Akademia: Ukryty wzrost cen mieszkań w Polsce / Hidden housing price growth in Poland

Maximilian Mendel
Partner, Dział Doradztwa Transakcyjnego REAS

Stabilizacja cen średnich

Standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych w mieszkaniówce jest zmiana średniego poziomu cen. Najczęściej jest to średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie 1. Przez ostatnie cztery lata średnia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 000 zł/m 2, z niewielkimi odchyleniami w granicach +/ – 3 proc. Dziś powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7 885 zł/m 2 (w I kw. 2013 r. było to 7 862 zł/m 2 ). Na tej podstawie moglibyśmy stwierdzić, że poziom cen w Warszawie w całym okresie był dość stabilny. Podobnie było zresztą na pozostałych analizowanych przez REAS rynkach największych polskich miast z wyjątkiem Trójmiasta i do pewnego stopnia Łodzi, gdzie wyższe wzrosty średnich cen były notowane od początku 2015 r.

Wzrosty cen w segmentach

Jeśli weźmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego, trendy wzrostowe będą już znacz- nie bardziej zauważalne. Najlepiej zobrazuje to analiza tego zjawiska na przykładzie Warszawy. W segmencie mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła w okresie od I kw. 2013 r. do IV kw. 2016 r. o 9 proc. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15 proc. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 proc. wyższe niż na początku 2013 r. Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost między marcem 2013 i grudniem 2016 r. wyniósł aż 24 proc.

Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży zaowocowały wzrostem średniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją. A jednak odnotowany wzrost cen daleki jest wciąż od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w czasie boomu lat 2006- 2008. W znacznie mniejszym stopniu jest on obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze ...