Zakup ziemi rolnej będzie łatwiejszy
Celem zmian w ustawie jest złagodzenie przepisów ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi, które obowiązują od 30 kwietnia 2016 roku i zostały wprowadzone ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 poz. 585, z późn. zm.). Celem wówczas wprowadzanych zmian było większa ochrona nieruchomości rolnych przed spekulacyjnym wykupem przez podmioty nie zajmujące się rolnictwem i zapewnienie nabywania nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych oraz zahamowanie wzrostu cen nieruchomości rolnych.
Mniejsze obroty ziemią rolną
Od pojawienia się projektu wspomnianej ustawy nie ustawały kontrowersje z nią związane. Od początku jej obowiązywania, nowelizacji przepisów domagają się środowiska rolnicze, organizacje branżowe, uczelnie wyższe, osoby prawne i fizyczne zarzucając, że wprowadzone zmiany przyczyniły się do ograniczenia obrotu ziemią rolną, ale głównie wśród polskich rolników. Jak wynika z raportu Głównego Urzędu Statystycznego Obrót nieruchomościami w 2017 r.[1], w 2017 roku zawarto 57 492 aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości rolnych, podczas gdy w 2016 roku było ich 69 788, co oznacza spadek o 17,6%.
Przeciwnicy zmian z 2016 roku zarzucają, że ustawa wbrew jej celowi nie wstrzymała podwyżek cen gruntów. Analizując dane opublikowane przez GUS nie sposób wnioskować o zahamowaniu wzrostu, a raczej należy stwierdzić, że po okresie stabilizacji obserwowanym na przełomie lat 2016 i 2017, rynek wrócił do umiarkowanych wzrostów cen (roczny wzrost cen na poziomie około 6%).
WYKRES 1. ŚREDNIE CENY ZAKUPU/SPRZEDAŻY UŻYTKÓW ROLNYCH ZA 1 HA W OBROCIE PRYWATNYM
[1] Raport Obrót nieruchomościami w 2017 r., dane pochodzą z Ministerstwa Sprawiedliwości
Każdy będzie mógł kupić hektar
Najnowsza, czwarta wersja projektu nowelizacji ustawy zawiera szereg istotnych zmian w obrocie ziemią rolną, niektóre z nich postulowane były już od wejścia w życie przepisów w 2016 roku. Kluczowa zmiana dotyczy umożliwienia osobie niebędącej rolnikiem nabycie gruntu o powierzchni do 1 ha, a nie jak to było dotychczas o powierzchni do 0,3 ha. Ustawodawca argumentuje zmianę potrzebą osiedlania się na obszarach wiejskich osób niezwiązanych z rolnictwem, a zajmujących się świadczeniem usług na rzecz lokalnych środowisk. Niezależnie od intencji taka zmiana jest pozytywna zarówno dla osób chcących powiększyć ogród, deweloperów, jak i ludzi pragnących porzucić miejskie życie.
W mieście łatwiej
Kolejną istotną zmianą jest wyłączenie stosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wobec nieruchomości rolnych:
- położonych w granicach administracyjnych miast,
- nabytych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jako przydomowe ogródki,
- w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami rybnymi, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.
Pierwszy punkt może przyczynić się do wyhamowania wzrostu cen działek, a to z kolei mogłoby się przełożyć się na powstrzymanie dynamicznego wzrostu cen mieszkań. Potrzebę zmian w tym zakresie zgłaszał głównie Polski Związek Firm Deweloperskich argumentując, że obecne brzmienie ustawy znacznie ograniczyło możliwość zakupów terenów pod inwestycje mieszkaniowe, co przełożyło się na realizację nowych inwestycji – w największych miastach w Polsce większość gruntów nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, spora część z nich oznaczona jest w ewidencji jako grunty rolne.
Grunty rolne w miastach to ponad 40 procent powierzchni
Jak wynika z szacunków Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, obecnie około 42% powierzchni miast w Polsce zajmują działki rolne, a często są to grunty rolne tylko z nazwy. Być może z tego względu w projekcie znalazła się też propozycja zmiany zasad klasyfikowania nieruchomości jako rolnych.
Dla większości terenów w Polsce nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zapisy w ewidencji gruntów i budynków niejednokrotnie są nieaktualne, dlatego klasyfikacja działek na ich podstawie jest mało wiarygodna. Jeśli zapisy projektu wejdą w życie, to klasyfikacja działek nie będzie odbywała się na podstawie ewidencji gruntów.
Ułatwienia w egzekucji i upadłości
Istotną zmianą, jaka zostałaby wprowadzona, gdyby projekt zmiany ustawy wszedł w życie, jest umożliwienie osobie niebędącej rolnikiem indywidualnym nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, co jest szczególnie ważne dla zapewnienia możliwości finansowania nieruchomości rolnych przez banki, w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku, co z kolei stanowi znaczne ułatwienie przekazywania ziemi najbliższym, a także w wyniku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek prawa handlowego, co znacznie ograniczy formalności.
Dodatkowo, nieruchomości rolne, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, będą mogły nabywać uczelnie na cele dydaktyczne oraz państwowe i samorządowe osoby prawne na cele publiczne.
W przygotowanym przez Ministerstwo Rolnictwa projekcie częściowo uwzględniono zgłaszaną przez rolników potrzebę rozszerzenia katalogu osób bliskich. Projektodawcy zaproponowali, by jako osobę bliską uznawać również rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Co ciekawe, w czwartym projekcie wycofano się z uwzględnienia w katalogu również zięcia i synowej, osoby te występowały w pierwszych trzech propozycjach zmian.
Ułatwienia dla rolników
Dla rolników chcących powiększać swoje gospodarstwa, ułatwieniem będzie skrócenie do 5 lat okresu, przez jaki będzie występował obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość. Ponadto, jeśli rolnik chciałby zbyć lub oddać w posiadanie nabytą nieruchomość przed upływem 5 lat, zgodę na takie działanie będzie mógł wydać Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka w drodze decyzji administracyjnej, a nie – jak to odbywa się teraz – sąd, co pozytywnie wpłynie na długość postępowania i jego koszt.
Organem wyższego stopnia będzie Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W tym przypadku należy jednak zwrócić uwagę na konieczność doprecyzowania w ustawie norm uzasadnienia ważnego interesu nabywcy i definiowania interesu publicznego. Brak doszczegółowienia spowoduje, że to urzędnik państwowy będzie o tym decydował.
Autorzy projektu proponują również, by dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenia gospodarstwa rolnego było pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, a nie poświadczenie wydawane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Projekt ustawy doprecyzowuje tryb postępowania i przesłanki determinujące uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolne. Dodatkowo, zawarte w nowelizacji przepisy wyłączają prawo nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych posiadających grunty rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 5 ha oraz wprowadzają sankcje w przypadku celowego utrudniania skorzystania przez KOWR z przysługującego mu prawa pierwokupu lub nabycia nieruchomości rolnej.
Inne uprawnienia dla Skarbu Państwa
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza również szereg zmian w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Do najważniejszych z nich można zaliczyć ograniczenie zastosowania zasady, zgodnie z którą KOWR gospodaruje Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) w pierwszej kolejności w drodze wydzierżawienia lub sprzedaży nieruchomości rolnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Jeśli projekt ustawy wszedłby w życie w obecnym brzmieniu, to nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha oraz nieruchomości, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na cele inne niż rolne, nie będą objęte tą zasadą. Ma to na celu ujednolicenie przepisów i dostosowanie ich do zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Coś dla samorządów
Kolejną istotną zmianą jest możliwość nieodpłatnego przekazywania nieruchomości ZWRSP jednostkom samorządu terytorialnego na cele związane z realizacją i rozbudową obiektów użyteczności publicznej, tworzeniem nowych miejsc pracy oraz rozwojem lokalnym realizowanym przez jednostki samorządu terytorialnego – w przypadku, gdy są one w dokumentach planistycznych (MPZP lub SUiKZP) przeznaczone na te cele. Dodatkowo, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie mógł takie grunty wydzierżawiać lub wynajmować jednostkom samorządu lub państwowej osobie prawnej na cele związane z realizacją ich zadań statutowych bez konieczności przeprowadzenia przetargu.
Ustawodawca proponuje również, by w przetargu ograniczonym na sprzedaż lub dzierżawę nieruchomości Zasobu mogli wziąć udział rolnicy posiadający akcje bądź udziały w spółce będącej grupą producentów rolnych. Z warunku, że KOWR może sprzedawać grunty rolne, jeśli łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha oraz nabytych łącznie z Zasobu przez nabywcę nie przekroczy 300 ha, wyłączono nabywanie stawów rybnych uznając, że stawy bardzo często stanowią zorganizowaną całość gospodarczą, którą nie sposób podzielić.
Autorzy projektu proponują również umożliwienie zaliczenia do 3-letniego okresu dzierżawy wymaganego do uzyskania przez dzierżawcę prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości ZWRSP okresu, w którym nieruchomość była dzierżawiona przez poprzedniego dzierżawcę, dzierżawy innej nieruchomość Zasobu, która została przez dzierżawcę zwrócona na realizację celów publicznych.
I jeszcze Mieszkanie Plus
Na szczególną uwagę zasługuje rozszerzenie uprawnień KOWR, który to będzie mógł w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności, a nie jak to było dotychczas najemców, nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowe i budynkowe, lub realizować inwestycje w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Nabyte lub wybudowane lokale i budynki mieszkalne będą częścią ZWRSP i będą mogły być sprzedawane lub wynajmowane osobom fizycznym. Zgodnie z uzasadnieniem realizacja przez KOWR inwestycji mieszkaniowych ma być uzupełnieniem programu „Mieszkanie Plus” głównie na terenach wiejskich, dzięki czemu mają zostać poprawione warunki życia na tych obszarach.
Dodatkowo, proponowane w obecnym brzmieniu nowelizacji zmiany wprowadzałyby możliwość tworzenia przez generalnego Dyrektora KOWR tzw. „ośrodków produkcji rolniczej” o powierzchni przekraczającej 300 ha, które byłyby, po przeprowadzeniu przetargu, oddawane na czas oznaczony w odpłatne korzystanie osobom prawnym lub fizycznym.
Wątpliwości wzbudzają niektóre z warunków, jakie muszą zostać spełnione przez podmioty zainteresowane tego typu dzierżawą, tj. udokumentowanie 10-letniego nieprzerwanego okresu prowadzenia gospodarstwa rolnego o powierzchni minimum 100 ha oraz konieczność rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej.
Pierwszy warunek mocno ograniczy możliwość użytkowania takich ośrodków przez rolników indywidualnych, z kolei drugi powoduje niespójność ze zmianami w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie rękojmię zastąpiono pozytywną opinią ośrodka doradztwa rolniczego. Zgodnie z uzasadnieniem takie wymogi mają na celu zweryfikowanie doświadczenia w prowadzeniu działalności rolniczej na odpowiednio dużym areale.
Zaproponowane zmiany są odpowiedzią na zastrzeżenia środowisk rolniczych i zgłaszanych przez różne organizacje uwag wobec obostrzeń wprowadzonych w obrocie gruntami rolnymi. Z tego względu wprowadzenie zmian jest niezbędne.
Wydaje się, że nowelizacja w obecnym kształcie powinna spełnić oczekiwania rynku, gdyż zawiera akceptowalny dla wielu środowisk zakres zmian – jak napisano w uzasadnieniu, przygotowanie nowelizacji poprzedzono licznymi konsultacjami z różnymi środowiskami, m.in. jednostkami samorządu terytorialnego, uczelniami wyższymi, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa, organizacjami branżowymi. Projektodawcy oczekują, że wprowadzone zmiany korzystnie wpłyną na obrót nieruchomościami rolnymi.
Judyta Konopka
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Centrum AMRON
e-mail: judyta.konopka@amron.pl
