Ziemia rolna niskiej jakości drożeje najszybciej

Stworzony przez Lion’s Bank indeks wartości ziemi rolnej w Polsce wskazuje, że w drugim kwartale br. przeciętny hektar ziemi rolnej miał wartość 24 346 zł. To o 1,6% mniej niż kwartał wcześniej. Wynik ten jest o tyle zaskakujący, że w ostatnich latach drugi kwartał był cyklicznie okresem wzrostu notowań indeksu wartości ziemi rolnej. W większości przypadków sezonowe obniżki przychodziły dopiero w trzecim kwartale. Dla pełnego obrazu należy jednak dodać, że w drugim kwartale br. wartość przeciętnego hektara była o 8,8% wyższa, niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Dlaczego stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez ARiMR za GUS pokazują średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału gruntów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca w analizie „Pozorny spadek cen ziemi rolnej”). Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średniej ceny sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez ARiMR za GUS.

Ceny rosną od wielu lat

Od końca 2004 roku (od kiedy dostępność danych pozwalała na stworzenie indeksu) ceny ziemi wzrosły o 292%, czyli średnio 17,4% w skali roku. Dane pochodzące z Eurostatu, które mają dłuższą historię, pokazują, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 roku, za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą. Z drugiej strony, wciąż aktualne są argumenty przeciwników realizacji takiego scenariusza, którzy zwracają uwagę na:

1. rosnącą zyskowność produkcji rolnej (Eurostat szacuje, że wzrosła ona w ciągu 8 lat o 61%),
2. fiskalne zachęty dla rolników (niskie podatki, możliwość korzystania z KRUS)
3. wsparcie dla sektora z funduszy unijnych (dopłaty bezpośrednie i inne programy skierowane do sektora rolnego),
4. możliwość nabywania ziemi rolnej bez zezwolenia od połowy 2016 roku, co może przełożyć się na wyższy popyt na ziemię i zrównanie cen gruntów z obserwowanymi na zachodzie (Średnia dla Unii jest 2-3 razy wyższa niż w Polsce).

Na koniec warto zauważyć, że kupując ziemię rolną inwestorzy planują najczęściej sprzedawać parcele, których przeznaczenie pozwala na inne wykorzystanie gruntu niż rolnicze. Taka zmiana, choć wymaga przejścia czasochłonnych procedur administracyjnych, pozwala generować pokaźne zyski. Ceną jest jednak ryzyko niepowodzenia i długi, bo przynajmniej kilkuletni, horyzont inwestycyjny.

Drożeje ziemia najtańsza

Z punktu widzenia inwestorów, którzy chcą zmienić przeznaczenie gruntu rolnego np. na budowlany, ważnym czynnikiem jest przydatność rolnicza kupowanej ziemi. W przypadku gorszych ziem proces „odrolnienia” może być bowiem nie tylko łatwiejszy, ale też mniej kosztowny. Pewnie też dlatego jedyną drożejącą w drugim kwartale br. ziemią, była ta słaba. Zyskała ona na wartości przeciętnie 3,7% względem pierwszego kwartału. W tym samym czasie ziemia dobra straciła na wartości 8%, a średnia 2%.

Licząc od końca 2004 roku ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 368,9%. Niecałe 9 lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to 20,2 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 30,3 tys. zł dzisiaj, czyli o 229,3%.

Bartosz Turek
Lion’s Bank