Zawyżanie ceny mieszkania to strata czasu i pieniędzy

Przeciętna cena ofertowa mieszkania w Warszawie to 8,5 tys. zł za m kw. Faktyczne transakcje zawierane w ostatnich 12 miesiącach wyceniły metr na 6,6 tys. zł. W Krakowie przeciętne mieszkanie jest wycenione na 6,9 tys. zł, a sprzedają się lokale o cenie 5,8 tys. zł za m kw. We Wrocławiu jest to odpowiednio 6,5 tys. zł za m kw. i 5,3 tys. zł za m kw., a w Poznaniu 5,9 tys. zł i 5,3 tys. zł za metr. Z czego wynikają tak duże różnice? Po pierwsze Polacy kupują przeważnie mieszkania o najatrakcyjniejszych cenach, co obniża średnią transakcyjną. Po drugie najszybciej właścicieli znajdują lokale tańsze, a te z wyższej półki czekają na nabywców dłużej, co zawyża średnią ofertową. Ponadto pomiędzy ostateczną ceną ofertową i transakcyjną pozostaje pole do negocjacji, a poza tym część właścicieli po prostu zawyża ceny ofertowe pozostawiając sobie spory margines do negocjacji.

Niestety takie działanie prowadzi często do znacznego wydłużenia procesu sprzedaży mieszkania, co z punktu widzenia właściciela jest oczywiście niepożądane. Czasem kalkulując cenę za mieszkanie popełnia on jednak błąd nieświadomie. Nie bez znaczenia jest fakt, że w Polsce przeciętny właściciel nie ma dostępu do informacji o cenach transakcyjnych mieszkań. W efekcie właściciele korzystają z cen ofertowych próbując wycenić swój lokal i dodają do tak przygotowanego wyliczenia jeszcze pewien margines do negocjacji. Gdy każdy kolejny właściciel dodaje do swojej ceny kilka procent, powoduje to, że ceny ofertowe oddalają się od rynkowych. Powodem zawyżania cen może tu być też kredyt – szczególnie dotyczy to osób z długiem w zagranicznej walucie. Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż wartość nieruchomości, sprzedaż za cenę niższą będzie wymagało dopłacenia do banku różnicy. Na koniec nie można zapomnieć o sentymencie właściciela do posiadanego lokalu. Pochodną tego jest fakt, że wiele osób uważa, że jeśli wydało pół miliona złotych na wykończenie mieszkania, to te pieniądze powinny zostać „odzyskane” w cenie. Praktyka pokazuje, że przeważnie tak nie jest np. wtedy gdy w bloku z wielkiej płyty ktoś zainwestuje w wykończenie godne apartamentu.

Co drugi sprzedający zawyża cenę

W efekcie obniżanie ceny ofertowej zanim w ostatecznej wersji skusi ona nabywcę jest normą. Biorąc pod uwagę wszystkie transakcje przeprowadzone w bieżącym roku przez Home Broker można nawet zaryzykować stwierdzenie, że przeciętnie rzecz biorąc zawsze dochodzi do obniżki zanim ofertą zainteresuje się ostateczny nabywca. Byłaby to jednak tylko częściowa – statystyczna – prawda. Gdyby bowiem głębiej zajrzeć w statystyki okazałoby się, że w 53% przypadków sprzedający skusił do przystąpienia do negocjacji nabywcę swoją pierwotną ofertą. W pozostałych przypadkach – czyli wtedy, gdy ktoś zaczyna sprzedaż z nierealną ceną, musi dojść przeciętnie do dwóch obniżek, zanim cena zostanie urealniona. Mechanizm ten znacznie wydłuża proces sprzedaży. Statystycznie rzecz biorąc do pierwszej obniżki ceny nierealnej dochodziło bowiem w przypadku tegorocznych transakcji dopiero po 85 dniach od wystawienia pierwotnej oferty.

Nierealne ceny z rynku nie znikną

Niestety mechanizm ten nie zniknie wraz z rosnącą świadomością właścicieli nieruchomości. Potwierdzenia tej tezy szukać można na znacznie bardziej rozwiniętym rynku giełdowym, gdzie asymetria informacji jest znacznie niższa niż na rynku nieruchomości. Gdyby zagłębić się w arkusz zleceń giełdowych, to okaże się że naturalną jest sytuacja, w której akcje dziś wyceniane na 2 złote za sztukę niektórzy chcą sprzedać za 3 i zlecenie takie w arkuszu pozostanie, o ile rynek na tyle spółki nie wyceni.

Zawyżanie ceny kosztuje

Dla właściciela ogłaszanie o chęci sprzedaży mieszkania z nierealną ceną to strata zarówno czasu jak i pieniędzy. Co prawda oferta z wysoką ceną nie skusi wielu nabywców, ale nawet tym, którzy przyjdą właściciel będzie musiał poświęcić swój czas na rozmowy telefoniczne i spotkania. Ponadto działanie takie wiąże się z wymierną stratą finansową. Z jednej strony koszty generuje odnawianie ogłoszeń o chęci sprzedaży, a ponadto pieniądze ze sprzedaży lokalu właściciel mógłby zainwestować. Z danych Home Broker wynika, że statystyczny właściciel decyduje się na dwie obniżki ceny zanim jego oferta faktycznie jest w stanie skusić nabywcę. Co więcej do pierwszej redukcji ceny dochodzi dopiero po 85 dniach. Gdyby więc przyjąć, że ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu z nierealną ceną wydłużało proces sprzedaży o 170 dni (średni czas sprzedaży to dziś 120 dni), to zakładając najprostszy scenariusz, w którym właściciel po sprzedaży lokalu wpłaca na ten czas pieniądze na rachunek oszczędnościowy z oprocentowaniem na poziomie 3% w skali roku, to od kwoty 200 tys. zł oznaczałoby to odsetki po potrąceniu podatku na poziomie 2,3 tys. zł. Warto w tym miejscu zauważyć, że rekordziści obniżali cenę nie dwa ale nawet kilkanaście razy zanim nabywcy uznali ją za racjonalną.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker