Perspektywy zmian na rynku deweloperskim

Od tamtego czasu niskie stopy procentowe skłaniają nabywców do zakupu mieszkań zarówno dla celów własnych, jak i inwestycyjnych. Mieszkania finansowane są niskooprocentowanymi kredytami lub środkami własnymi wycofywanymi z lokat lub innych instrumentów. Program „Mieszkanie dla Młodych” stwarza możliwości zakupu mieszkania z dofinansowaniem Skarbu Państwa, a nowe zasady obowiązujące od września br. (tj. wzrost dofinansowania wkładu własnego oraz rozszerzenie programu na rynek wtórny) skutkują wzrostem liczby wniosków o dopłaty w większości miast. Bogactwo ofert pozwala znaleźć mieszkanie o powierzchni, cenie i lokalizacji spełniających preferencje nabywcy, choć coraz trudniej jest kupić mieszkanie na etapie oddania budynku do użytkowania. Nieznacznie rosną też średnie dochody rodziny, w ostatnim kwartale br. zaobserwowano ich wzrost o 1,05%.

Deweloperzy biją kolejne rekordy zarówno pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, liczby rozpoczynanych budów, jak również mieszkań oddanych do użytkowania – wg danych GUS w III kw. we wszystkich tych kategoriach zanotowano ok. 20% wzrost w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Jak długo może trwać dobra passa deweloperów i czy widać już zapowiedź zmian?

Jedną z takich zapowiedzi może być spadek rozpoczętych budów – według danych GUS, w III kwartale 2015 odnotowano 5% spadek. Zważywszy na fakt, że średni okres trwania inwestycji deweloperskiej (licząc od dnia rozpoczęcia prac przygotowawczych na budowie do uzyskania pozwolenia na użytkowanie) wynosi około 2 lat, w dalszej perspektywie – przy założeniu współudziału innych czynników – nie można wykluczyć spadków sprzedaży.

Popyt na nieruchomości determinowany jest w dużej mierze przez rynek kredytów hipotecznych. Zapowiadany od stycznia 2016 r. wzrost wymaganego wkładu własnego do poziomu 15%, a od stycznia 2017 r. do 20%, nie jest co prawda bezwzględny, niemniej nowe wymogi wobec banków wynikające z Rekomendacji S mogą stanowić bariery dla osób o relatywnie niskim poziomie zarobków lub krótkiej historii oszczędzania.

Wiadomo już, że wśród banków, które zamierzają zaprzestać udzielania kredytów z LtV 90%, znajdą się co najmniej mBank SA oraz Bank Polskiej Spółdzielczości SA. Może to więc w krótkiej perspektywie przyspieszyć decyzję ich klientów o zakupie mieszkania na kredyt. Z drugiej strony, część banków (m.in. Bank BPH SA, Bank Handlowy w Warszawie SA, Crédit Agricole Bank Polska SA czy ING Bank Śląski SA) już w bieżącym roku wymagała wkładu własnego na poziomie 20%. Wprowadzenie wcześniejszych wymogów KNF w zakresie pięcio- i dziesięcioprocentowych limitów wkładu własnego z 2014 i 2015 r. nie wpłynęło także w istotnym stopniu na rynek kredytów hipotecznych. Zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów, mimo wprowadzenia obowiązkowego wkładu własnego, pozostawały na stabilnym poziomie.

Wiele zależeć będzie od wysokości stóp procentowych. Ich poziom pozostaje stabilny, w III kwartale 2015 roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała je także na rekordowo niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wynosi 1,50%, jednak nieznacznie (do poziomu 1,72% wobec 1,68% w II kwartale 2015r.) wzrósł WIBOR 3M. Pociągnęło to za sobą szczątkowy (o wysokości 0,02 p.p. w porównaniu do II kwartału 2015 roku) wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które przeciętnie w III kwartale 2015 roku wyniosło 3,48%. Nie są to zmiany wskazujące ani na trwałe, ani tym bardziej skokowe zmiany na rynku, jednak wymagają z pewnością monitorowania. Wzrost stóp procentowych skutkowałby z jednej strony wyższymi kosztami kredytu i spadkiem zdolności kredytowej części potencjalnych nabywców, z drugiej strony – obniżeniem atrakcyjności najmu jako środka pomnażania kapitału, konkurencyjnego względem lokat bankowych. Spadkom mogłaby więc ulec liczba transakcji nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych. Ryzyko podniesienia kosztów kredytu hipotecznego niesie również pomysł nowego rządu dotyczący wprowadzenia podatku bankowego. Nałożenie 0,39% podatku od aktywów spowoduje przerzucenie tych kosztów na klientów, co skutkować może osłabieniem zdolności kredytowej kupujących mieszkanie.

Również konieczność podziału środków na dopłaty do Programu „MdM” pomiędzy rynek pierwotny i wtórny, zgodnie z zasadami obowiązującymi od września br., może przyczynić się do gorszych wyników sprzedażowych deweloperów, choć skala oddziaływania tego narzędzia kreowania polityki mieszkaniowej przez państwo nie była do tej pory znacząca. Z drugiej strony, to właśnie w III kwartale br., na skutek zwiększenia limitów dopłat oraz otwarcia programu na rynek wtórny, wpłynęło najwięcej wniosków o dofinansowania zakupu mieszkań – nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi przyniosła najlepsze wyniki Programu w całej jego historii.

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie danych NBP i GUS

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Niewykluczone, że perspektywa zakończenia Programu „MdM” w 2018 r. – wobec braku konkretnych propozycji rządu dotyczących kreowania nowej polityki mieszkaniowej – w najbliższym okresie skłoni część nabywców do decyzji o zakupie mieszkania.

Nakreślony na 10 lat państwowy programu budowy mieszkań (z jakim terminem wdrożenia?), których ceny za m2 z wykończeniem nie przekraczałyby 3 tys. zł., brzmi zachęcająco, ale budzi sceptycyzm ekspertów. Możliwość osiągnięcia niskiej ceny upatrywana jest w budowaniu budynków na gruntach przekazanych przez Skarb Państwa oraz finansowaniu uzbrojenia środkami unijnymi. Tanie mieszkania zapowiadane przez PiS oferowane byłyby w trzech formach: na wynajem, na wynajem z możliwością nabycia oraz na sprzedaż.

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie danych BGK

Cenny krok w kierunku systemowego podejścia do polityki mieszkaniowej stanowi pomysł powrotu do kas mieszkaniowych, dopóki jednak nieznane są szczegóły tej propozycji, w tym termin uruchomienia, łączna liczba środków przekazana na ten cel, a tym bardziej szczegółowe zasady istotne dla przeciętnego Kowalskiego, takie jak horyzont oszczędzania, wysokość oprocentowania rachunków, wysokość premii, jaką państwo zasilałoby rachunki oszczędzających, należy wstrzymać się z oceną tej propozycji.

Joanna Komorowska
Analityk Rynku Nieruchomości, Koordynator Projektów Zewnętrznych
Centrum AMRON
e-mail: joanna.komorowska@amron.pl
www.amron.pl