimy dane dotyczące liczby ludności i dynamiki jej zmian, okaże się, że Rzeszów zdecydowanie wyróżnia się pod względem dodatniej dynamiki liczby ludności, pomimo że jest najmniejszym spośród tych trzech miast – w 2017 roku mieszkało tam 189 662 osób. Od roku 2010 liczba mieszkańców stolicy Podkarpacia powiększyła się o 5,84%. Znacznie niższą, choć wciąż wzrostową dynamikę liczby ludności zanotowano w Białymstoku, gdzie liczba mieszkańców od 2010 do 2017 roku zwiększyła się z 294 155 do 297288, a więc o 1,07%. Zupełnie inaczej jednak wygląda sytuacja w największym z analizowanych miast – liczba ludności Lublina zmniejszyła się w badanym okresie o 9 633 osoby z 349 483 do 339 850, co oznacza spadek o 2,76%. Dane te odpowiadają prognozom demograficznym, które wskazują na Rzeszów jako jedyne miasto w Polsce poza Warszawą, którego liczba mieszkańców do roku 2050 wzrośnie, przekraczając liczbę 200 000 jeszcze przed rokiem 2030.

WYKRES 2. LICZBA LUDNOŚCI BIAŁEGOSTOKU, LUBLINA I RZESZOWA W LATACH 2010 – 2017

Źródło: GUS

O ile zatem w zbliżonym tempie wzrostu dochodów ludności trudno doszukiwać się różnic determinujących różnice na rynkach mieszkaniowych badanych miast, o tyle wydaje się, że to właśnie bardzo korzystna sytuacja demograficzna Rzeszowa oddziałuje stymulująco na lokalny rynek. Porównując bowiem wyniki budownictwa mieszkaniowego stolic trzech województw wschodniej Polski, okazuje się, że o ile w Białymstoku i Lublinie mamy do czynienia ze stabilizacją lub stosunkowo niewielkimi wzrostami, o tyle w Rzeszowie od roku 2013 notujemy wzrost bardzo dynamiczny. Proporcja liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie, do liczby mieszkańców miasta w przypadku Rzeszowa jest ponad 3-krotnie wyższa niż w przypadku pozostałych dwóch miast. Na każde 1 000 osób mieszkających w Rzeszowie w 2017 roku przypadło 19,91 mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia. W przypadku Lublina było to 6,79, natomiast w Białymstoku – 5,86. Podobna różnica w proporcjach występuje również w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania.

WYKRES 3. LICZBA MIESZKAŃ, NA KTÓRYCH BUDOWĘ WYDANO POZWOLENIA NA 1 000 MIESZKAŃCÓW W LATACH 2010 – 2017

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

W roku 2017 w Rzeszowie wydano pozwolenia na budowę 3 777 mieszkań, podczas gdy w Białymstoku i Lublinie odpowiednio 1 742 i 2 308. W tym samym okresie oddano do użytkowania 2 033 mieszkania w Białymstoku, 2 716 w Lublinie i 2 599 w Rzeszowie. Prawdopodobnie zatem znaczne różnice w aktywności inwestycyjnej są jedną z przyczyn różnic w dynamice cen nieruchomości występujących na rynkach trzech badanych miast. Według danych Centrum AMRON średnie ceny lokali mieszkalnych od początku 2016 roku rosły najszybciej w Lublinie, gdzie wzrost średniej ceny 1 metra kwadratowego lokalu mieszkalnego wyniósł 10,65% – z 4 888 zł w pierwszym kwartale 2016 do 5 390 zł w III kwartale 2018 r. Tutaj również zanotowano najwyższy poziom cen  spośród wszystkich trzech miast. Zdecydowanie najwolniej ceny rosły w Rzeszowie, gdzie w badanym okresie średnia wzrosła zaledwie o 4,65%. W pierwszym kwartale 2016 roku zanotowano tu wartość 4 761 zł, podczas gdy w III kwartale 2018 było to 4 983 zł. W tym samym okresie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Białymstoku wzrosła o 8,39%, tj. z 4 316 zł do 4 678 zł. Na rynkach domów jednorodzinnych w badanych miastach najwyższą cenę średnią i najszybszą dynamikę wzrostów cen zanotowano w Lublinie – 4 483 zł w trzecim kwartale 2018, co było wartością o 13,51% wyższą od notowanej w pierwszym kwartale 2016. W Rzeszowie średnia cena metra kwadratowego domu jednorodzinnego wyniosła na koniec III kwartału 4 025 zł i była wyższa od notowanej w pierwszym kwartale o 9,03%. W Białymstoku natomiast było to odpowiednio 3 464 zł i 4,58%.

WYKRES 4. ŚREDNIE CENY METRA KWADRATOWEGO LOKALI MIESZKALNYCH W BADANYCH MIASTACH W OKRESIE  I KW. 2016 – III KW. 2018

Źródło: Centrum AMRON

WYKRES 5. ŚREDNIE CENY METRA KWADRATOWEGO DOMÓW JEDNORODZINNYCH W BADANYCH MIASTACH W OKRESIE  I KW. 2016 – III KW. 2018

Źródło: Centrum AMRON

Jerzy Ptaszyński
Centrum AMRON