Rynek wtórny czy pierwotny?

Maj był miesiącem, w którym zostały opublikowane najważniejsze Raporty podsumowujące rynek mieszkaniowy po pierwszym kwartale 2014 roku. Wnioski płynące z nich są w dużej mierze spójne. Skupiając się na Raporcie AMRON-SARFiN oraz Raporcie przygotowanym przez Narodowy Bank Polski, w poniższym komentarzu zaprezentujemy najważniejsze fakty, zwracając szczególnie uwagę na zmiany, jakie miały miejsce na rynku wtórnym i pierwotnym.

Średnie ceny 1m2 mieszkania w I kwartale 2014 roku pozostały na stabilnym poziomie, dlatego ciekawszą informacją dla zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym będzie podsumowanie sytuacji na rynku wtórnym i pierwotnym, biorąc pod uwagę przede wszystkim sprzedaż oraz zmiany w popycie na lokale mieszkalne z tych dwóch rynków. W I kwartale 2014 roku ponownie doszło do zmniejszenia się oferty deweloperów – zwiększony popyt na mieszkania z pierwszej ręki znajduje potwierdzenie w kwartalnych raportach o liczbie sprzedanych lokali publikowanych przez spółki deweloperskie. Dobra sytuacja na rynku pierwotnym odbija się wyraźnie i negatywnie na rynku wtórnym, co można zauważyć analizując czas sprzedaży mieszkań. Jak pokazują dane NBP, mieszkania z rynku wtórnego coraz dłużej pozostają w ofercie, natomiast te z rynku pierwotnego sprzedają się coraz szybciej.

Skale czasowe w zaprezentowanych powyżej wykresach opublikowanych w Raporcie NBP są co prawda odmienne, jednak wyraźnie pokazują tendencje rynkowe. Pozytywne zjawiska na rynku pierwotnym trudno skonfrontować z ostatnimi danymi o kredytach mieszkaniowych. W I kwartale 2014 roku według danych Związku Banków Polskich podpisano niespełna 42 tys. nowych umów o kredyt mieszkaniowy na łączną kwotę 8,854 mld zł (porównywalnie niski poziom utrzymuje się od ponad roku). W porównaniu do IV kwartału 2013 roku wartość nowo podpisanych umów spadła o 9,35% a ich liczba – o 7,65%. Optymistyczna sytuacja na rynku pierwotnym może więc dziwić. Po części można ją tłumaczyć sygnałami o zwiększonej liczbie transakcji gotówkowych, z drugiej strony – popyt na rynku pierwotnym lekko stymuluje Program „Mieszkanie dla Młodych” (10% łącznej liczby kredytów udzielonych w I kw. 2014 r. było udzielonych z pomocą rządową). Jednak aby wytłumaczyć to zjawisko, warto odnieść się do struktury obrotu lokalami mieszkalnymi na obu rynkach. Z danych zgromadzonych w Systemie AMRON wynika jednoznacznie, że w ostatnich latach popyt stopniowo przesuwał się w stronę rynku pierwotnego – więcej kupujących wybrało nowe mieszkanie niż jeszcze kilka lat temu.

Deweloperzy potrafili w trudnej sytuacji rynkowej dopasować swoją ofertę do popytu. W wyniku tego nastąpiły zmiany w strukturze obrotu pod względem powierzchni mieszkania. Na popularności zyskały lokale mieszkalne o mniejszych powierzchniach (od 35 do 50 m2). Ponadto, elastyczność sektora deweloperskiego przejawiała się nie tylko w większej skłonności do negocjacji ceny, ale również w dostosowaniu się do możliwości nabywców, poprzez oferowanie dogodnych sposobów płatności (np. system 20/80 – czyli wpłatę 20% wartości mieszkania przy podpisaniu umowy i uregulowanie pozostałej kwoty w późniejszym, uzgodnionym przez strony terminie). Właściciele mieszkań z rynku wtórnego wciąż bardzo niechętnie podejmują negocjacje cenowe z potencjalnymi nabywcami, w rezultacie wiele mieszkań w ofercie jest po prostu przeszacowanych.

Wracając do tematu finansowania nieruchomości, ostatnie dane potwierdzają niekorzystną sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych, mimo tego, że stopy procentowe od ponad roku pozostają na niskim poziomie. Według danych Narodowego Banku Polskiego, niskie stopy referencyjne są czynnikiem stymulującym popyt na kredyty, jednak dane dotyczące akcji kredytowej, przedstawione w Raporcie AMRON-SARFiN udowadniają, że nie jest to czynnik decydujący o wzmożonym popycie na kredyt. Trudno pominąć fakt, że średnie miesięczne wynagrodzenie netto pozwala na zakup jedynie 0,5m2 mieszkania, co jest decydującą przyczyną problemów sektora mieszkaniowego w Polsce. Trzeba również zauważyć, że wciąż brakuje efektywnej polityki mieszkaniowej, która pomogłaby ten sektor wzmocnić.

Barbara Bugaj
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON