Bank i Klient: Popyt na kredyty mieszkaniowe wciąż wysoki

Jacek Gieorgica

Od początku lipca do końca września 2017 r. banki udzieliły łącznie 45 824 nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,95 mld zł – odpowiednio o 8,03% i 6,3% mniej niż w kwartale drugim. Tym samym nie udało się przewyższyć spektakularnych wyników odnotowanych po pierwszych dwóch kwartałach, niemniej rozmiar akcji kredytowej w III kw. 2017 r. nadal pozostawał na stosunkowo wysokim poziomie i znacznie przewyższył poziom ubiegłoroczny. W stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku liczba nowych kredytów była wyższa o 7,5%, a ich wartość o 13,2%.

Dobry rok

– Wszystko wskazuje na to, że pod względem skali akcji kredytowej rok 2017 będzie najlepszy od 6 lat. Mimo że po dwóch pierwszych rekordowych kwartałach br., w trzecim zaobserwowano spadek akcji kredytowej – zarówno pod względem liczby udzielonych kredytów, jak również ich łącznej wartości, to zrealizowany zostanie prognozowany przez Centrum AMRON poziom akcji kredytowej w roku 2017 w wysokości ponad 40 mld zł, przy liczbie kredytów nieprzekraczającej jednak 200 tys. sztuk. Taki wynik będzie możliwy wskutek systematycznego wzrostu średniej wartości udzielanego kredytu do poziomu 238 956 zł, oznaczającego wzrost w okresie ostatnich dwóch lat o ponad 26 tys. zł, tj. o ponad 12,6% – mówi dr Jacek ­Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Warunki panujące na rynku w III kw. br. w dalszym ciągu sprzyjały kredytobiorcom. Zdaniem ekspertów centrum AMRON, do najważniejszych czynników, które kształtowały sytuację ekonomiczną zaliczyć należy przede wszystkim stabilny wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń oraz rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych wspierający dobrą koniunkturę. Utrzymująca się na poziomie ok. 2% inflacja i w dalszym ciągu wyjątkowo niskie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP na poziomie 1,5%) powodowały, że rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal jest wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych, a koszt obsługi kredytu mieszkaniowego niski w relacji do czynszu najmu, co napędza popyt inwestycyjny. Warto zwrócić także uwagę na fakt, że średnia marża i przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w III kw. br. po raz pierwszy od dwóch lat minimalnie spadły.

Średnia marża modelowego kredytu w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat, wyniosła 2,17%, czyli o 0,05 pkt. proc. mniej w porównaniu do czerwca. Stopa referencyjna NBP nadal pozostaje na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M nie zmienił się i wyniósł 1,73%. Tym samym przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego spadło o 0,03% w porównaniu do stanu z czerwca br. i na koniec III kw. br. wyniosło 3,87%.

Stosunkowo dogodne warunki do zakupu mieszkania znalazły odbicie w poziomie prezentowanego w raporcie AMRON-SARFiN Indeksu Dostępności Mieszkaniowej (IDM). W III kw. br. jego wartość nieznacznie obniżyła się, osiągając poziom 196 pkt. (spadek o 3,82 pkt. w stosunku do poprzedniego kwartału), niemniej, analizując historyczne poziomy indeksu, widać wyraźnie, że w chwili obecnej znajduje się on w okolicach maksimum. Kilkupunktowy spadek wartości indeksu wynikał przede wszystkim z nieznacznego (o 0,81%) obniżenia średnich dochodów modelowej rodziny w III kw. oraz – co zaczyna już przybierać formę tendencji – wzrostu średnich cen nieruchomości, który w przeciągu trzech obserwowanych miesięcy wyniósł 2,77%.

Portfel bez większych zmian

Główne parametry nowego portfela kredytowego nie uległy zasadniczym zmianom w porównaniu do poprzedniego kwartału. Dominujący okres zobowiązania, poziom wskaźnika LtV, struktura walutowa, jak również najczęściej spotykane przedziały kwotowe nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych nie uległy istotnym wahaniom, odnotowując zmiany nieprzekraczające 1 pkt. proc. Najwięcej kredytów mieszkaniowych – 63,2% zostało udzielonych na okres od 25 do 35 lat i w zdecydowanej większości – bliskiej 100% – udzielono ich w rodzimej walucie. Nowe kredyty w wysokości do 300 tys. zł stanowiły 72,8% portfela, a więc był to wynik niemal identyczny jak ten odnotowany w II kw. Na uwagę zasługuje natomiast wzrost przeciętnej wartości kredytu, która w III kw. br. wyniosła 238 956 zł (o 1,88% więcej w ujęciu kwartalnym i nominalnie o 4410 zł) oraz zmiana w zakresie struktury LtV, gdzie udział kredytów ze wskaźnikiem powyżej 80% zmniejszył się o 2,29 pkt. proc., osiągając poziom 46,89%.

Podobnie jak w poprzednim okresie, dobiegający końca program „Mieszkanie dla Młodych” tylko w nieznacznym stopniu wpłynął na wyniki akcji kredytowej. 8 sierpnia 2017 r. Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach programu „MdM” do momentu osiągnięcia poziomu 100% planowanych wypłat na bieżący rok, czyli do wysokości 746 mln zł. Odblokowana kwota 67 mln zł została rozdysponowana w ciągu kilku godzin. W III kw. 2017 r. zaakceptowano 2315 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania 66,78 mln zł. W okresie od lipca do września podpisano 2279 umów kredytowych o wartości 397,17 mln zł, na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 65,55 mln zł. Kredyty udzielone w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” stanowiły 4,97% liczby oraz 3,63% wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku.

Według danych z aktualnie obowiązujących umów najmu, miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu są Warszawa (1647 zł), Gdańsk (1524 zł) oraz Wrocław (1502 zł). Kraków znalazł się w tej klasyfikacji dopiero na czwartej pozycji ze średnią stawką w wysokości 1393 zł.

Rynek mieszkaniowy

Według najnowszych danych opublikowanych przez GUS, wyniki sektora budownictwa mieszkaniowego w III kw. 2017 r. były nieco słabsze w porównaniu do poprzedniego kwartału, jednak w ujęciu rocznym widać znaczne wzrosty. W okresie od lipca do września br. wydano pozwolenia na budowę 60 112 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 54 814 lokali, czyli mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału, odpowiednio o 14,35% i 11,35%. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w III kw. br. była wyższa o 20,37% w odniesieniu do II kw. i wyniosła 45 490.

W III kw. 2017 r. deweloperzy oddali do użytkowania 23 480 lokali mieszkalnych, co oznacza wzrost o 26,60% w porównaniu do kwartału poprzedniego. W tym samym okresie sektor deweloperski rozpoczął budowę 25 770 lokali i uzyskał pozwolenia na budowę kolejnych 27 074, czyli odpowiednio o 15,77% i 28,71% mniej niż w II kw. br.

Pobicie rekordowych wyników z 2016 r. jest już w zasadzie pewne. Liczba pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów w ciągu trzech kwartałów 2017 r. stanowiła 92,10% pozwoleń z całego roku 2016, liczba rozpoczętych budów – 93,05%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania to 77,04% wyniku z ub.r.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w III kw. br. uległa natomiast bardziej wyraźnym, niż dotychczas obserwowane, zmianom w zakresie cen transakcyjnych. W okresie od lipca do września we wszystkich głównych aglomeracjach objętych analizą wzrosły średnie ceny transakcyjne m2 mieszkania. Do największego wzrostu doszło w Gdańsku – o 202 zł/m2, w Poznaniu – o 177 zł/m2,w Krakowie – o 159 zł/m2 i we Wrocławiu – o 116 zł/m2 w porównaniu do II kw. br. W Warszawie zanotowano nieco mniejszą zmianę, wzrost wyniósł 83 zł/m2.

Podobną tendencję wzrostową odnotowano na rynku najmu mieszkań. Na prawie wszystkich badanych rynkach w III kw. br. wystąpiły wzrosty stawek czynszu, jednak ich dynamika była niejednorodna i wskazywała na pogłębianie się luki cenowej pomiędzy Warszawą i pozostałymi ośrodkami miejskimi. Na rynku gdańskim, wrocławskim i katowickim wzrosty cen przekroczyły 2%, na rynku warszawskim i łódzkim oscylowały wokół 3,7%.

Według danych z aktualnie obowiązujących umów najmu, miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu są Warszawa (1647 zł), Gdańsk (1524 zł) oraz Wrocław (1502 zł). Kraków znalazł się w tej klasyfikacji dopiero na czwartej pozycji ze średnią stawką w wysokości 1393 zł. Utrata miejsca trzeciego na rzecz czwartego dokonała się wskutek wysokiego skoku cenowego średniego czynszu w Gdańsku. Najniższe średnie stawki czynszu obowiązują niezmiennie w Katowicach (877 zł) oraz w Łodzi (927 zł).

– Rynek najmu jest korzystny dla właścicieli mieszkań na wynajem – wszystkie analizowane duże miasta, poza Poznaniem, zanotowały w III kw. br. wzrost czynszów najmu w relacji do II kw., zaś w przypadku dynamiki rocznej (III kw. 2017 do III kw. 2016) uwagę przykuwa wysoka dynamika czynszów w Łodzi, wynosząca aż niemal 7%.” – podsumowuje Artur Kaźmierczak, Wspólnik Współzarządzający Grupą Mzuri

Pełna wersja raportu AMRON-SARFiN za III kw. 2017 r. dostępna jest na stronie www.zbp.pl oraz www.amron.pl