Bank i Klient: Popyt na kredyty mieszkaniowe w II kwartale wciąż bardzo wysoki
Jacek Gieorgica
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w drugim kwartale okazała się lepsza niż zakładano. W II kw. 2018 r. banki udzieliły łącznie 53 686 nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Liczba nowych umów była mniejsza o 2,67% niż w I kw., ale wyższa o 7,74% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wartość nowych kredytów w II kw. przekroczyła oczekiwania, osiągając poziom 13,741 mld zł – o 6,40% więcej niż w kwartale poprzednim. W stosunku rocznym wartość nowych kredytów w II kw. wzrosła o nieco ponad 2 mld zł i ponad 17,59%. Tym samym wyniki II kw. br. okazały się najlepsze pod względem wartości udzielonych kredytów w ciągu kilku ostatnich lat. Tymczasem liczba wszystkich czynnych umów kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 mln 192 tys. W ciągu trzech miesięcy ich przyrost netto wyniósł 24,6 tys. sztuk, czyli 1,14% wobec stanu na koniec marca. Łączna wartość zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyła natomiast poziom 400 mld zł. W okresie od kwietnia do czerwca zanotowano wzrost wartości czynnych kredytów hipotecznych przeznaczonych na cele mieszkaniowe o 2,67%, czyli nominalnie o 10,503 mld zł w porównaniu do stanu na koniec I kw.
– Akcja kredytowa w bankach osiągnęła w pierwszym półroczu najlepszy wynik od 7 lat – udzieliliśmy prawie 109 tys. kredytów hipotecznych. Wartość nowych umów kredytowych udzielonych w II kw. 2018 r. – w wysokości prawie 14 mld zł – była najlepszym wynikiem kwartalnym od 2010 r. Wartość zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyła poziom 400 mld zł. Wyniki pierwszego półrocza po raz kolejny potwierdzają naszą prognozę o możliwym przekroczeniu w roku 2018 pułapu 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej nawet 50 mld zł – komentuje dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
Mniejsza liczba kredytów przy wyższej wartości portfela przełożyła się na dostrzegalny wzrost średniej wartości kredytu ogółem, która w II kw. wyniosła 255 405 zł. W stosunku do I kw. średnia wartość kredytu była wyższa o 21 252 zł (9,08%). Średnia wartość kredytu walutowego spadła o 44 853 zł, czyli o 16,31% do poziomu 230 202 zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 255 861 zł, czyli więcej o 22 250 zł (9,52%) w stosunku do wartości zanotowanej w I kw. 2018 r. Analogiczną tendencję zaobserwowano w ujęciu rocznym.
Zmiany w tym zakresie odzwierciedla również struktura wartości kredytów. W II kw. 2018 r. udział najpopularniejszych jak dotąd kredytów z przedziału wartości 100-200 tys. zł w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych spadł o 5,46 pkt. proc (kw./kw.), osiągając 32,28%. Spadek odnotowano również wśród kredytów na kwotę do 100 tys. zł – o 0,70 pkt. proc, których udział wyniósł 9,63%. W pozostałych kategoriach w porównaniu do I kw. 2018 r. zarejestrowano natomiast wzrosty, największy w przypadku kredytów na kwotę pomiędzy 300 a 400 tys. zł – o 2,17 pkt. proc Odsetek kredytów z przedziału od 1 mln zł nie uległ zmianie.
– Przesunięcie w całej strukturze wysokości kredytów jest dobrze widoczne. Warunki makroekonomiczne w II kw. pozostawały nadal korzystne i sprzyjały zakupom nieruchomości na kredyt. Niski poziom stóp procentowych i stabilne marże, które nie drgnęły w ciągu minionego kwartału nadal zachęcają do takiej opcji. Klienci są zainteresowani mieszkaniami o większej powierzchni lub o wyższym standardzie, a z drugiej strony mamy sukcesywny wzrost wynagrodzeń i zauważalnie już rosnące ceny mieszkań, co spowodowane jest m.in. rosnącymi cenami gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa oraz stopniowym ograniczaniem podaży na rynku pierwotnym – wyjaśnia dr Jacek Furga.
Pomimo wyższych średnich kwot zaciąganych kredytów, w ciągu minionego roku zaobserwowano istotny, sukcesywny spadek udziału nowych kredytów z LtV powyżej 80% w ujęciu kwartalnym. O ile na koniec czerwca 2017 r. udział ten wynosił blisko 50%, w ostatnim okresie był już na poziomie 41,61%. Dane z ostatniego roku pokazują, że coraz częściej mamy do czynienia ze wzrostem poziomu udziału własnego w kredytowanych mieszkaniach. W II kw. konsekwentnie zwiększył się udział kredytów z LtV w przedziale 30-50% oraz 50-80%, który wyniósł odpowiednio 6,22% i 37,82%. Zmniejszeniu uległ natomiast przedział z największym wkładem własnym – z LtV nie większym niż 30%, gdzie znalazło się 14,35% nowych kredytów w ujęciu wartościowym.
W strukturze długości zobowiązań z tytułu kredytów mieszkaniowych w II kw. nie odnotowano istotnych zmian. W dalszym ciągu, przy nieco ponad 63-proc. udziale, najpopularniejszy jest okres pomiędzy 25 a 35 lat. W strukturze regionalnej kredytów obserwujemy natomiast dalszy spadek udziału kredytów zaciąganych na nieruchomości w Warszawie. Mimo że udział stolicy nadal jest najwyższy, w ciągu roku spadł z blisko 43% do 37% na koniec II kw. 2018 r. Wzrost odnotowano przede wszystkim w Trójmieście, Poznaniu i we Wrocławiu.
Wysoki popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz rosnące koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych prowadzą do wzrostu cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W II kw. 2018 r. spośród badanych lokalizacji jedynie w Białymstoku zanotowano symboliczny wręcz spadek średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania – o niecały 1% w ujęciu kwartalnym. We Wrocławiu i w Poznaniu przeciętna cena pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału, natomiast w pozostałych miastach zanotowano wzrosty. W okresie od kwietnia do czerwca średnia cena transakcyjna w aglomeracji katowickiej wzrosła o 80 zł/m2 (2,59%), w Krakowie – o 138 zł/m2 (2,15%), w Gdańsku – o 112 zł/m2 (1,80%), w Warszawie – o 137 zł/m2 (1,75%), a w Łodzi – o 60 zł/m2 (1,49%) w porównaniu do I kw. 2018 r.
W odniesieniu do ubiegłego roku, średnia cena transakcyjna 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania nie uległa zmianie tylko w Białymstoku. W pozostałych siedmiu badanych lokalizacjach zarejestrowano istotny wzrost przeciętnych cen lokali mieszkalnych – największy w Gdańsku (610 zł/m2, czyli 10,66%). W stolicy przeciętna jednostkowa cena mieszkania wzrosła o 257 zł/m2 (czyli 3,34%) w odniesieniu do II kw. ub.r.
Przeciętna powierzchnia nowo zakupionego mieszkania wyniosła w II kw. 54,57 m2 wobec 54,35 m2 w I kw. i 54,66 m2 rok wcześniej. Zauważalny wzrost w średniej powierzchni nowo kupowanego mieszkania odnotowano przede wszystkim w Warszawie, niemniej zmiany w zakresie średniej powierzchni nie wyjaśniają istotnego wzrostu średniej wartości kredytu. Oznacza to, że na rynku pierwotnym w 8 głównych aglomeracjach kupowane są przede wszystkim mieszkania droższe.
W ślad za rosnącymi średnimi cenami mieszkań w ostatnim okresie rosły również średnie stawki najmu powierzchni mieszkaniowej. Według danych firmy Mzuri, od kwietnia do czerwca bieżącego roku jedynie w Poznaniu średni czynsz najmu prywatnego mieszkania pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału. W pozostałych badanych miastach zanotowano wzrost przeciętnej stawki czynszu za wynajem mieszkania – największy w Gdańsku (o 97 zł, czyli 6,49% w odniesieniu do I kw. 2018 r.), w Łodzi (o 61 zł, czyli 6,28%) i w Warszawie (o 73 zł, czyli 4,34%).
W II kw. 2018 r. miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu najmu były: Warszawa (1 755 zł), Gdańsk (1 592 zł) i Wrocław (1 589 zł). Średni czynsz za wynajem lokalu mieszkalnego w stolicy był wyższy o 838 zł od najniższej zarejestrowanej w tym okresie przeciętnej stawki, odnotowanej w Katowicach (917 zł), co oznacza, że różnica między tymi dwoma miastami wzrosła o 58 zł w odniesieniu do I kw. 2018 r. Różnica pomiędzy przeciętną stawką czynszu odnotowaną w Warszawie i we Wrocławiu wyniosła 166 zł (czyli o 21 zł więcej niż w poprzednim kwartale), między Warszawą i Krakowem – 293 zł (o 44 zł więcej), między Warszawą i Poznaniem – 544 zł (o 69 zł więcej), a między stolicą i Łodzią – 722 zł (o 12 zł więcej). W badanym kwartale różnica pomiędzy czynszem najmu spadła jedynie pomiędzy Warszawą i Gdańskiem – o 24 zł i wyniosła 163 zł.
W ciągu ostatniego roku (II kw. 2018/II kw. 2017) stawka czynszu w Poznaniu nie uległa zmianie, natomiast w pozostałych badanych aglomeracjach zanotowano wzrosty. Najbardziej wzrosła przeciętna stawka czynszu najmu mieszkania w Gdańsku – o 203 zł (14,61%), w Łodzi – o 139 zł (15,55%) i w Warszawie – o 196 zł (12,57%).
Pełna wersja raportu AMRON-SARFiN za II kwartał dostępna jest na stronach Związku Banków Polskich oraz Centrum AMRON.
