Znaczenie standaryzacji informacji o nieruchomościach dla obrotu gospodarczego w Polsce – konferencja z okazji X-lecia AMRON

Patronat honorowy nad Konferencją objął Główny Geodeta Kraju, natomiast Patronem medialnym został portal alebank.pl oraz „Kwartalnik Finansowanie Nieruchomości”.

Wśród gości Konferencji znaleźli się między innymi przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, Ministerstwa Sprawiedliwości, Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Administracji i Cyfryzacji, Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, Urzędu Marszałkowskiego Województwa Mazowieckiego, Głównego Urzędu Statystycznego, Narodowego Banku Polskiego, Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, Krajowej Rady Notarialnej, Krajowej Izby Gospodarczej, a także przedstawiciele środowiska rzeczoznawców majątkowych, zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami, deweloperów, sektora bankowego oraz uczelni wyższych.

Konferencję otworzył Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji  Jacek Furga, podsumowując dotychczasową działalność Centrum AMRON. Następnie głos zabrał Prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz, który przybliżył sytuację polskiego sektora bankowego oraz genezę powstania Systemu AMRON. Zapowiedział wzrost znaczenia wiarygodnej informacji o wartości nieruchomości i możliwości ciągłego monitorowania jej zmian w kontekście zachodzącej już zmian sposobu finansowania polskiej gospodarki w formułę opierającą się na zastawie. Nieruchomości jako zabezpieczenie odgrywać będą rolę decydującą, nie tylko w obszarze kredytów mieszkaniowych.

W trakcie dyskusji poruszono kwestię dostępności wiarygodnej informacji o cechach nieruchomości i ich wartościach oraz znaczenia tego rodzaju informacji dla wszystkich uczestników obrotu gospodarczego – nie tylko dla osób fizycznych, ale również dla całego sektora bankowego, jednostek administracji publicznej czy podmiotów obsługujących rynek obrotu nieruchomościami. Omówiono aktualnie funkcjonujące praktyki w zakresie gromadzenia, przetwarzania i udostępniania danych oraz najważniejsze problemy, jak niekompletne i mało aktualne informacje, trudności w dostępnie do informacji, wielość istniejących rozwiązań w zakresie prowadzenia rejestrów i baz danych o nieruchomościach oraz utrudniona wzajemna wymiana informacji pomiędzy poszczególnymi podmiotami i bazami danych, a także wysokie koszty tworzenia, utrzymania i standaryzacji bazy danych. Podczas dyskusji dużo uwagi poświęcono możliwości ujednolicenia formy aktu notarialnego oraz upowszechnienia standardu opisu nieruchomości wykorzystywanego przez wszystkich uczestników rynku nieruchomości – czyli Elektronicznej Karty Nieruchomości.

Przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej Jan Łopato w swoim wystąpieniu podkreślił, że podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach powinna być Ewidencja Gruntów i Budynków. Jest to unormowana prawnie baza rządowa, dlatego dane w niej zawarte należałoby traktować jako najbardziej wiarygodne. Jednak w praktyce okazuje się, że baza Ewidencji Gruntów i Budynków zawiera dane nieaktualne, przedstawiające nieprawdziwy stan nieruchomości, często dochodzi też do omyłek pisarskich przy wprowadzaniu do bazy informacji pochodzących z aktów notarialnych. Dlatego Komitet ds. Nieruchomości postuluje opatrzenie każdego aktu notarialnego specjalnym QR Code, który zapewni możliwość automatycznego wczytania danych do systemu informatycznego Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości przy pomocy skanera. Zdaniem Pana Łopato nie powinniśmy tworzyć substytutów, ale całą uwagę należy skoncentrować na Ewidencji Gruntów i Budynków, która powinna być aktualizowana na bieżąco zgodnie z obowiązującym prawem.

Jan Łopato, Przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej

Prezes Krajowej Rady Notarialnej Tomasz Janik zasygnalizował, że notariusze mogą zbierać i przetwarzać tylko te informacje, które są przewidziane prawem, dlatego nie ma możliwości poszerzenia zakresu aktu notarialnego ani przekazywania informacji do zewnętrznych (nieprzewidzianych w prawie) baz danych. Prezes Janik zaapelował o zaprzestanie tworzenia nowych, coraz lepszych baz danych i skoncentrowanie się na łączeniu i uzupełnianiu już istniejących zasobów. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że w tym zakresie niezbędna będzie pomoc rządu.

Tomasz Janik, Prezes Krajowej Rady Notarialnej

Pan Jarosław Wysocki, Dyrektor Departamentu Informacji o Nieruchomościach Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, przedstawił aktualny stan prac nad Zintegrowanym Systemem Informacji o Nieruchomościach – poinformował o zmianach prawa, które wprowadziły standard prowadzenia bazy Ewidencji Gruntów i Budynków i wymiany danych oraz o systematycznie prowadzonej modernizacji ewidencji na terenie całego kraju, która jest jednak zależna od zasobów finansowych poszczególnych starostw powiatowych. Zawartość bazy Ewidencji Gruntów i Budynków oraz bazy Ksiąg Wieczystych w dużym stopniu pokrywa zapotrzebowanie uczestników rynku obrotu nieruchomościami, jednak by można było w pełni korzystać z tych zasobów, należy je w pełni doprowadzić do postaci elektronicznej i zintegrować. Pan Wysocki przypomniał, że poprawa jakości danych ewidencji gruntów i budynków i budowa Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach to procesy długotrwałe, trwające już od 2000 roku, a także wymagające ogromnych nakładów finansowych.

Jarosław Wysocki, Dyrektor Departamentu Informacji o Nieruchomościach, GUGiK

Dyrektor Departamentu Geodezji i Kartografii Urzędu Marszałkowskiego Województwa Mazowieckiego, Pan Krzysztof Mączewski wyraził opinię, że należy żądać udostępniania danych od tych podmiotów, które są zobligowane prawem do ich gromadzenia i udostępniania. Należy się skupić na ich standaryzacji i harmonizacji, zamiast duplikować dane w nowych bazach danych. Warto szukać kompromisu w zawartości aktów notarialnych, ale wprowadzenie regulacji w tym zakresie powinno być poprzedzone pracą naukowo-badawczą, która określi ekonomiczne uzasadnienie dla gromadzenia poszczególnych cech nieruchomości.

Krzysztof Mączewski, Dyrektor Departamentu Geodezji i Kartografii Urzędu Marszałkowskiego Województwa Mazowieckiego

Przedstawiciele Głównego Urzędu Statystycznego, Dyrektor Departamentu Handlu i Usług Ewa Adach-Stankiewicz oraz Zastępca Dyrektora Agnieszka Matulska-Bachura zauważyły, że jakość danych Ewidencji Gruntów i Budynków uległa znacznej poprawie, jednak obróbka tych danych nadal jest bardzo uciążliwa i pracochłonna. Główny Urząd Statystyczny jest zobligowany do określania wskaźników zmian cen nieruchomości, jednak aktualnie może to robić tylko dla lokali mieszkalnych. Informacje zawarte w Rejestrach Cen i Wartości Nieruchomości są bardzo ograniczone, brakuje atrybutów cenotwórczych i często zdarzają się pomyłki, dlatego GUS nadal szuka wiarygodnego źródła informacji, które pozwoli na ocenę zmiany wartości nieruchomości w jak najbardziej prawidłowy sposób. Pani Matulska-Bachura przedstawiła również nowy projekt GUS – budowę bazy budynkowej o zasięgu krajowym.

Ewa Adach-Stankiewicz, Dyrektor Departamentu Handlu i Usług, GUS

Prezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego Piotr Walczyk stwierdził, że uczestnicy rynku nieruchomości sami generują chaos poprzez tworzenie nowych odrębnych baz danych. Przy tworzeniu bazy danych należy zadać sobie pytanie o cel wykorzystania gromadzonych informacji, ponieważ to determinuje zawartość bazy danych. Dlatego jego zdaniem to rzeczoznawcy majątkowi jako specjaliści powinni stworzyć jedną ogólnopolską bazę i udostępniać innym podmiotom odpowiednio zdefiniowane podbazy w zależności od potrzeb. W celu wypracowania jednolitego sposobu opisu nieruchomości został powołany Komitet Standaryzacyjny, którego członkowie mają za zadanie określić cechy cenotwórcze nieruchomości niezbędne w procesie szacowania wartości nieruchomości – Prezes Walczyk zaprosił do udziału w pracach Komitetu zainteresowanych uczestników Konferencji i wyraził przekonanie, że poszczególni uczestnicy rynku nie są konkurencją i powinni się uzupełniać w działaniach na rzecz poprawy jakości informacji o nieruchomościach. Pogląd ten podzielił Wiceprezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego Tomasz Kotrasiński.

Piotr Walczyk, Prezes PIRM

Pani Justyna Przekopiak, Dyrektor Departamentu Podatków Lokalnych w Ministerstwie Finansów wyraziła opinię, że nie ma możliwości pozyskania wszystkich informacji opisujących nieruchomość, ponieważ można gromadzić tylko te dane, które faktycznie istnieją – jako przykład podano tu rok budowy, którego często nie znają nawet właściciele nieruchomości. Należy również wziąć pod uwagę bardzo wysokie koszty budowy bazy danych, dlatego właśnie bazę informacji o nieruchomościach powinna prowadzić administracja publiczna. Istotne znaczenie ma informacja o realizacji przez Ministerstwo Finansów nowego programu o nazwie „e-Podatki”, w ramach którego przewidziano integrację ponad 400 baz danych urzędów skarbowych z terenu całego kraju.

Justyna Przekopiak, Dyrektor Departamentu Podatków Lokalnych, MF

Dyrektor Departamentu Regulacji Prawnych, Instytucji Płatniczych i SKOK Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego Andrzej Reich przedstawił oczekiwania sektora bankowego w stosunku do bazy danych o nieruchomościach. Jego zdaniem w Polsce dostępna jest ogromna ilość danych o nieruchomościach będących przedmiotem obrotu rynkowego, jednak informacje te są rozproszone. Zamiast tworzyć nowe narzędzia i bazy należy wspólnie zastanowić się jak wykorzystać to co już zostało stworzone, w taki sposób, aby odbiorca miał zapewniony łatwy i szybki dostęp do aktualnej i wiarygodnej informacji. Podkreślił znaczenie  Systemu AMRON dla zarządzania ryzykiem kredytowym w sektorze bankowym i zapowiedział egzekwowanie od banków obowiązku wprowadzania do tej międzybankowej bazy danych informacji o nieruchomościach wykorzystywanych jako zabezpieczenie hipoteczne.

Andrzej Reich, Dyrektor Departamentu Regulacji Prawnych, Instytucji Płatniczych i SKOK, UKNF

Uczestnicy spotkania wyrazili również zaniepokojenie zmianami wprowadzonymi w wyniku nowelizacji ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne z 4 lipca 2014 roku, czyli podwyższeniem opłat za pobieranie danych z zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz wprowadzeniem licencji określających uprawnienia dotyczące możliwości wykorzystywania udostępnionych materiałów. Mimo, że Dyrektor Wysocki zapewnił o nieodpłatnej możliwości przeglądania danych i intencji ustawodawcy ograniczenia wydawania informacji w formie dokumentów drukowanych na rzecz ułatwienia dostępu do ewidencji gruntów i budynków drogą elektroniczną, przedstawiciele środowiska rzeczoznawców majątkowych  wyrazili pogląd, że jest to zmiana na gorsze – uzyskanie informacji jest kosztowne i tym samym przepływ informacji pomiędzy poszczególnymi bazami danych został utrudniony.

Podczas dyskusji dużo uwagi poświęcono propozycji wprowadzenia jednolitego standardu opisu nieruchomości w postali pliku elektronicznego, czyli Elektronicznej Karty Nieruchomości promowanej przez Związek Banków Polskich już od kilku lat. Uczestnicy Konferencji wyrazili opinię, że jest to inspirujący pomysł, mogący przyczynić się do standaryzacji informacji i doprowadzenia ich do łatwo integrowalnej formy. Należałoby wspólnie ustalić zakres informacji gromadzonych w EKN oraz odrębne formatki dla każdego typu nieruchomości. Jednak słusznie zauważono, że dane zawarte w EKN w dużej części znajdują się już w Ewidencji Gruntów i Budynków, a ponadto podkreślono, że konieczne będzie doprecyzowanie propozycji i zdefiniowanie, kto miałby się zająć tworzeniem i uzupełnianiem tego rodzaju dokumentu oraz na jakim etapie miałby on powstawać i przy jakich czynnościach mógłby być wykorzystywany.

Katarzyna Hryćków-Mycka, Naczelnik Wydziału Spraw Ksiąg Wieczystych, ekspert Rządowemu Programu Rozwoju ZSIN, Ministerstwo Sprawiedliwości

Konferencję zamknął  Jacek Furga, dziękując wszystkim za udział w merytorycznej dyskusji, zapewniając jednocześnie o kontynuacji działań w zakresie wspólnego działania na rzecz poprawy dostępności i jakości informacji o nieruchomościach oraz zapraszając na XI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, który odbędzie się w dniach 27-28 listopada 2014 roku.

Zdjęcia: Marzena Stokłosa

Materiały konferencyjne do pobrania tutaj.

Agnieszka Laskowska,
Specjalista ds. Relacji z Klientami,
Koordynator Projektów Zewnętrznych Centrum AMRON