25 lat polskiego rynku nieruchomości biurowych – 7 milionów metrów kwadratowych powierzchni, 951 biurowców w całej Polsce

Pierwsze nowoczesne budynki biurowe zaczęły powstawać w Warszawie na początku lat 90-tych, jednak w bazach danych firm nieruchomościowych to LIM Center (czyli budynek hotelu Marriott), wybudowany w 1989 rok rozpoczyna erę nowych biurowców. W ciągu ostatnich 25 lat wybudowano w Polsce 951 biurowców o łącznej powierzchni 7 milionów metrów kwadratowych.

25 lat w Warszawie

„W ostatnich 25 latach wybudowano w Warszawie 430 nowoczesnych projektów biurowych o łącznej powierzchni 4,2 miliona metrów kwadratowych. Istniejące wcześniej biurowce takie jak Universal (wybudowany w latach 1964-65) czy oddane do użytku dziesięć lat później Intraco, reprezentowały niski poziom wyposażenia. Inwestycje realizowane przez te lata przyniosły Warszawie wiele obiektów, zróżnicowanych pod względem standardu i funkcji.” – powiedziała Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

W latach 1990-2000 powstały między innymi takie budynki jak: Atrium (pierwszy etap zabudowy pierzei przy Al. Jana Pawła II), Galaxy (pierwszy budynek kompleksu Empark – kiedyś Mokotów Business Park przy Domaniewskiej), czy pierwsze wysokościowce takie jak Orco Tower, Ilmet (oba oddane do użytku w 1996 roku) czy wybudowany w 1998 roku Warsaw Financial Center, do dziś cieszący się zasłużoną renomą. Oprócz biurowców zlokalizowanych w centrum Warszawy powstały także pierwsze w Polsce business parki – obiekty zlokalizowane poza centrum miasta, zazwyczaj składające się z kilku budynków. Były to między innymi Wiśniowy Business Park, Jerozolimskie Business Park, Ochota Office Park czy University Business Center. W latach 1990-2000 w Warszawie powstały 153 budynki o łącznej powierzchni 1,44 miliona metrów kwadratowych. Tylko w samym 2000 roku oddano do użytkowania ponad 400 tys. mkw. powierzchni biurowej w Warszawie i do tej pory pozostaje to rekordową wartością.

Na początku lat 90-tych najwyższe odnotowywane w historii stawki czynszu sięgały 50 USD za metr kwadratowy miesięcznie, a poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej nie przekraczał 2%.

Lata 2000-2010 to okres najbardziej dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości biurowych w Warszawie, ale także i lata kryzysu. W tej dekadzie oddano do użytku 208 obiektów biurowych i łącznej powierzchni prawie 2 milionów metrów kwadratowych. W tej dekadzie oddano do użytku najwyższy budynek biurowy w stolicy czyli Warsaw Trade Tower (2000 rok), czy najdroższy obecnie biurowiec w Polsce Rondo 1 (2006 rok).

Warszawki rynek nieruchomości zmienił się znacznie w ciągu ostatnich dwóch dekad. Na początku lat 90-tych podaż nowych powierzchni biurowych pokrywała się z zapotrzebowaniem, a wskaźnik powierzchni niewynajętej nie przekraczał 3%. Większość biur znajdowała najemców jeszcze przed oddaniem obiektów do użytku lub tuż po ich ukończeniu.  Od 1998 roku można zaobserwować gwałtowny wzrost podaży nowoczesnej powierzchni biurowej, co w związku z niedoborem popytu, prowadziło do zwiększania się współczynnika powierzchni pozostających do wynajęcia.

Od wczesnych lat 90-tych, kiedy to na rynku pojawiły się pierwsze, nowoczesne obiekty komercyjne, rynek nieruchomości przeszedł wiele etapów rozwoju, były lata świetnej prosperity i lata kryzysu – szczególnie lata 1999-2001 oraz 2009-2011 można uznać za najtrudniejsze – przede wszystkim dla deweloperów i właścicieli nieruchomości.

W ciągu najbliższych trzech lat w centrum Warszawy zostanie oddanych do użytku stosunkowo dużo nowych budynków biurowych, większość z nich znajdzie się w okolicy powstającej właśnie nowej linii metra. Przewiduje się, że na przestrzeni lat 2014-2016 w centralnych lokalizacjach powstanie aż 350 tys. m kw. powierzchni biurowej, a w całej Warszawie ponad 600 000 m kw.

Nowa powierzchnia biurowa w Warszawie
Źródło: CBRE / WRF, 1 kw. 2014

25 lat w Polsce

„Popyt na powierzchnie biurowe kształtowany jest głównie przez firmy zagraniczne, które poszukują większych powierzchni, konsolidują oddziały, dywersyfikują swoją działalność na regiony, wchodzą na polski rynek, poszukując wysoko wykwalifikowanych pracowników. Firmy polskie, w szczególności banki czy firmy ubezpieczeniowe zazwyczaj decydują się na budowę swoich siedzib lub zajmują powierzchnię w budynkach, którymi są współwłaścicielami.” – powiedział Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w dziale powierzchni biurowych CBRE.

Historia polskiego rynku nieruchomości biurowych rozpoczęła się w Warszawie, ale nowoczesne obiekty zaczęły powstawać także w innych miastach. Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej umożliwiło również rozwój działalności firm z sektora BPO / SSC (nowoczesnych usług dla biznesu), co przyczyniło się do silnego rozwoju rynku biurowego poza Warszawą. Ośrodki regionalne w Polsce stanowią do tej pory wyjątkowo atrakcyjną lokalizację dla firm działających w sektorze outsourcingu ze względu na silny zasób wysoko wykwalifikowanej siły roboczej, poprawiający się klimat inwestycyjny oraz rozwój infrastruktury drogowej, możliwy między innymi dzięki funduszom pochodzącym z Unii Europejskiej.

Pierwszym nowoczesnym budynkiem biurowym, który powstał poza Warszawą był PAZIM wybudowany w Szczecinie w 1992 roku. W połowie lat 90-tych zaczęły powstawać pierwsze nowoczesne obiekty w Poznaniu, Katowicach, Trójmieście, Wrocławiu czy Łodzi.

Obecnie najwięcej biurowców poza Warszawą znajduje się w Krakowie – 102 budynki (łączna powierzchnia 628.000 m kw, Wrocławiu – 100 biurowców (łączna powierzchnia 551 000 m kw), Trójmieście – 80 biurowców (łączna powierzchnia 455 000 m kw), Katowicach – 51 biurowców (łączna powierzchnia 317 000 m kw), Poznaniu – 55 biurowców (łączna powierzchnia 303 000 m kw) czy Łodzi – 58 biurowców (łączna powierzchnia 297 000 m kw).

Polski rynek nieruchomości biurowych, ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy, ma najsilniejszą pozycję wśród rynków byłego bloku wschodniego. Stabilna gospodarka i sytuacja polityczna powodują, że Polska jest uważana za kraj atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i firm zagranicznych wchodzących na nasz rynek.

Obecnie w trakcie budowy jest 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego prawie 50% przypada na stolicę. Oznacza to, iż w momencie gdy budowana obecnie powierzchnia zostanie ukończona, zasób powierzchni biurowej w największych miastach Polski wzrośnie o ponad 17%.

Podsumowując 25 lat na rynku nieruchomości biurowych w Polsce Wiktor Doktór, Prezes Fundacji Pro Progressio, powiedział: ‘Jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że duże polskie aglomeracje szybko się rozwijają, a inwestycje zagraniczne rosną jak grzyby po deszczu w Warszawie, Krakowie, czy Trójmieście. Czy przyszłość to dalszy rozwój dużych aglomeracji, a być może przyszła pora na mniejsze miasta? Które z nich mają szansę na szybki rozwój i w jakim kierunku? Patrząc na portfel inwestycji zagranicznych jakie w ostatnich miesiącach weszły do Polski oraz tych, które niebawem się pojawią oraz na aktywną pracę centrów obsługi inwestorów w polskich miastach możemy śmiało stwierdzić, że czeka nas bardzo ciekawy okres. Okres zmian, wzrostów i odkrywania nowych gwiazd na rynkach regionalnych’.

25 lat polskiego rynku nieruchomości biurowych w liczbach:

• Najwyższy budynek biurowy: Warsaw Trade Tower – 208 m z iglicą
• Największy budynek biurowy – Rondo 1 – 57 000 m kw. GLA
• Największy kompleks biurowy – Empark – 107 000 m kw. GLA
• Najwyższy czynsz – 50 – 60 USD – początek lat ’90 – Centrum LIM
• Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej – 25% w Łodzi (2009)
• Najdroższy budynek biurowy (sprzedaż inwestycyjna) – Rondo 1 – sprzedane za 297 mln EUR w 2014
• Największa powierzchnia piętra w budynku biurowym – Konstruktorska Business Centre w Warszawie – 7 341 mkw.
• Najwięcej powierzchni biurowej oddanej w jednym roku w polskim mieście – 427 000 mkw. w Warszawie (2000 r.)
• Najwięcej powierzchni biurowej wynajętej w jednym roku poza Warszawą – 107 000 mkw. w Krakowie (2012 r.)
• Największa umowa najmu w Polsce – 43 700 mkw. Orange w warszawskim Miasteczku Orange (43 700 mkw.)

Źródło: CBRE