Analiza opłacalności najmu lokali mieszkalnych w największych miastach Polski
W Polsce odsetek ludności wynajmującej mieszkania nadal jest bardzo niski, sięgający zaledwie kilku procent, jednak prywatny sektor najmu lokali mieszkalnych nieustannie się rozwija. Według danych Eurostatu za 2014 rok 1,6 mln Polaków (czyli 4,3% obywateli) wynajmuje mieszkania na zasadach rynkowych. Porównując ten wynik z danymi za 2009 rok, kiedy to najemcy stanowili zaledwie 2,2% społeczeństwa, widać, że postęp jest znaczny. Rozwój rynku najmu (aczkolwiek skumulowany w największych aglomeracjach) wynika głównie z większej mobilności zawodowej Polaków, którzy nie chcą się wiązać z jednym miejscem oraz wysokich cen nieruchomości (w stosunku do dochodów) i coraz wyższego wymaganego przez banki wkładu własnego, co powoduje, że wiele osób nie stać na zakup mieszkania. Z drugiej strony rośnie podaż lokali na wynajem.
Rekordowo niskie stopy procentowe (a przez to spadek rentowności obligacji skarbowych i oprocentowania lokat bankowych) w ostatnich kilku kwartałach wpłynęły na wzrost opłacalności zakupu mieszkania na wynajem w porównaniu do lokowania oszczędności w bankach, co mogło skłaniać zamożniejszych nabywców do zakupu lokalu mieszkalnego na wynajem. Istotny jest również fakt, że w ciągu ostatnich kilku lat na rynku najmu mieszkań w Polsce panowała względna stabilizacja. Obserwowano jedynie nieznaczne wahania średnich stawek najmu – zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych. Od drugiej połowy 2014 roku, stawki najmu nieznacznie wzrosty, jednak jedynie w największych polskich miastach. W mniejszych miejscowościach poziom czynszów najmu był w zasadzie niezmienny.
Już od kilku kwartałów sektor deweloperski notuje bardzo dobre wyniki sprzedażowe, że nie widać wyraźnych wzrostów akcji kredytowej. Odpowiedzi na pytanie skąd się bierze tak wysoki popyt na mieszkania udzielają sami deweloperzy, a potwierdzenie dają dane Narodowego Banku Polskiego. Okazuje się, że systematycznie rośnie liczba mieszkań sprzedawanych za gotówkę, zatem istnieją przesłanki do wnioskowania, że duża część zakupów na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest dokonywana w celach inwestycyjnych jako zamiennik do składania depozytów w bankach. Ponadto rynek najmu staje się coraz bardziej przejrzysty i wychodzi z szarej strefy, o czym świadczy rosnąca liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących mieszkania.
Rolę w coraz częstszym postrzeganiu najmu jako dobrej lokaty kapitału z pewnością odniosły nie tylko rekordowo niskie stopy procentowe, które przecież są zjawiskiem przejściowym. W tej kwestii mają znaczenie również starania rządu w zakresie rozwoju rynku najmu w Polsce poprzez wspieranie polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych przy pomocy programu mieszkań na wynajem oraz rozwój budownictwa społecznego, tzw. „czynszówek”. Widać zatem, że fundamenty dla rozwoju rynku najmu w Polsce istnieją i nic nie stoi na przeszkodzie, aby popularność wynajmu jako alternatywy do własności z roku na rok rosła.
W celu określenia potencjału rynków najmu lokali mieszkalnych w pięciu największych ośrodkach miejskich Polski dokonano analizy średnich stawek czynszu najmu brutto oraz przeciętnych cen transakcyjnych mieszkań w III kwartale 2015 roku. Czynsze najmu brutto stanowią sumę czynszu najmu, opłat administracyjnych oraz zaliczek na media dla mieszkań zlokalizowanych w centrum lub blisko centrum miasta, z bezpośrednim dostępem do komunikacji miejskiej, w pobliżu uczelni lub biurowców. W obliczeniach pominięto czynniki pozarynkowe, takie jak koszty około transakcyjne i około kredytowe, koszty utrzymania zasobu mieszkaniowego (w tym opłaty administracyjne, media, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu), koszty ryzyka związanego z wynajmem lokalu nieuczciwemu lokatorowi oraz niską płynnością aktywa, które są uzależnione od wielu indywidualnych czynników trudnych do zmierzenia.
Bardzo dobra sytuacja pod względem relacji średnich cen transakcyjnych i stawek najmu brutto jest w Łodzi. Zwłaszcza w przypadku starszego budownictwa, gdzie czynsze osiągają niskie wartości, ale ceny również są odpowiednio niskie, dzięki czemu potencjał rynku jest dość wysoki. Trzeba jednak pamiętać, że Łódź jest najszybciej wyludniającym się miastem, więc zainteresowanie lokalami na wynajem może spadać.
Dobrze rokują również inwestycje we Wrocławiu i Krakowie. Sytuacja w Krakowie jest nieco gorsza, ponieważ ceny mieszkań są dosyć wysokie (znacznie wyższe niż we Wrocławiu), a stawki czynszu najmu są na poziomie stawek wrocławskich. W tych miastach najlepszą inwestycją wydaje się zakup mieszkania małego, ale dwupokojowego – w tym przypadku relacja ceny mieszkania do czynszu brutto w Krakowie wynosi 10,1 w nowym budownictwie i 10,3% w starym budownictwie, a we Wrocławiu odpowiednio 10,5 oraz 10,9%.
W Poznaniu najbardziej opłacalny wydaje się wynajem kawalerek o powierzchni ok. 20 m2, dla których stosunek ceny transakcyjnej lokalu do czynszu brutto wynosi prawie 10%. W przypadku większych mieszkań, zarówno w nowym jak i starym budownictwie, współczynnik spada dość mocno, bo do 8,2%.
Najwyższe stawki czynszu można uzyskać na rynku warszawskim, jednak wynika to bezpośrednio w wysokich cen mieszkań, dlatego stosunek ceny i czynszu jest tu na dość niskim poziomie i waha się w granicach od 8,0% w przypadku kawalerek w starym budownictwie do 9,2% dla dwupokojowych mieszkań w nowych budynkach. Jest to jednak najbardziej rozwinięty rynek najmu w Polsce, charakteryzujący się stosunkowo wysokim popytem, a ponadto jest również najbardziej płynny, dlatego wycofanie się z inwestycji powinno być łatwiejsze niż w innych miastach. Z uwagi na bardzo wysokie ceny najmniejszych mieszkań, największy potencjał ma inwestycja w mieszkanie o dwóch pokojach.
Przy obecnym poziomie stawek czynszów oraz po uwzględnieniu przestoju w wynajmie lokalu i dodatkowych kosztów jak np. opłaty administracyjne, podatki, opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, ubezpieczenie lokalu czy bieżące naprawy, przeciętna stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem oscyluje w granicach 4,5-5,0%. To więcej niż przy lokowaniu środków w obligacje lub depozyty bankowe, jednak należy podkreślić znaczącą różnicę w kosztach i płynności przy inwestycji w lokaty bankowe oraz w mieszkanie na wynajem. Poza tym średnie stawki czynszu dają jedynie ogólny obraz rynku najmu w danej lokalizacji, część inwestorów uzyska wysokie dochody z wynajmu, ale będą również osoby, które zarobią dużo mniej lub nawet stracą na tego rodzaju inwestycji. Podsumowując, kupując mieszkanie na wynajem mamy szansę na osiągnięcie sporego zysku, jednak taka inwestycja wymaga dogłębnej wstępnej analizy konkretnego przypadku, a już po zakupie lokalu dużego zaangażowania przy szukaniu najemcy i bieżącej obsłudze. Taka inwestycja jest również obarczona wyższym poziomem ryzyka niż w przypadku lokaty w banku, ale jest to po prostu koszt podwyższonego potencjału zysku.
Agnieszka Pilcicka,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
