Bunt chińskich kredytobiorców hipotecznych i reakcja państwa

Od lat największymi motorami wzrostu w Chinach są budownictwo i sprzedaż domów. Szacuje się, że sektor nieruchomości odpowiada za blisko czwartą część PKB.

Mniej mieszkań w budowie, mniejsza akcja kredytowa

Każdy krach na rynku nieruchomości mógłby więc być problemem dla gospodarki z konsekwencjami dla światowych rynków.

Tymczasem w Chinach deweloperzy dostarczyli tylko 60 proc. domów, które sprzedali w latach 2013-20, a niespłacone kredyty hipoteczne wzrosły o 26,3 biliona juanów – twierdzą analitycy Nomura. Wyliczyli oni, że gdyby każdy kupujący zbankrutował, doprowadziłoby to do wzrostu niespłacanych kredytów o 388 miliardów juanów (58 miliardów USD).

Oficjalne dane mówią, że produkcja w sektorze nieruchomości skurczyła się w drugim kwartale o 7 proc. w porównaniu z 2021 rokiem, co oznacza także czwarty kwartał z rzędu spadku.

Według państwowej telewizji CCTV nowe kredyty na nieruchomości w czerwcu wyniosły nieco ponad 150 miliardów juanów (22,23 miliardy dolarów), także z trendem spadkowym.

Interwencja państwa

Dlatego Chińska Komisja Regulacyjna Bankowości i Ubezpieczeń (CBIRC) poinformowała, że banki mają zaspokajać potrzeby finansowe deweloperów tam, gdzie jest to uzasadnione. Dzięki skoordynowanym wysiłkom obecne trudności będą stosownie rozwiązane – poinformowano na łamach China Banking and Insurance News.

O kwalifikowalności właścicieli domów i długości okresów karencji będą decydować samorządy i banki, ale propozycja organów nadzoru finansowego wymaga jeszcze zgody wysokich rangą chińskich przywódców.

Największym ryzykiem jest dalsze pogorszenie zaufania konsumentów, które zagraża rodzącemu się ożywieniu w sprzedaży nieruchomości

CBIRC wezwał banki do przejęcia społecznej odpowiedzialności i aktywnego udziału w planach wypełnienia luki finansowej oraz wsparcia dla projektów nieruchomościowych.

Regulator wierzy, że te działania pomogą ustabilizować rynek nieruchomości i umożliwi szybkie wznowienie opóźnionej budowy nieruchomości w celu dostarczania domów nabywcom.

Lokalni eksperci szacują, że chiński rząd ma wolę i środki, aby rozwiązać ten problem i szybko zadziałać.

Największym ryzykiem jest bowiem dalsze pogorszenie zaufania konsumentów, które zagraża rodzącemu się ożywieniu w sprzedaży nieruchomości.

Oczekuje się np., że to deweloperzy państwowi przejmą zagrożone projekty od najbardziej zadłużonych prywatnych partnerów, aby przyspieszając konsolidację branży.

Bunt spłacających kredyty

W ostatnich dniach z Chin napływały informacje, że fala niezadowolonych nabywców nieruchomości zaczęła odmawiać spłat kredytów hipotecznych na niedokończone lub wstrzymane projekty. Wynikało to z utraty płynności przez deweloperów.

Według China Real Estate Information Corp. wstrzymano co najmniej 100 projektów w ponad 50 miastach.

Jednak w późniejszych doniesieniach E-house China Research and Development Institution informowano już o ponad 200 projektach na terenie całego kraju, które były dotknięte bojkotem kredytów hipotecznych przez nabywców domów. Problem dotyczył co najmniej 80 deweloperów.

Analitycy uważają, że spadek wartości domów był kolejnym czynnikiem odmowy realizacji płatności. Do niedawna chińskie kredyty hipoteczne uznawano za jedne z najbezpieczniejszych aktywów bankowych ze względu na wysokie zaliczki i wartość zabezpieczenia.

Kryzys na rynku nieruchomości rozpoczął się w zeszłym roku, gdy prezydent Xi Jinping starał się walczyć z wysokimi cenami i zmniejszać ryzyko poprzez ograniczenie wzrostu kredytów hipotecznych i finansowania deweloperów.

Zamknięcia miast i prowincji podczas epidemii Covid-19 także przyczyniły się do spadku sprzedaży mieszkań. Ceny nieruchomości zaczęły spadać, ale deweloperzy coraz większym stopniu nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań.

Szacuje się, że chiński system finansowy opiera się na 46 bilionach juanów (6,8 bilionów USD) niespłaconych kredytów hipotecznych; ma też 13 bilionów juanów kredytów dla krajowych deweloperów.

Rynek reaguje na interwencję państwa

Rynek wykazał ostatnio niewielkie oznaki ożywienia dzięki złagodzeniu ograniczeń przez niektóre miasta w zakupie mieszkań i majowej obniżce oprocentowania kredytów hipotecznych przez bank centralny.

Niektóre banki planowały zaostrzyć wymagania dotyczące kredytów hipotecznych w miastach wysokiego ryzyka. Priorytetem rządu jest jednak uniknięcie głębszego kryzysu nieruchomości, który wywołałby wstrząsy w całym systemie finansowym.

Indeks bankowy, który w zeszłym tygodniu spadł o 7 proc. do ponad dwuletniego minimum, wzrósł o 1,4 proc., a akcje chińskich spółek z sektora nieruchomości zyskały 3,1 proc.

Chińskie banki w większości uważają, że sytuacja jest pod kontrolą. Według nich, w większości przypadków, zaległa kwota stanowi mniej niż 1 proc. całego portfela kredytów hipotecznych, ale łączna kwota kredytów hipotecznych, na które może wpłynąć ostatni bojkot wynosi dodatkowe 2 biliony juanów.

Najnowsze wiadomości o działaniach chińskich władz pomogły lokalnym bankom i akcjom z sektora nieruchomości odrobić część ostatnich strat. Np. indeks bankowy, który w zeszłym tygodniu spadł o 7 proc. do ponad dwuletniego minimum, wzrósł o 1,4 proc. Chińskie akcje spółek z sektora nieruchomości zyskały z kolei 3,1 proc.

Do odrabiania strat akcji chińskich banków przyczyniły się również informacje, że zostanie przyspieszona emisja specjalnych obligacji samorządowych, aby uzupełnić kapitał małych banków, co jest częścią działań na rzecz ograniczenia ryzyka w tym sektorze.