W poszukiwaniu pomysłu na politykę mieszkaniową

-W jaką grę gramy tymi kartami? – trawestując tytuł debaty, moderator wskazał na brak konsekwencji w zakresie polityki mieszkaniowej w Polsce. Patrząc na decyzje kolejnych rządów trudno ocenić, jaki jest cel podejmowanych działań: czy chodzi o zapewnienie mieszkania jak największej liczbie Kowalskich, czy wszystkim Polakom, czy też promowanie posiadani lokali mieszkalnych na własność? Ten ostatni model wcale nie musi być najsłuszniejszy; Wojciech Szeląg wskazał tu na przykład Niemiec, gdzie – jak sam określił – „fetysz własności nie jest tak silny jak w Polsce”, a wiele rodzin całymi latami zamieszkuje w lokalach wynajmowanych. Z opinią tą zgodził się Grzegorz Kiełpsz, twierdząc, iż zasadniczym celem polityki mieszkaniowej – której notabene w Polsce brakuje – powinna być próba zapewnienia mieszkania nie tylko tym, których stać na zakup. Zdaniem prezesa PZFD polityka mieszkaniowa powinna się ona składać z trzech filarów. Pierwszy z nich winny stanowić mieszkania socjalne dla osób których nie stać ani na zakup ani wynajem w cenach rynkowych; ta forma zapewniania potrzeb mieszkaniowych winna znaleźć się w gestii samorządów, otrzymujących wsparcie z budżetu. Drugi filar stanowiłyby czynszowe mieszkania wynajmowane po czynszach regulowanych – droższe aniżeli lokale socjalne, ale wciąż dostępne dla szerszej grupy najemców. I wreszcie ostatnia grupa – czyli mieszkania własnościowe i lokale wynajmowane po cenach rynkowych.

Fot. Marzena Stokłosa

Zdaniem Wojciecha Szeląga dominacja modelu mieszkania na własność wynika również z pobudek politycznych. Partie ubiegające się o wyborcze zwycięstwo nadmiernie akcentują budowanie mieszkań własnościowych – z uwagi na fakt, że ten kierunek jest lepiej odbierany przez wyborców. Grzegorz Kiełpsz uważa jednak, że model wynajmu mieszkań będzie stawać się nad Wisłą coraz popularniejszy. Prezes PZFD wskazał tu na fakt, iż nabywcami tego rodzaju lokali mogą być bardzo różne podmioty. – Deweloperzy dostarczają dobro w postaci mieszkania, a odbiorcą mogą być różne grupy – od funduszy i samorządów po klientów indywidualnych – powiedział.

– Polska ma politykę mieszkaniową ale jest ona zła, jest to polityka chaosu – zaznaczył wiceprezes Związku Banków Polskich Jerzy Bańka. Jego zdaniem, należy postawić kluczowe pytanie: czy państwo powinno angażować się w finansowanie budowania mieszkań – czy też raczej tworzyć programy służące tej polityce, w szczególności popularyzujące długoterminowe oszczędzanie. oszczędzanie. Odrębną kwestią jest oczywiście konieczność budowy lokali socjalnych dla najuboższych – wiceprezes ZBP przypomniał, że jest to konieczne przede wszystkim po to, by zgodnie z Konstytucją rozwiązać problem bezdomności. – Nie mogą w XXI wieku w Europie funkcjonować przepisy umożliwiające eksmisję na bruk – podkreślił Jerzy Bańka, równocześnie zaznaczając, że obecne rozwiązania w ustawie o ochronie lokatorów w dłuższej perspektywie szkodzą samym lokatorom – zniechęcając do inwestowania w mieszkania pod wynajem. – W Polsce jest duży kapitał, który może być uruchomiony po usunięciu tych barier – dodał wiceprezes Związku Banków Polskich.

Zastępca prezesa BGK Radosław Stępień przypomniał, że reprezentowana przez niego placówka dysponuje instrumentami pozwalającymi na wsparcie wszelkich form mieszkalnictwa: od Funduszu Dopłat mającego wspierać budowę lokali socjalnych poprzez instrumenty dla rozwoju sektora TBS – korzystniejszego dla uboższych gospodarstw domowych niż kredyt choćby z uwagi na fakt, iż wkład w TBS nie wiąże tak bardzo z lokalem – aż po program budowy mieszkań na wynajem czy instrumenty takie jak Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych. – Gdyby dziś zapadła decyzja w którym kierunku idziemy to instrumenty finansowe dla każdej z opcji są gotowe – zaznaczył Radosław Stępień.

Polski rynek nieruchomości czeka jeszcze inne wyzwanie – niestety, dość powszechnie bagatelizowane. Wiele budynków powstałych w epoce PRL wymaga, bądź za chwilę będzie wymagać, gruntownego remontu lub wyburzenia. Takich lokali, według różnych szacunków, może być od kilkuset tysięcy do nawet 4 milionów. Wiceprezes ZBP przypomniał, że sytuacja jest bardzo poważna; większość tych budynków przewidziano na 50 – 60 lat eksploatacji. Jeśli dodamy do tego typową dla poprzedniego ustroju niską jakość wykonania, mamy do czynienia z „tykającą bombą”. – Osoby tam mieszkające nie są osobami wysoko sytuowanymi, nie są w stanie pokryć kosztów przeniesienia się do nowego mieszkania – podkreślił Jerzy Bańka, wskazując konieczność utworzenia programów ze wsparciem państwowym dla osób, które będą musiały zmienić z tego powodu miejsce zamieszkania. – Nie możemy czekać aż dojdzie do tragedii – powiedział wiceprezes Związku Banków Polskich. Grzegorz Kiełpsz wskazał na inny problem wiążący się z wymianą zasobu lokalowego z czasów socjalizmu. W blokach występują najróżniejsze formy posiadania lokali – od „spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu” i mieszkań wyodrębnionych aż po lokale pozostające w zasobach gminy.

Musimy wrócić do hasła, ze kołem zamachowym gospodarki są inwestycje mieszkaniowe – uważa prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji Jacek Furga. Jego zdaniem, każda złotówka wydawana na budownictwo mieszkaniowe daje 3 złote inwestycji w sektorze pozamieszkaniowym. Według Jacka Furgi, błędem jest budowanie lokali z zamysłem przydzielenia ich do konkretnego segmentu (lokale socjalne bądź na wynajem). W wielu krajach „socjalni” mieszkają w normalnych mieszkaniach, a forma wsparcia państwowego sprowadza się do dopłat – co przynosi skutek społeczny w postaci łatwiejszego wychodzenia ze strefy ubóstwa. – Nie róbmy substandardów z mieszkań socjalnych – dodał Jacek Furga. Przykładem, jak pogodzić ze sobą różne formy wsparcia mieszkalnictwa może być rynek niemiecki; prezes CPBiI przypomniał, że u naszego zachodniego sąsiada istnieje kilkanaście różnych programów polityki mieszkaniowej – wśród nich na przykład możliwość wrzucania w koszty uzyskania przychodu wydatków na wynajem mieszkania. Wiceprezes BGK wskazał na inną patologię: motywowane względami politycznymi obniżanie czynszy w lokalach komunalnych poniżej kosztów utrzymania. – Niebezpieczne jest generowanie deficytu przez te lokale przy zaniżonych czynszach – uważa Radosław Stępień. W dalszej części debaty poruszano między innymi kwestie związane z ryzykami na rynku kredytowym.

Dwudniowe obrady w telegraficznym skrócie podsumował dziennikarz „Gazety Wyborczej” Marek Wielgo. Konferencję zakończył prezes CPBiI Jacek Furga, dziękując wszystkim uczestnikom i panelistom za udział w debatach.

Karol Jerzy Mórawski