Hipoteki: Ostatnie wzrosty dostępności?
Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC zyskał w ciągu miesiąca prawie 1 proc., ale roczna dynamika wzrostu wynosi już tylko 1,49 proc. i za dwa miesiące może okazać się ujemna.
Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, wzrósł w grudniu o 1,11 pkt (0,95 proc.) i wynosi 117,37.
Mimo że jest to wynik najwyższy od kwietnia 2011 r., wielu powodów do optymizmu nie ma, bo wzrost indeksu jest coraz wolniejszy. Rok temu w grudniu indeks rósł w skali roku o ponad 10 proc., przez kolejnych kilka miesięcy wzrost wynosił 7-9 proc., aż w połowie roku dynamika zaczęła spadać i jesienią nie przekraczała już 5 procent. W grudniu 2011 r., porównując do analogicznego miesiąca rok wcześniej, indeks wzrósł zaledwie o 1,49 proc., co oznacza najmniejszy roczny wzrost od czasu powstania indeksu w czerwcu 2009 roku.
Spowolnienie dynamiki wzrostu indeksu jest z jednej strony efektem sytuacji na globalnych rynkach (banki bojąc się kryzysu nie chcą zbyt lekką ręką udzielać kredytów), a z drugiej – działań Komisji Nadzoru Finansowego – z końcem roku w życie wchodzi druga część nowej rekomendacji S, która ograniczy zdolność kredytową osób chcących zadłużyć się na więcej niż 25 lat. W efekcie oczekujemy, że po styczniowym odczycie indeksu (pozostającym pod wpływem wyższych pensji w grudniu) indeks zacznie spadać wraz z obniżającą się zdolnością kredytową.
Wskaźnik wyliczany jest na podstawie trzech parametrów rynkowych: średniej marży, maksymalnego możliwego LtV oraz zdolności kredytowej. Tym razem za zmianą indeksu stał wzrost średniej pensji ogłaszanej przez Główny Urząd Statystyczny. W listopadzie wyniosła ona 3682,10 zł (o prawie 2 proc. więcej niż rok wcześniej), co sprawiło, że uśredniona zdolność kredytowa jest wyższa od tej sprzed miesiąca o 12,5 tys. złotych. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w listopadzie i w grudniu średnia płaca zwykle rośnie, co jest spowodowane wypłacanymi przez przedsiębiorstwa premiami dla pracowników.
Indeks Dostępności Kredytowej powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki pod względem sprzedaży kredytów. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.
Marcin Krasoń
Open Finance
