Bank i Klient: Rezerwy celowe a nieruchomość mieszkalna

Michał Król

Ogólne zasady dotyczące rezerw celowych banków zdefiniowane są w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 6 grudnia 2008 r. w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków, ze zmianami (Dz.U. z 30 grudnia 2008 r.). Jeden z zasadniczych problemów tego aktu prawnego dotyczy interpretacji pojęcia nieruchomości mieszkalnej, co będzie miało wpływ na prawidłowe ustalenie wysokości rezerw celowych, a także klasyfikacji produktowej danej ekspozycji kredytowej. Nie tylko będzie oddziaływało na prezentację struktury bilansu banku, ale również będzie wpływało bezpośrednio na jego wyniki finansowe.

Pojęcie nieruchomości mieszkalnej z punktu widzenia rezerw celowych jest ważne w dwóch aspektach. Pierwszy, jak wydaje się kluczowy, dotyczy wysokości limitów pomniejszeń podstawy tworzenia rezerwy celowej, natomiast drugi – ujęcia produktowego ekspozycji kredytowej.

Limity pomniejszeń

Rozporządzenie ministra finansów w sprawie rezerw celowych przewiduje dwa rodzaje limitów pomniejszeń: pierwszy – mniej rygorystyczny w swych skutkach finansowych – dotyczy limitów pomniejszeń na ekspozycjach kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych. Drugi zaś, bardziej surowy, dotyczy limitów pomniejszeń stosowanych na kredytach zabezpieczonych na nieruchomościach pozostałych. Syntetyczne ich ujęcie przedstawiają tabele 1 i 2.

Jak się wydaje, ustawodawca przewidział dwa rodzaje limitów pomniejszeń, uznając, że ekspozycje kredytowe zabezpieczone na nieruchomościach mieszkalnych z definicji są obarczone niższym poziomem ryzyka. Dodatkowo, co do zasady, mają dłuższy horyzont spłaty (długoterminowe kredyty mieszkaniowe, hipoteczne), zaś w przypadku ewentualnego procesu windykacyjnego przymusowe zbycie tego rodzaju zabezpieczenia w swej istotnej części będzie trudniejsze – np. gdy zabezpieczenie kredytu stanowi lokal mieszkalny, w którym ujawniono zameldowane osoby lub prawa służebności. Dla kredytów zabezpieczonych nieruchomościami pozostałymi, w szczególności komercyjnymi, ryzyko kredytowe uznawane jest za relatywnie wyższe, czas trwania umowy krótszy, zaś przymusowe zbycie winno być procesem łatwiejszym.

W tabeli 3 przedstawiono symulację skutków finansowych dla dwóch rodzajów limitów – pierwszy dotyczy kredytów zabezpieczonych nieruchomościami zdefiniowanymi jako mieszkalne, drugi zaś pozostałych.

Tabela 3 wskazuje na różne potencjalne skutki finansowe dla banku traktującego odmiennie posiadany rodzaj zabezpieczenia. Zatem już z tego punktu widzenia prawidłowe i jasne zdefiniowanie nieruchomości mieszkalnej jest niezwykle ważne. Co zaskakują...