Dłuższe życie wielkiej płyty?
Pod koniec lutego Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiedziało przeprowadzenie diagnozy stanu budynków wzniesionych w technologii wielkopłytowej. Zgodnie z szacunkami, w Polsce powstało i użytkowanych jest około 4 milionów mieszkań w tego typu budynkach. Niektóre alarmistyczne opinie sugerują, że ze względu na zły stan techniczny znaczna część tego zasobu w krótkim czasie będzie musiała zostać zastąpiona nowym zasobem lub poddana gruntownej modernizacji. W opublikowanej na stronie internetowej informacji Instytut Techniki Budowlanej podkreśla jednak, że podejmowane działania, związane z weryfikacją stanu bezpieczeństwa tych budynków nie tylko "nie wskazują, że aktualnie jakiekolwiek zagrożenie w tym obszarze występuje" ale, że "należy patrzeć na ten temat również pod kątem aspektów użytkowych, tzn. możliwości łączenia mieszkań, ich przebudowy oraz pod względem funkcjonalnym i komfortu użytkowania".
Zestawiając ze sobą ceny mieszkań uzyskane w budynkach wzniesionych w technologii wielkopłytowej i tradycyjnej lub tradycyjnej modyfikowanej można wysnuć wniosek, że mimo pojawiających się alarmistycznych opinii stan budynków również dla ich mieszkańców i nabywców nie stanowi źródła poważnych obaw.
Ceny mieszkań w budynkach w technologii wielkopłytowej oczywiście odbiegają od cen mieszkań w budynkach w innych technologiach, jednak różnicę tę należy przypisać przede wszystkim pewnym ich cechom takim jak: standard niższy od obowiązującego na lokalnym rynku, a więc wielkość i wysokość pomieszczeń, praktyczny brak możliwości dokonania (legalnie) re-aranżacji mieszkań, stosunkowo niska jakość materiałów i wykonania, brak parkingów i garaży, znaczne bariery dla niepełnosprawnych, niska termo i dźwiękoizolacyjność czy estetyczne efekty termomodernizacji z dyskusyjną często kolorystyką na czele. W latach 2014-2015, w dzielnicach Warszawy, gdzie budynki wielkopłytowe występują najczęściej, różnice średnich cen mieszkań w budynkach wielkopłytowych i wzniesionych w innych technologiach sięgały od 2,71 % we Włochach do ponad 17% na Ursynowie i Mokotowie.
Tak dużą rozbieżność należy przypisać oczywiście różnej jakości zasobu mieszkaniowego w tych dzielnicach. W przypadku pozostałych 8 dzielnic różnice były zbliżone i mieściły się w przedziale 9-13%. Jeśli przyjrzymy się dynamice zmian średnich cen mieszkań w budynkach o różnej technologii wykonania w Warszawie okaże się, że zmiany cen mieszkań w budynkach wielkopłytowych odpowiadają zarówno pod względem kierunku jak i siły dynamice cen mieszkań w budynkach wzniesionych w innych technologiach.
Oznacza to, że na warszawskim rynku mieszkań nie widać oznak pogłębiania się rozwarstwienia cen a tym samym odchodzenia nabywców od mieszkań w budynkach wielkopłytowych. Potwierdza to zestawienie udziału transakcji sprzedaży mieszkań w wielkiej płycie w rynku. W badanych przez nas dzielnicach mieszkania w wielkiej płycie miały zdecydowanie największy udział na Targówku, gdzie były przedmiotem obrotu w ponad 42% umów sprzedaży. Najniższy udział w rynku odnotowaliśmy w dzielnicy Wilanów – zaledwie 6,46%.
W informacji ITB dotyczącej stanu technicznego budynków mieszkalnych wykonanych w technologiach uprzemysłowionych (z „wielkiej płyty”) czytamy również, że głównym wynikiem tego programu (audytu), będzie „kompleksowy raport o stanie uprzemysłowionego budownictwa mieszkaniowego w Polsce, zawierający wytyczne działań w celu zachowania bezpieczeństwa i podniesienia komfortu użytkowania z uwzględnieniem współczesnych oraz przyszłych wymagań funkcjonalnych”. Może to oznaczać, że z punktu widzenia zarówno bezpieczeństwa jak i atrakcyjności (w przypadku możliwego podniesienia standardu) wiele z tych budynków może jeszcze długo spełniać swoją rolę i cieszyć się zainteresowaniem nabywców, biorąc pod uwagę zwłaszcza ich dobrą lokalizację, skomunikowane z centrum miasta i dobrze rozwiniętą infrastrukturę społeczną.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz
Centrum AMRON
