Nieruchomości

Jak II linia metra zmieniła warszawski rynek nieruchomości?

Agnieszka Pilcicka | Centrum AMRON
Jak II linia metra zmieniła warszawski rynek nieruchomości?
System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON
Udostępnij Ikona facebook Ikona LinkedIn Ikona twitter
To, że nowa linia metra będzie miała ogromny wpływ na rozwój rynku nieruchomości w Warszawie, było oczywiste. Nie od dziś wiadomo, że dobrze skomunikowane nieruchomości są najcenniejsze, dlatego wszyscy uczestnicy rynku obrotu nieruchomościami doskonale zdawali sobie sprawę, że otwarcie nowych stacji metra spowoduje gwałtowny wzrost cen nieruchomości zlokalizowanych w ich pobliżu.

Powstająca stacja metra to w zasadzie gwarancja zwyżki cen mieszkań w okolicy, a nieruchomości w takiej lokalizacji zawsze będą trzymać cenę.

Nic więc dziwnego, że wraz z informacją o rozpoczęciu budowy II linii metra, deweloperzy masowo rozpoczynali nowe inwestycje nie tylko na rynku nieruchomości mieszkalnych, ale też budynków komercyjnych, czego dobrym przykładem jest rejon ronda Ignacego Daszyńskiego, który w ciągu kilku lat urósł do rangi nowego zagłębia biurowego stolicy. Odpowiedź na pytanie, czy metro ma wpływ na lokalny rynek nieruchomości, jest oczywista, jednak pytanie o skalę tego oddziaływania pozostaje otwarte.

Pierwszy odcinek II linii warszawskiego metra został uruchomiony 8 marca 2015 roku i liczy 7 stacji. Kolejne 3 stacje na wschód od istniejącego centralnego odcinka (Szwedzka, Targówek i Trocka) zostaną otwarte jeszcze w 2019 roku, a 3 stacje na zachód (Płocka, Młynów i Księcia Janusza) – na początku roku 2020. Ukończenie budowy całej linii metra obejmującej 21 stacji o długości ok. 31 km, biegnącej z Mor w zachodniej części miasta przez Wolę, Śródmieście i praską stronę Wisły aż do osiedla Bródno na wschodzie zostało zaplanowane na 2023 rok.

Po okresie boomu mieszkaniowego średnie ceny mieszkań w Warszawie zaczęły wracać do normalności i w latach 2008 – 2013 spadły o ponad 13%. Jednak sygnały stopniowej poprawy koniunktury gospodarczej spowodowały wzrost popytu, co przy malejącej nadwyżce mieszkań zahamowało spadki cen mieszkań. Od drugiej połowy 2013 roku średnia cena transakcyjna 1 m.kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w Warszawie powoli, ale systematycznie rosła zbliżając się w 2019 roku do poziomu z roku 2008 – w latach 2013 – 2019 zanotowano wzrost o 14%. Jednak w okolicach stacji II linii warszawskiego metra (w strefach dojścia w czasie do 15 minut) widać wyraźnie wyższą dynamikę wzrostu cen średnich mieszkań.

Największe wzrosty cen w okolicach stacji metra zanotowano oczywiście na Śródmieściu. Trzeba jednak pamiętać, że jest to dzielnica specyficzna jeśli chodzi o ceny nieruchomości, ponieważ z uwagi na prestiż lokalizacji powstaje tam dużo mieszkań o podwyższonym standardzie. W latach 2013 – 2019, w rejonie stacji Świętokrzyska zanotowano wzrost średniej ceny mieszkań aż o 39%, podczas gdy na obszarze dzielnicy z wyłączeniem okolic stacji metra w tym samym okresie zanotowano wzrost o 21%. Bardzo wysoki wzrost cen zarejestrowano również w pobliżu stacji metra Stadion Narodowy – o 37% oraz Rondo Daszyńskiego – o 38%.

Spośród stacji, których uruchomienie zaplanowano na przełom roku 2019 i 2020, znacznie wyższe wzrosty zanotowano na Woli. W okolicach stacji Płocka, Młynów i Księcia Janusza wzrosty przeciętnej ceny lokali mieszkalnych wyniosły ok. 25-30%. Po wschodniej stronie znaczny wzrost zanotowano w pobliżu stacji Szwedzka – o 18% i Trocka – 11%, natomiast przy stacji Targówek Mieszkaniowy ceny nie rosły już tak szybko – tam wzrost w latach 2013 – 2019 wyniósł zaledwie 3%.

Wśród stacji, które zostaną zrealizowane do 2023 roku widać już wyraźny wzrost przeciętnych cen po stronie zachodniej, czyli na Bemowie – największy w rejonie stacji Chrzanów (o 21% w okresie 2013 – 2019), gdzie jeszcze kilka lat temu rosła kapusta. W przypadku pozostałych stacji planowanych na Bemowie wzrosty wyniosły od 11 do 18%, podczas gdy na obszarach Bemowa poza rejonami metra wzrost wyniósł 15%. Najtańsze mieszkania w pobliżu planowanych stacji metra można znaleźć na Targówku – w rejonie stacji Kondratowicza i Bródno średnie ceny wynoszą obecnie ok. 6 700 – 6 900 zł/m.kw., a wzrost w porównaniu do 2013 roku wyniósł 12 – 15%. Wyjątkiem jest stacja Zacisze, gdzie średnia cena mieszkania w buforze dostępności pieszej do 15 minut spadła o 3% w odniesieniu do 2013 roku, co jednak może wynikać z małej próby danych poddanych analizie.

Co ciekawe, najwyższy wzrost średnich cen mieszkań zanotowano w odległości od 500 do 750 metrów od najbliższej stacji metra. Wynika to zapewne z faktu, że stacje metra są z reguły lokalizowane przy ulicach o wysokim natężeniu ruchu, więc mieszkanie w bezpośrednim sąsiedztwie metra z jednej strony zapewnia bardzo dobrą komunikację, z drugiej jednak jest narażone na duży hałas i drgania. Wielu nabywców woli więc kupić mieszkanie w odległości kilku minut spacerem do stacji metra, zyskując dzięki temu ciszę i więcej terenów zielonych w okolicy.

Nie ma drugiej cechy tak mocno podnoszącej ceny mieszkań jak sąsiedztwo metra. Okolice stacji metra to jedna z najbardziej pożądanych lokalizacji w stolicy, nawet jeśli to metro ma powstać dopiero za kilka lat. Szczególnie wyraźnie widać to na Pradze Północ, która jeszcze kilka lat temu była uważana za najgorszą, najbardziej zaniedbaną i niebezpieczną dzielnicę Warszawy. Metro zupełnie zmieniło sposób jej postrzegania – błyskawicznie wyrastają tu kolejne nowe inwestycje, a 10 tys. zł za m.kw. mieszkania w tej dzielnicy nikogo już nie dziwi. Podobnie było z Wolą, której duża część do niedawna była zdominowana przez zakłady przemysłowe i magazyny, a obecnie jest jedną z najchętniej zamieszkiwanych dzielnic Warszawy.