Branża nieruchomości z pragmatycznym podejściem wobec niepewności geopolitycznej i gospodarczej – raport PwC/ULI
W obliczu znaczącego wzrostu obaw liderów branży nieruchomości w Europie dotyczących skutków deglobalizacji, perspektywy ożywienia aktywności inwestycyjnej pozostają ograniczone przez utrzymującą się niepewność geopolityczną i gospodarczą.
Jak wskazuje najnowszy raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 opracowany przez PwC i Urban Land Institute (ULI), dominujący w branży nastrój przesunął się z ostrożnego optymizmu w stronę pragmatyzmu.
Warszawa zaś – jako jedyne miasto Europy Środkowo-Wschodniej – potwierdza swoją pozycję dojrzałego rynku z rosnącym napływem kapitału zagranicznego.
Odsetek liderów rynku nieruchomości zaniepokojonych skutkami deglobalizacji wzrósł w ciągu dwóch lat ponad dwukrotnie – do 70 proc.
Dodatkowo 90 proc. ankietowanych wskazuje na rosnącą niestabilność polityczną na świecie (także w Europie), 86 proc. na eskalację globalnych konfliktów, a 77 proc. na słabe perspektywy wzrostu gospodarczego Europy.
W kontekście niepewnego ożywienia gospodarczego, nierównomiernego popytu najemców oraz obaw o koszty budowy, dostępność zasobów i regulacje, poziom zaufania biznesowego wśród europejskich liderów nieznacznie spadł (45 proc. wobec 50 proc. rok wcześniej). Jednocześnie wzrosły oczekiwania poprawy rentowności do końca 2026 roku – z 46 do 50 procent.
Obawy geopolityczno-gospodarcze na rynku nieruchomości
Niepewność geopolityczna i gospodarcza wpływa na sposób lokowania kapitału. W środowisku utrzymujących się wysokich stóp procentowych nieruchomości – zwłaszcza segment core – konkurują z innymi klasami aktywów, takimi jak infrastruktura czy obligacje.
Nadal istnieje luka pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a oferowanymi stopami zwrotu, choć stopniowo się zmniejsza.
W tym kontekście coraz większa część kapitału płynącego do nieruchomości wybiera „ścieżkę długu”, oferującą lepszy stosunek ryzyka do zysku niż inwestycje kapitałowe, zwłaszcza w segmencie core.
Jednocześnie rośnie udział bardziej przedsiębiorczych źródeł kapitału – funduszy private equity, osób o wysokich dochodach oraz europejskich i amerykańskich family offices.
Od cichego optymizmu do bardziej praktycznego podejścia
Simon Chinn, wiceprezes ds. badań i doradztwa w ULI Europe, komentuje: „Tegoroczny raport pokazuje obraz odpornej branży, która wciąż mierzy się z niepewnością dotyczącą ożywienia i różnorodnymi wyzwaniami operacyjnymi oraz inwestycyjnymi.
Widać, że nastroje liderów przesunęły się z cichego optymizmu w stronę bardziej praktycznego podejścia, dostosowanego do aktualnych warunków rynkowych – choć poziom zaufania biznesowego pozostaje podobny do ubiegłorocznego.
Raport ujawnia też ważne możliwości dla branży: od innowacji i dywersyfikacji po przywództwo – a także niepokojące zmiany w postrzeganiu zrównoważonego rozwoju, mimo że dekarbonizacja pozostaje wysoko na agendzie.”
Gareth Lewis, dyrektor w PwC, dodaje:
„Raport pokazuje, że europejska branża nieruchomości przechodzi trudny, ale transformacyjny etap, gdy wiele dotychczasowych korzystnych czynników przestaje działać.
Mimo to optymizm pozostaje wysoki – liderzy widzą w tym szansę na ponowne zdefiniowanie znaczenia sektora, z kapitałem gotowym wspierać tych, którzy kształtują jego przyszły rozwój i wartość w zmieniających się realiach rynkowych.”
Czytaj także: Europejski rynek nieruchomości wkracza w rok 2026 z pozytywną dynamiką
Inwestycje w nieruchomości: najlepsze miasta i sektory
W obliczu zróżnicowanych perspektyw wzrostu w Europie coraz większego znaczenia nabiera dobór kraju inwestycji. Inwestorzy koncentrują się na dojrzałych rynkach o wysokiej płynności, stabilnych fundamentach gospodarczych oraz silnych instytucjach demokratycznych i prawnych.
Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 wskazuje, że Londyn, Madryt, Paryż i Berlin już czwarty rok z rzędu utrzymują się na czele rankingu europejskich miast pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i deweloperskiej, co odzwierciedla również ich dominację w wolumenach transakcji według danych MSCI.
W czołowej dziesiątce ponownie znalazły się niemieckie miasta, choć spadły o kilka miejsc wobec 2024 roku z powodu niepewnej sytuacji gospodarczej kraju – szczególnie w segmencie funduszy otwartych. Mimo to uznawane są za odporne i stabilne rynki, zwłaszcza w sektorach mieszkaniowym i logistycznym. Berlin pozostaje najmocniejszym ośrodkiem w Niemczech dzięki dużej płynności i międzynarodowemu charakterowi.
Amsterdam awansował o jedno miejsce – na piątą pozycję. Mediolan utrzymał siódmą, a Barcelona powróciła do pierwszej dziesiątki – na ósmą.
W kontekście potrzeby dywersyfikacji geograficznej i sektorowej, coraz większą popularność zyskują niszowe, operacyjne sektory – mimo że przyciągają wciąż mniejsze wolumeny kapitału niż tradycyjne biura.
Centra danych, infrastruktura energetyczna i akademiki wskazują kierunek, w jakim zmierza zainteresowanie inwestorów – w stronę długoterminowych trendów demograficznych, cyfryzacji i dekarbonizacji.
Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe, komentuje:
„Jesteśmy w niezwykle ciekawym, choć wymagającym momencie dla branży nieruchomości. Skala zmian strukturalnych tworzy bezprecedensowe możliwości dla Europy – od wspierania transformacji energetycznej, cyfryzacji i sztucznej inteligencji, po wzmacnianie ekosystemów obronnych i naukowych.
W krótkim terminie sektor wciąż jednak zmaga się z niepewnością. Sukces osiągną ci gracze, którzy rozumieją fundamenty nieruchomości, aktywnie zarządzają aktywami, współpracują z użytkownikami i patrzą na wartość w długim horyzoncie.”
Wzrost znaczenia sztucznej inteligencji
Z tegorocznego badania wynika, że sztuczna inteligencja staje się coraz szybciej rosnącym czynnikiem zmian – 75 proc. respondentów już dziś korzysta z rozwiązań opartych na AI lub uczeniu maszynowym (rok wcześniej 51 proc.).
W ciągu najbliższych 18 miesięcy większość uczestników badania planuje wdrożenie AI w takich obszarach, jak marketing i wynajem (90 proc.), zarządzanie nieruchomościami (87 proc.), planowanie i projektowanie (84 proc.) oraz zarządzanie operacyjne i aktywami (po 86 proc.).
ESG: między długoterminowymi celami a presją krótkoterminową
Dekarbonizacja pozostaje jednym z kluczowych priorytetów sektora nieruchomości. Jednak sposób postrzegania agendy ESG uległ zmianie – coraz częściej pojawia się krytyka nadmiernych regulacji, biurokracji, a nawet samego używania tego skrótu.
Prawie połowa respondentów zmodyfikowała swoje strategie w odpowiedzi na niepewność makroekonomiczną, a zarządzający aktywami muszą wyraźniej wykazywać powiązania między ESG a wartością inwestycyjną.
Obecnie 85 proc. uczestników badania uznaje ESG za bardzo lub dość istotne (rok temu 89 proc.), natomiast odsetek tych, którzy postrzegają ESG jako kluczowy czynnik decyzyjny w perspektywie pięciu lat, spadł z 40 do 21 proc.
Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 analizuje również potencjał sektora nieruchomości w zwiększaniu konkurencyjności Europy – zwłaszcza jego rolę w transformacji technologicznej kontynentu, wymagającej rozwoju kompetencji, odporności, mobilności oraz wspierania wzrostu, dobrobytu i kreatywności.
Kinga Barchoń, liderka PwC Polska Real Estate, podkreśla:
„Na przestrzeni ostatnich lat rynek nieruchomości w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej wyraźnie się zmienił. Rok 2025 był powszechnie postrzegany jako okres przejściowy, charakteryzujący się adaptacją do środowiska niższych stóp procentowych, utrzymującą się niepewnością geopolityczną oraz poszukiwaniem nowej równowagi cenowej.
W Polsce wolumeny inwestycyjne odbiły w 2024 roku po gwałtownym spadku w 2023.
Ta faza „resetu” sygnalizuje powrót płynności, choć w sposób selektywny. Inwestorzy preferują aktywa o silnych fundamentach i niskim ryzyku operacyjnym. Aktywa drugorzędne oraz projekty spekulacyjne znajdują się pod rosnącą presją – kupujący koncentrują się na nieruchomościach typu prime w atrakcyjnych lokalizacjach lub w sektorach z trwałymi trendami strukturalnymi, takimi jak logistyka, mieszkalnictwo oraz infrastruktura energetyczna i centra danych”.
Polska i Warszawa: stabilny rynek w niepewnym regionie
W tegorocznej edycji raportu Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 Polska ponownie została wskazana jako jeden z najbardziej odpornych rynków nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.
Warszawa utrzymała pozycję lidera regionu, zajmując 12. miejsce wśród 32 miast analizowanych pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i deweloperskiej.
Stolica Polski wyprzedziła m.in. Pragę (miejsce 23) i Budapeszt (miejsce 29), potwierdzając swoją rolę kluczowego rynku dla inwestorów paneuropejskich.
Według autorów raportu, Warszawa łączy wysokie stopy zwrotu z dojrzałą strukturą rynku, oferując stabilne otoczenie prawne i gospodarcze oraz rosnącą bazę międzynarodowych najemców. Mimo geopolitycznych napięć w regionie Polska utrzymuje solidne fundamenty makroekonomiczne – niskie bezrobocie, pozytywną dźwignię finansową i równowagę między popytem a podażą.
Jak podkreślają analitycy PwC i ULI, inwestorzy coraz częściej postrzegają Warszawę jako rynek zbliżony do zachodnioeuropejskich metropolii pod względem przejrzystości, płynności i profesjonalizacji sektora.
Jednocześnie stolica Polski pozostaje atrakcyjna dla kapitału family offices i funduszy typu value-add, poszukujących długoterminowego wzrostu wartości aktywów.
„Warszawa wzmacnia swoją pozycję jako najdojrzalszy rynek inwestycyjny Europy Środkowo-Wschodniej, łącząc stabilne fundamenty gospodarcze z rosnącą dojrzałością instytucjonalną.
Dla globalnego kapitału to miasto, które potrafi łączyć bezpieczeństwo inwestycji z realnym potencjałem wzrostu” – mówi Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.
Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 jest dostępny na platformie ULI: https://europe.uli.org/research/emerging-trends/.
