Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile to kosztuje, kiedy ma sens?

Kredyt hipoteczny to obciążenie, którego wielu najchętniej pozbyłoby się jak najszybciej. Niemniej wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego (częściowa, lub całkowita w razie zdobycia dużych pieniędzy) nie zawsze jest szczególnie polecana.

Ile to kosztuje?

Banki nie za bardzo lubią, gdy klient spłaca kredyt przed terminem. Dlaczego? To proste – w ten sposób do banku trafi mniej pieniędzy z tytułu odsetek od zobowiązania. Kredytobiorca spłaca wszak sam kapitał, odsetki które musiałby dodatkowo oddawać do banku w przypadku regularnej spłaty po prostu bankowi przepadają. Aby choć trochę zrekompensować sobie tę stratę, zdecydowana większość z nich pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu.

Na szczęście opłaty dotyczą przeważnie jedynie te osoby, które postanawiają spłacić lub nadpłacić swój kredyt w ciągu pierwszych 3-5 lat (zależne od banku) od jego zaciągnięcia. Prowizje wynoszą zazwyczaj 1-2 proc. wartości spłaty/nadpłaty. Pierwszym krokiem przy podejmowaniu decyzji o wcześniejszej spłacie kredytu powinno być zatem dokładne przejrzenie umowy kredytowej w poszukiwaniu informacji o ewentualnych kosztach takiej operacji. Uwaga! W przypadku kredytu do 80 tys. zł, zaciągniętego przez 18 grudnia 2011 roku, opłata za wcześniejszą spłatę kredytu nie może być pobierana (zapisy poprzedniej ustawy o kredycie konsumenckim).

Kiedy spłacać przed terminem?

Jeśli ktoś spłaca kredyt w złotych, moment dokonania wcześniejszej spłaty kredytu nie jest istotny. Inaczej rzecz ma się z zobowiązaniami walutowymi, ponieważ wysokość salda zadłużenia w złotych jest ściśle uzależniona od aktualnego kursu waluty kredytu wobec polskiego pieniądza. Przykład? Zadłużenie z tytułu kredytu we frankach szwajcarskich na 30 lat na 300 tys. zł zaciągniętego w styczniu 2008 r. wynosi dziś aż ponad 450 tys. zł! Przeszło 50 proc. więcej niż się pożyczyło, i to pomimo 4,5 lat sumiennej spłaty! To pokazuje, jakie znaczenie ma kurs walutowy.

Wniosek – kredyt walutowy można spłacać wcześniej, gdy kurs walutowy jest niski (najlepiej poniżej kursu wypłaty, aby jeszcze na tym zyskać spłacając mniej kapitału niż się pożyczyło), lub ewentualnie tanio zakupioną niegdyś walutą. Z powodu zmienności kursów niemożliwe jest też oszacowanie skutków wcześniejszej spłaty – może czekając z tym jeszcze jakiś czas wyszłoby się dużo lepiej, gdyby kurs bardziej pikował.

Jest jednak także jeszcze jedno „ale”. Czy będąc w posiadaniu określonej nadwyżki finansowej, faktycznie najlepiej jest spłacić nią część kredytu hipotecznego? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Gdyby środki te ulokować na produkcie oszczędnościowym czy inwestycyjnym (fundusze, lokaty, giełda itp.) o wyższym oprocentowaniu niż kredyt, zyskałoby się środki na spłatę odsetek kredytowych, i jeszcze trochę by zostało. Oczywiście trzeba jednak pamiętać, że wzrost oczekiwanej stopy zwrotu jest równoznaczny ze wzrostem poziomu ryzyka takiej inwestycji.

Należy także ostrzec kredytobiorców, aby absolutnie nie przeznaczali na wcześniejszą spłatę kredytu wszystkich swoich oszczędności. To drastycznie obniża bezpieczeństwo finansowe. Zawsze należy zachować pewien bufor finansowego bezpieczeństwa, czyli środki na gorsze dni, na przysłowiową „czarną godzinę”.

Mikołaj Fidziński
Comperia.pl