Czy kredyt hipoteczny w Polsce jest drogi i dlaczego

Autorzy raportu opracowanego na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości, dr hab. Paweł Szczęśniak z Katedry Prawa Finansowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, dr Jarosław Bełdowski z Katedry Międzynarodowych Studiów Porównawczych w SGH oraz doktorant SGH Łukasz Dąbroś dokonali analizy licznych i złożonych czynników wpływających na wysokość kosztów kredytów hipotecznych w Polsce. Wzięli pod uwagę zarówno przyczyny ekonomiczne, jak też instytucjonalne i prawno-podatkowe, w tym oddziaływujące na rynek polityki publiczne.

Autorska analiza

Z punktu widzenia czysto ekonomicznego, oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy od dwóch podstawowych czynników – ceny pieniądza na rynku międzybankowym wyznaczanej przez wskaźnik WIBOR oraz marż banków. Raport zaprzecza tezie, jakoby w ostatnich latach doszło do niekontrolowanego wzrostu marż kredytowych w Polsce, a przeciwnie – mają one tendencję spadkową. Takie wyniki dała autorska analiza ekonometryczna czynników wpływających na marże na kredytach hipotecznych w Polsce w porównaniu z innymi rynkami Unii Europejskiej. Ważniejszym problemem jest natomiast wysoka cena pieniądza.

Autorzy prześledzili równocześnie zagadnienia prawno-instytucjonalne regulacji rynku kredytów hipotecznych oraz kwestie podatkowe i ich wpływ na cenę pieniądza oraz na wysokość marży. Dokonali przeglądu i porównania rozwiązań prawnych ograniczających oprocentowanie kredytów hipotecznych w jedenastu państwach Unii. Pozwoliło im to usystematyzować metody, jakie podejmują władze publiczne, by ograniczyć wysokość oprocentowania. Zaprezentowana w raporcie jest pierwszą w Polsce analizą porównawczą rozwiązań mających na celu ograniczyć wysokość oprocentowania kredytów.

Sformułowali także rekomendacje, które mogą okazać się istotne i dla banków, i dla kredytobiorców. Mogą one być także ważne dla instytucji państwowych podejmujących decyzje o czynnikach mających wpływ na oprocentowanie, jak też dla organów nadzorczych.

O kredytach decyduje RPP

Oprocentowany jest on według stawki WIBOR (zazwyczaj 3M lub 6M) oraz marży banku. Do kosztów prócz odsetek doliczyć trzeba także opłaty, prowizje, marże, podatki oraz koszty usług dodatkowych, jak np. ubezpieczeń.

Choć najważniejszy kosztotwórczy element, czyli oprocentowanie, w znacznej części udzielanego finansowania ma obecnie okresowo stałą stopę, to właśnie oprocentowanie kredytów na stopie zmiennej, czyli oparte na wskaźniku WIBOR, budziło w ostatnim okresie – szczególnie w czasie gwałtownego wzrostu stóp procentowych NBP od jesieni 2021 r. – najwięcej sporów, dyskusji i kontrowersji. Czy to znaczy, że kredyty hipoteczne w Polsce są drogie? Jak kształtowana jest ich cena i co na nią wpływa? Jak cena kredytów hipotecznych wygląda na tle innych krajów Unii Europejskiej?

Oprocentowanie zależy od dwóch podstawowych czynników – ceny pieniądza na rynku międzybankowym, którą odzwierciedla stawka WIBOR, oraz marży banku. Stawka WIBOR natomiast zależy wprost od polityki pieniężnej prowadzonej przez Narodowy Bank Polski. Choć stopa referencyjna NBP stanowi jedynie wskazówkę dla banków, jakiego poziomu oprocentowania oczekuje od nich bank centralny, to wysokość WIBOR podąża w ślad za stopą referencyjną NBP, a czasem ją wyprzedza, odzwierciedlając oczekiwania rynku co do zmian stóp banku centralnego. Problem ekonomiczny dla kredytobiorców powstał wtedy, gdy na przełomie lat 2021 i 2022 średnia różnica między oprocentowaniem kredytów w Polsce i w Unii Europejskiej zaczęła gwałtowanie rosnąć, gdyż NBP zaczął wcześniej dokonywać zacieśnienia polityki monetarnej niż Europejski Bank Centralny oraz banki centralne kilku innych gospodarek UE poza strefą euro (jak np. Szwecja).

Przypomnijmy – cykl podwyżek stóp rozpoczął się 7 października 2021 r, kiedy to stopa referencyjna wzrosła z 0,1 do 0,5%. Na początku 2022 r. stopa referencyjna wynosiła już 1,75%, a gdy cykl podwyżek zakończył się 8 września 2022 r. osiągnęła poziom 6,75%. Cykl podwyżek przełożył się natychmiast na wysokość WIBOR, w konsekwencji na oprocentowanie każdego kredytu hipotecznego udzielonego na stopę zmienną, a w tamtym czasie była to zdecydowana większość finansowania. O ile jeszcze w połowie 2021 r. stopa WIBOR 3M była bliska zeru, w połowie następnego roku przekroczyła 7%. Ten fakt zdecydował o wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych i dotkliwości kosztów dla kredytobiorców.

Europejski Bank Centralny rozpoczął cykl zacieśniania polityki pieniężnej sporo później, bo dopiero w lipcu 2022 r. Inflacja w strefie euro nie wystrzeliła nigdy do takiego poziomu jak w Polsce (maksimum 10,6% w październiku 2022 r. wobec 18,4% w lutym 2023 r. w Polsce), w związku z czym stopa depozytowa EBC osiągnęła szczytową wartość 4% we wrześniu 2023 r., a stopa operacji refinansujących 4,5%. Podwyżki były więc znacznie skromniejsze niż w przypadku NBP.

Dlatego właśnie na przełomie 2021 i 2022 r. różnica w oprocentowaniu kredytów hipotecznych w Polsce i w strefie euro zaczęła gwałtownie rosnąć i utrzymuje się nadal w związku z dysparytetem stóp. Obecnie główna stopa depozytowa w strefie euro wynosi 2%, gdy stopa referencyjna NBP jest na poziomie ponad dwa razy wyższym i wynosi 4,5%. Wniosek z tego jest taki, że to – ostatecznie – Rada Polityki Pieniężnej decyduje o tym, ile kosztuje kredyt.

Struktura własnościowa mieszkań

Ekonomicznym czynnikiem mogącym wpływać na koszt kredytu hipotecznego może być także struktura własnościowa mieszkań w Polsce. Jest ona charakterystyczna dla krajów byłego bloku wschodniego, a przeważa w niej własność mieszkań nad najmem. W Polsce 87% mieszkań jest własnością zamieszkujących je osób (najwyższy odsetek jest w Rumunii i wynosi 94%) w porównaniu do 68% unijnej średniej. Co więcej, strukturze własności towarzyszy znacznie mniejsze przeciętne ukredytowienie. W 2024 r. w polskich gospodarstwach domowych zaledwie 11,7 % populacji miało mieszkania obciążone kredytem hipotecznym, gdy średnio w Unii Europejskiej jest to 24,3%. Badania przeprowadzone na rzecz raportu pokazały jednak, że struktura własnościowa i relacja własności do najmu mieszkań nie są czynnikami mającymi znaczenie dla kosztów kredytu hipotecznego, a zwłaszcza dla marż pobieranych przez banki.

Co wpływa na marżę?

Marża jest drugim ważnym elementem oprocentowania. Co na nią wpływa? Po pierwsze, ma charakter indywidulany. Zależy od oceny wiarygodności kredytowej konsumenta i związana jest z koniecznością pokrycia jego ryzyka. Równocześnie marża związana jest także z wieloma uwarunkowaniami kreowanymi przez państwo, parlament i rząd oraz przez orzecznictwo sądów. I właśnie te czynniki mogą być źródłem niepewności, z powodu której banki muszą się zabezpieczać.

Kreatorem wysokości marży były m.in. wprowadzenie w 2016 r. podatku od niektórych instytucji finansowych, jak też w 2022 r. wakacji kredytowych, a także późniejsze zmiany w tym rozwiązaniu. Na marże mają wpływ również wcześniejszej spłaty kredytów hipotecznych, wzrost ryzyka prawnego banków od 2022 r. (związany z orzecznictwem TSUE w sprawach frankowych) oraz koszty związane z utrzymywaniem waluty krajowej w porównaniu z niezrealizowanymi korzyściami wynikającymi z udziału w strefie euro.

Z perspektywy czasu widać, że wprowadzenie podatku bankowego bardzo znacząco wpłynęło na modele biznesowe polskich banków, zniechęcając je do działalności kredytowej. Wpłynęło także na marże, gdyż koszty kompensacji podatku wynoszą ok. 0,4 p.p. w skali roku, co oznacza, że obciążani są nim kredytobiorcy lub deponenci.

Przerzucenie ciężaru podatku od niektórych instytucji finansowych na klientów banków oraz wprowadzenie mechanizmów pozwalających bankom na pomniejszenie podstawy opodatkowania w tym podatku o wartość aktywów umożliwiających sfinansowanie deficytu sektora finansów publicznych powoduje, że koszt kredytu hipotecznego wzrasta. Gdyby wyeliminować koszt podatku bankowego, poziom marż kredytowych w Polsce nie odbiegałby znacząco od średniej dla Unii Europejskiej.

Dodajmy, że podatek bankowy to jedno z licznych szczególnych obciążeń sektora bankowego, choć najbardziej wypaczające istotę pośrednictwa kredytowego. Struktura podatku bankowego sprawiła, że w latach 2016-2022 polski sektor bankowy miał najwyższy w Europie koszt związany z tym podatkiem w stosunku do sumy bilansowej, który wynosił 0,252%. Nie wolno pominąć faktu, że np. w 2024 r. prawie jedna czwarta środków wpłaconych z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych CIT pochodziła właśnie od sektora bankowego, a było to 13,42 mld zł.

Uśredniona marża banku dla kredytu hipotecznego w Polsce wynosi ok. 1,7%. Co więcej, w latach 2020-2025 marże wykazywały tendencję spadkową mimo pandemii i wojny w Ukrainie oraz niestabilnego otoczenia regulacyjnego, jak wakacje kredytowe czy zwiększone ryzyko prawne związane z kredytami hipotecznymi we frankach.

Koszty dla banków

Wakacje kredytowe w latach 2022-2024 kosztowały polski sektor bankowy – według szacunków autorów – ok. 15,5 mld zł, z czego ok. 12,9 mld zł tylko w 2022 r., gdyż wakacjami objęto wtedy 54% wszystkich złotowych kredytów mieszkaniowych. Zmusiło to banki do odpowiednich dostosowań po stronie przychodów oraz kosztów. Równocześnie – według prowadzonych ankiet – aż 75% kredytobiorców korzystających z wakacji wykorzystało je do nadpłat swoich zobowiązań, co dowodzi faktu, że nie były to osoby potrzebujące wsparcia.

Nadpłata kredytu, czy też spłata całości kapitału przed terminem oznacza dla banku utratę przychodu z tytułu oprocentowania pożyczonego kapitału. Dla kredytobiorcy całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu, ale odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie, oznaczają utracony dochód banku. Zwrócił na to uwagę NBP w „Raporcie o Stabilności Systemu Finansowego”, podając, że ryzyko wcześniejszych spłat kredytów odpowiada za 0,5-1 p.p. marży, a ryzyko związane z kredytami walutowym dodatkowo za 0,3 p.p.

Fakt, że Polska trwa w decyzji o używaniu własnej waluty też ma znaczenie dla kosztów kredytu, co zostało opisane przy okazji analizy różnic w przebiegu ścieżek stóp procentowych w strefie euro i w naszym kraju. Dowodzi to faktu, że z perspektywy kredytobiorców członkostwo w strefie euro byłoby korzystne ze względu na niższe koszty kredytowania. Badanie ekonometryczne autorów raportu wykazało, że długookresowa różnica marż w obu częściach Unii wynosiła w ostatnich latach 0,783 p.p.

Badania przeprowadzone przez autorów raportu wykazały bardzo ważne zjawisko charakteryzujące polski rynek kredytowy. Okazuje się, że wysokość stopy WIBOR jest negatywnie związana z marżami, czyli im wyższe są stopy procentowe, tym banki starają się marże obniżać. Autorzy napisali, iż intuicyjna interpretacja sugeruje, że banki są świadome progu odporności kredytobiorców na koszty finansowania i gdy one rosną, mogą być zmuszone do obniżki marży, by łączny koszt kredytu dla klienta był akceptowalny.

Wsparcie dla kredytobiorców

Władze publiczne w wielu krajach Unii starają się ograniczyć koszt ponoszony przez kredytobiorców hipotecznych. Z reguły wsparcie publiczne nie jest powszechne, adresowane jest do osób kupujących pierwsze mieszkanie, ludzi młodych, rodzin, przy czym w tym wypadku jego skala zależy np. od liczby dzieci. Pułap wsparcia wyznacza zazwyczaj wielkość mieszkania lub np. cena metra kwadratowego nieruchomości. W niektórych krajach wsparcie kredytobiorców dotyczy nieruchomości zlokalizowanych na obszarach wiejskich. Niekiedy ma charakter incydentalny, jak np. premia podatkowa będąca rekompensatą wzrostu odsetek od kredytu hipotecznego na Słowacji.

Najbardziej powszechnym rodzajem wsparcia w krajach UE są gwarancje kredytowe, mające charakter stały lub okresowy. Polegają one na  podziale odpowiedzialności za ewentualną niewypłacalność kredytobiorcy między państwo i bank. Beneficjentami gwarancji są w tej sytuacji również instytucje kredytowe, gdyż gwarancja pozwala obniżyć wymóg kapitału potrzebnego do pokrycia ryzyka. W efekcie gwarancja publiczna zwiększa dostępność do kredytów hipotecznych. Państwowe gwarancje kredytowe funkcjonują we włoskim, portugalskim, francuskim, rumuńskim, fińskim, słoweńskim i duńskim porządkach prawnych.

W niektórych krajach Unii kredytobiorcom przysługuje prawo do zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego na pewien okres, renegocjacji umowy i zmiany stopy procentowej, do odroczenia bądź obniżenia rat lub nawet umorzenia kredytu hipotecznego. Opcje takie bywają związane np. z narodzinami dziecka.

W kilku krajach funkcjonują też dotacje. Np. na Węgrzech jest tzw. rodzinne świadczenie mieszkaniowe, którego wysokość zależy od liczby posiadanych lub deklarowanych dzieci. Wsparcie typu dotacyjnego dostępne jest dla kredytobiorców m.in. w Słowacji i Hiszpanii, a mające charakter podatkowy m.in. w Finlandii i Rumunii, gdzie kredytobiorcy kupujący mieszkanie mogą korzystać z obniżki podatku VAT od nieruchomości.

Rekomendacje

Pierwszą rekomendacją uwypukloną w raporcie jest zmiana podstawy opodatkowania podatkiem bankowym. Zdaniem autorów, powinny być nią pasywa, tak jak w innych (prócz Węgier) krajach UE. Jeśli miałyby pozostać nią nadal aktywa banków, to konstrukcja podstawy opodatkowania, z której wyjęte są obligacje skarbowe i gwarantowane przez Skarb Państwa oraz bony pieniężne NBP powinna zostać zmieniona.

Polska powinna mieć skoordynowany plan wsparcia pozwalający poprawić dostępność mieszkań. Zdaniem autorów raportu, wzorem mógłby być hiszpański państwowy plan dostępu do mieszkań, w którym do głównych celów zaliczono podaż niedrogich lub socjalnych lokali oraz ułatwienie młodym ludziom dostępu do mieszkań poprzez pomoc w ich zakupie bądź najmie. Taki plan powinien zawierać rozwiązania adresowane do osób o szczególnych potrzebach i problemach.

W ocenie autorów stosowane w wielu krajach UE publiczne gwarancje kredytowe, adresowane do kredytobiorców młodych bądź o ograniczonych dochodach, poprawiają dostępność mieszkań, obniżając przy tym ryzyko kredytowe ponoszone przez banki, a tym samym powinny obniżać oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dotacje do kredytów nie są w ich ocenie dobrym rozwiązaniem, gdyż powodują wysokie obciążenia środków, a równocześnie wzrost cen nieruchomości.