Raporty: AMRON – SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości I kwartał 2015 r.

O RAPORCIE

Dr Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków
Polskich, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Szanowni Państwo,
w najnowszej, już dwudziestej trzeciej edycji Raportu AMRONSARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości prezentujemy wyniki pierwszego kwartału roku 2015 w odniesieniu do wyników z kilku poprzednich kwartałów. Niestety, nie zmieniają one trwającego od ponad ośmiu lat spadkowego trendu skali akcji kredytowej sektora bankowego. Nie bez znaczenia jest zapewne w tym przypadku efekt sezonowości występujący w poprzednich latach, zgodnie z którym każdorazowo wyniki pierwszego kwartału cechuje spadek w relacji do wyników ostatniego kwartału roku poprzedniego. Na szczęście. tegoroczny spadek był nieznaczny, nieprzekraczający 2 proc., a zarówno liczba (42,2 tys. sztuk), jak i wartość (8,9 mld zł) nowo udzielonych kredytów w I kwartale 2015 roku stanowić mogą dobre oparcie dla poprawy wyników w kolejnych kwartałach. Pojawia się tylko pytanie, czy możemy na taką poprawę liczyć?

Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, które osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima, nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego. Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym – przy niskich cenach i rosnącej ofercie mieszkań na rynku pierwotnym – wykorzystują nadal ci, którzy dysponują gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych oraz innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości przeznaczane na wynajem. Rentowność z najmu zdecydowanie przewyższa zwroty z lokat oferowane przez instytucje finansowe. Nie byli oni jednak w stanie zdjąć z rynku lokali nowo wprowadzanych przez deweloperów. Ponownie wzrosła oferta na rynku pierwotnym. Pomimo zaniepokojenia tym faktem, deweloperzy, w obawie przed zaostrzeniem przepisów ustawy o rachunku powierniczym, wprowadzają na rynek kolejne inwestycje.

Co prawda, zgodnie z zasadą sezonowości, w I kwartale 2015 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 26 proc. w odniesieniu do IV kwartału 2014 roku i wyniosła 31 817 lokali. Jednak w przypadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (31 809 lokali), a także liczby wydanych pozwoleń na budowę (38 447 mieszkań) zanotowano niewielkie zmiany, odpowiednio spadek i wzrost o 5 proc.

Ceny transakcyjne w największych miastach Polski od 2011 roku podlegają jedynie nieznacznym wahaniom, choć należy przyznać, że wzrosły. W ujęciu rocznym (I kw. 2015/I kw. 2014) zaobserwowano spadek średniej ceny transakcyjnej w dwóch spośród wszystkich badanych miast: w Krakowie (o 82 zł/m2) i w Gdańsku (o 58 zł/m2). Można stwierdzić, że ceny mieszkań w Warszawie i Białymstoku pozostały na poziomie sprzed roku. W pozostałych miastach przeciętne ceny transakcyjne 1 m2 w odniesieniu do I kwartału 2014 roku wzrosły. Najwięcej, bo o 180 zł/m2, wzrosła średnia cena lokalu mieszkalnego w aglomeracji katowickiej, natomiast w Poznaniu, Łodzi i Wrocławiu wzrost wyniósł odpowiednio: 166, 161 i 39 zł/m2.

Potwierdza to naszą tezę z poprzedniego Raportu, że dochodzi do „testowania” gotowości lokalnych rynków na akceptację wzrostu cen. Jednak w ocenie Centrum AMRON brak jest uzasadnienia dla realizacji takiego scenariusza w najbliższym czasie. Trudno zgodzić się z pojawiającymi się komentarzami o rozpoczynającej się fazie wzrostu na rynku transakcji mieszkaniowych. Brak jest bowiem argumentów pozwalających na prognozowanie wzrostu akcji kredytowej w obszarze finansowania zakupu mieszkań, a trudno oczekiwać na wzrost strumienia na inwestycje mieszkaniowe środków wycofywanych z rynku kapitałowego. Wygaszany jest również dotychczasowy strumień finansowania inwestycji mieszkaniowych w Polsce przez naszą emigrację zarobkową. Zgodnie z najnowszymi badaniami NBP, w szeregach naszych emigrantów rośnie liczba tych, którzy porzucają dotychczasowe plany szybkiego powrotu do kraju i zaczynają organizować sobie życie na emigracji. Nie zmieni tego nastawienia również to, co zostało powiedziane w prezydenckiej kampanii wyborczej – temat polityki mieszkaniowej został w niej praktycznie pominięty. Wyciągając wnioski z wyników wyborów prezydenckich, Związek Banków Polskich nie może dalej przyglądać się polityce zaniechania rządu i parlamentu w sferze finansowania budownictwa mieszkaniowego. Od kilku lat bezskutecznie promujemy sprawdzone w wielu krajach rozwiązania systemowe.

Wielkimi krokami zbliża się kolejna kampania wyborcza – wybory do parlamentu. Jako izba gospodarcza sektora bankowego rozpoczęliśmy już dyskusję nad przyszłymi systemowymi rozwiązaniami w obszarze finansowania budownictwa mieszkaniowego, które powinny opierać się o dwa podstawowe filary finansowania – banki hipoteczne oraz kasy oszczędnościowo-budowlane. W programie Kongresu Finansowania Nieruchomości, organizowanego przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP oraz Centrum AMRON w dniach 26-27 listopada 2015 roku, zaplanowana została debata, która powinna zakończyć się przyjęciem Programu Mieszkaniowego na lata 2016-2030. Czekamy już dziś na Państwa propozycje, które powinny stać się przedmiotem takiej debaty oraz deklaracje ...