Akademia: Kredyt bankowy – w różnych formach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

dr Elżbieta Gołąbeska
Katedra Rozwoju Regionalnego i Lokalnego
Wydział Gospodarki Przestrzennej
Wyższa Szkoła Finansów i Zarządzania w Białymstoku

Ludzie, chcąc zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, pragną posiadać nieruchomość na własność. Wynika to między innymi z panującej mody, trendów, których wspólnym mianownikiem jest domena „mieć”, „posiadać”. Jednakże z powodu wspomnianej specyfiki rynku, czyli dużej kapitałochłonności, Polacy, chcąc sfinalizować transakcję kupna, coraz częściej i chętniej decydują się na różnego rodzaju formy finansowania kredytowego.

Pojęcie kredytu wywodzi się od łacińskiego słowa „credo” co oznacza wierzę, ufam. W sensie ekonomicznym kredyt mieszkaniowy jest długoterminowym kredytem zabezpieczonym hipotecznie, umożliwiającym zakupienie na własność domu lub mieszkania.[1]

Niewątpliwie kredyt jest głównym źródłem finansowania rynku nieruchomości. Niemniej jednak można wskazać również inne, alternatywne sposoby pozyskiwania kapitału, które, jak się okazuje, są zróżnicowane. W krajach wysoko rozwiniętych różnorodność ta jest wynikiem pomysłowości inwestorów, będącej odpowiedzią na zmianę warunków na rynku kapitałowym.[2] Pomysłowość ta, jak również zmiany, podyktowane są przemianami i reformami, jakie zachodzą w polityce rządowej oraz zmieniającymi się preferencjami uczestników rynku (kredytobiorcami). Ewolucja w mechanizmie finansowania sprzyja pojawianiu się na rynku coraz to nowych form finansowania inwestycji nieruchomościowych. Do czynników mających wpływ na omawianą ewolucję należy między innymi inflacja czy globalizacja międzynarodowych kapitałów itp.

System finansowania zakupu nieruchomości można rozpatrywać na płaszczyźnie źródła pozyskiwania kapitału przez inwestora. Jako podstawowy podział wyróżnia się generalnie kapitał własny i kapitał obcy.

Kapitałem własnym mogą być (w zależności od rodzaju inwestora):

• środki własne – pochodzące z oszczędności
• środki zakładów pracy – budujących mieszkania dla swoich pracowników (na wynajem)
• środki budżetowe gmin na budowę mieszkań komunalnych przeznaczonych na wynajem
• środki deweloperów – budujących mieszkania na sprzedaż.

Jednak ze względu na dużą kapitałochłonność rynku nieruchomości, tylko nieliczni inwestorzy są w stanie w 100 proc. sfinansować inwestycję ze środków własnych. Dlatego też wielu z nich musi skorzystać ze źródeł obcych, wśród których najpopularniejszy jest kredyt bankowy.

Kredyty związane z finansowaniem budownictwa mieszkaniowego udzielane są osobom fizycznym, jak również osobom prawnym. Cechą charakterystyczną tych 3kredytów jest sposób zabezpieczenia, którym w tym przypadku jest hipoteka na nieruchomości, co sprawia, że kredyty te nazywane są kredytami hipotecznymi. Kolejną cechą specyficzną dla tego rodzaju kredytów jest wyjątkowo długi okres, na jaki zostają zaciągnięte. Okres kredytowania zależy od możliwości klienta oraz typu kredytu i zwykle wynosi on od 10 do 30 lat. Tak długi okres kredytowania ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie to banki ustalają w zupełnie inny sposób niż w przypadku pozostałych typów kredytów. Banki, aby ustalić oprocentowanie kredytu, posługują się szacunkami stóp procentowych w przyszłości. Starają się ustalić, jakie będą stopy procentowe za kilkanaście lat i to staje się podstawą do wyliczeń. W Polsce, gdy stopy procentowe w dłuższym okresie malały, banki ustaliły oprocentowanie kredytów budowlano-mieszkaniowych na bardzo niskim poziomie w porównaniu z oprocentowaniem kredytów innych typów.[3]

Zasady, sposób spłaty i czas, na jaki zostaje udzielony kredyt hipoteczny, są inne dla klienta indywidualnego, a inne dla klienta instytucjonalnego pomimo, że cel, na jaki ten kredyt jest zaciągany, w obu przypadkach jest taki sam. Tak więc banki, oprócz produktów kredytowych skierowanych do osób fizycznych, mają paletę ofert dla firm uczestniczących w budownictwie mieszkaniowym, tj.:

• spółdzielni mieszkaniowych
• wspólnot mieszkaniowych
• deweloperów
• Towarzystw Budownictwa Społecznego (budownictwo czynszowe).

W gospodarce wolnorynkowej mieszkanie nie jest już traktowane jako dobro socjalne, jak to było przed 1989 rokiem. Wówczas budownictwo ...