Prezentacja: Dochodzenie należności z tytułu kredytów hipotecznych w 2012 r.

Michał Korgol, Paweł Śladowski
Partnerzy z Kancelarii Prawniczej Maciej Panfil i Partnerzy

Nastąpił wzrost płac, przy nikłym wzroście bezrobocia i niskiej inflacji. W 2011 r. gospodarcetowarzyszyły jednak również dwa negatywne zjawiska; spadła dynamika przyrostu oszczędności i pogorszył się wskaźnik optymizmu konsumentów (WOK), monitorowany przez IPSOS. Nadal utrzymuje się wysoki kurs franka szwajcarskiego i euro, a im wyższe kursy tych najpopularniejszych walut udzielonych kredytów hipotecznych, tym bardziej dotkliwe mogą być skutki utraty płynności finansowej przez kredytobiorców zarówno dla nich samych, jak i dla kredytodawców.

Obecnie do pogorszenia się warunków dochodzenia należności zabezpieczonych hipotekami przede wszystkim jednak przyczynia się pogrążający się w bessie rynek nieruchomości. Z największą nadpodażą mieszkań w ub. roku mieliśmy do czynienia w Warszawie. Obok niej wysoka nadpodaż dotknęła także inne największe aglomeracje – Kraków, Wrocław, Łódź i Katowice. Szacunkowo metr kwadratowy powierzchni taniał w ubiegłym roku na rynku od 100 do 300 zł kwartalnie. W reakcji na nadpodaż mieszkań w 2009 i 2010 r. wiele inwestycji deweloperskich z lat poprzednich nie zostało jeszcze wystawionych na sprzedaż. Ich pojawienie się na rynku spowodować może w tym roku jeszcze większą dynamikę spadku cen za mieszkania.

Wprowadzenie Rekomendacji S według ekspertów może utrudnić 15-20 proc. klientów zaciągnięcie kredytu. Taki stan jeszcze bardziej może ograniczyć popyt na rynku nieruchomości, a z tak bogatą i zróżnicowaną ofertą trudno konkurować tym sprzedawanym w licytacji. Może to dołożyć się pośrednio do wzrostu portfela kredytów hipotecznych z niesprzedawalnymi nieruchomościami. Paradoksalnie rekomendacja ta, choć z jednej strony w pewnym stopniu zabezpiecza przed powstaniem nowych złych wierzytelności kredytowych zabezpieczonych hipoteką, to z drugiej pośrednio może wpływać na pogorszenie się sytuacji już istniejących portfeli kredytów hipotecznych, w których dochodzi już do wymuszonej sprzedaży.

Przecena nieruchomości na licytacji komorniczej nierzadko bowiem jest aktualnie niewystarczająca, ażeby skutecznie konkurować u nabywców z innymi nieruchomościami sprzedawanymi w normalnych warunkach na danym obszarze. Problem nieadekwatnej ceny do aktualnych warunków rynkowych dotyczy szczególnie tych nieruchomości, w których opis i oszacowanie został wykonany przed 2010 r. W takich wypadkach konieczne jest podjęcie dodatkowych działań przez wyspecjalizowane podmioty, w przeciwnym razie egzekucja może utknąć w martwym punkcie.

Oczywiście w każdym czasie całkiem dobrze powinny się sprzedawać mieszkania w najpopularniejszych dzielnicach miasta. Jeśli nie dochodzi do sprzedaży takiego mieszkania sprawa wymaga wnikliwej ...