Załamanie na rynku hipotek

W IV kw. 2011 roku działające na polskim rynku banki udzieliły 49,6 tys. kredytów hipotecznych, o 18,14 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej, gdy liczba ta przekroczyła 60,6 tys. kredytów – wynika z danych zebranych przez Open Finance. W porównaniu do III kw. br. zanotowaliśmy spadek o 14,23 proc.

W całym 2011 roku udzielono łącznie 222,3 tys. kredytów hipotecznych. W porównaniu do roku 2010 było to o 10,8 tys. kredytów mniej (spadek o 4,64 proc.). W porównaniu do 12-miesiecznego okresu zakończonego w III kw. 2011 roku zanotowaliśmy spadek o 11 tys. kredytów, czyli 4,72 proc. W tym ujęciu jest to trzeci spadek z kolei, wcześniej pięciokrotnie obserwowaliśmy wzrost.

Już od kilku kwartałów mamy do czynienia z wycofywaniem się banków z udzielania kredytów hipotecznych w obcych walutach. Na przełomie lata i jesieni ubiegłego roku z rynku praktycznie zniknęły kredyty we franku szwajcarskim, a z pożyczania w euro zrezygnowało kilka instytucji. Zima obfitowała w podobne kroki w wykonaniu kolejnych banków, a efekt nie był trudny do przewidzenia. Jeszcze rok temu udział kredytów walutowych w rynku wynosił liczbowo ok. 15.2 proc., w III kw. 2011 roku było to 14,5 proc., a trzy miesiące później już tylko 12,3 proc. Oczekujemy, że w kolejnym kwartale spadek będzie jeszcze większy, bo w pierwszych miesiącach 2012 roku kolejne banki rezygnowały z kredytowania w euro i we franku.

W IV kw. 2011 roku łącznie udzielono ponad 7,4 tys. walutowych kredytów hipotecznych, w stosunku do analogicznego okresu roku 2010 było to o 19,1 proc. mniej, porównując do III kw. 2011 roku spadek wyniósł 20 proc.

Zakończyło się też eldorado w kredytach z rządowymi dopłatami w ramach programu Rodzina na Swoim. Nowelizacja ustawy, która weszła w życie pod koniec sierpnia, znacznie obniżyła maksymalne ceny mieszkań zakwalifikowanych do programu. Limity cen nieruchomości zostały obniżone o 43 proc. dla rynku wtórnego i o 29 proc. dla rynku pierwotnego.

Zmiany te sprawiły, że IV kw. 2011 roku był dużo gorszy od poprzednich, udział RnS w rynku spadł w ciągu kwartału z 24,8 do 19,2 proc. 9518 kredytów na kwotę 1,74 mld zł to najniższy wynik od zimy 2010 roku. Bardzo duża popularność programu przed wejściem w życie zmian sprawiła jednak, że rok 2011 i tak był najlepszym w ponad pięcioletniej historii RnS. Łącznie udzielono 51,3 tys. kredytów na kwotę 10,25 mld zł. To wynik lepszy o 19 proc. liczbowo i o 27 proc. wartościowo niż rok wcześniej.

Z danych zebranych w bankach przez Open Finance wynika, że łączna wartość rynku hipotek w IV kw. 2011 roku wyniosła niespełna 10 mld złotych. W porównaniu do poprzedniego kwartału to spadek o 6,4 proc., ale już porównując do IV kw. 2010 roku mamy do czynienia z dużo poważniejszą obniżką, bo o 21,5 proc. Spadek wartości udzielonych kredytów jest większy od spadku ich liczby. Powodem tego jest spadek cen mieszkań, po prostu Polacy zaciągają coraz niższe kredyty. Średnia kwota kredytu hipotecznego obniżyła się z 209,9 tys. zł w IV kw. 2010 r. do 201,5 tys. zł.

Z 19 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, sprzedaż kredytów (liczbowo) wzrosła w 9, a w 10 spadła. Spadki dotyczyły nie ominęły jednak dużych instytucji (pierwsza czwórka straciła od 13,5 do 39 proc.), co przełożyło się na negatywny wynik całego rynku.

Komentarz i prognoza

Dwa pierwsze kwartały 2011 roku były dla banków udzielających kredytów hipotecznych udane, bo trwała kontynuacja zainicjowanego w 2010 roku ożywienia rynku. Trzeci kwartał był słabszy, a czwarty to już poważne obniżenie sprzedaży. 18,14 proc. to największy spadek od III kw. 2009 roku, czyli od ponad dwóch lat. Wtedy, w konsekwencji globalnego kryzysu, kwartalne spadki przekraczały 30 proc.

Wejście w życie nowelizacji rekomendacji S doprowadziło do gremialnego wycofywania się banków z kredytowania w walutach obcych. Oczekujemy, że w kolejnych kwartałach będziemy notować dalsze spadki sprzedaży takich kredytów, a ich udział w rynku już w I kw. 2012 roku spadnie poniżej 10 proc., by docelowo ustabilizować się na poziomie nie wyższym niż kilka proc.

Zgodnie z naszymi prognozami III kw. 2011 roku był ostatnim bardzo dobrym kwartałem w historii programu Rodzina na Swoim. Pod koniec sierpnia 2011 roku weszły w życie zmiany w RnS i statystyki kolejnych miesięcy pokazały znaczny spadek liczby i wartości udzielonych kredytów.

Wg nas znaczne spadki sprzedaży kredytów walutowych oraz kredytów preferencyjnych w ramach Rodziny na Swoim utrzymają wpływ na kondycję całego rynku. Nie bez znaczenia jest także sytuacja w strefie euro, gdzie wiele banków (także spółek matek instytucji działających w Polsce) ma spore problemy z finansowaniem. W efekcie wiele banków na naszym rynku mocno ogranicza akcję kredytową.

Jeśli sytuacja nie ulegnie znaczącej poprawie (a póki co nic na to nie wskazuje), 2012 rok zamknie się liczbą udzielonych kredytów hipotecznych znacząco niższą niż 200 tys. sztuk. Jeśli chodzi o najbliższe miesiące to oczekujemy przede wszystkim utrzymania tendencji spadkowych w kredytach walutowych oraz preferencyjnych w ramach RnS.

Marcin Krasoń
Open Finance