„Za drogo i za mało”, czyli problemy polskiego rynku nieruchomości w soczewce

Dyskusję moderował Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP. Na początek zwrócił się do panelistów z prośbą o przytoczenie haseł, oddających jak najpełniej nastroje społeczne odnośnie do polityki mieszkaniowej. „Za drogo i za mało”, „Precz z rozdawnictwem”, „Mieszkanie prawem, nie towarem” – odpowiedzi nie pozostawiały wątpliwości, iż debata na temat rynku nieruchomości w Polsce zdominowana jest przez silne emocje. Sprzyjają one tyleż stereotypowemu, co w dużej mierze niesprawiedliwemu postrzeganiu zarówno branży deweloperskiej, jak i instytucji finansowych udzielających kredytów hipotecznych.

Tymczasem sytuacja wymyka się jednoznacznym ocenom; jak wskazywał prof. dr hab. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, na przestrzeni minionych 70 lat średnia powierzchnia mieszkalna wzrosła z 15,7 m² do 32 m² na osobę, a na 100 lokali przypadają dziś jedynie 93 gospodarstwa domowe, podczas gdy wychodziliśmy z poziomu 120. Cały czas jednak pozostajemy poniżej średniej unijnej, która wynosi ok. 40 m² na osobę.

Dodatkowym problemem, na który zwrócił uwagę Dariusz Stachera, dyrektor Departamentu Kredytowych Programów Mieszkaniowych Banku Gospodarstwa Krajowego, jest tzw. deprywacja mieszkaniowa obejmująca te nieruchomości, które z uwagi na fatalny standard powinny być natychmiast poddane rewitalizacji lub wręcz wyburzone. Wszystko to przekłada się na nastroje społeczne; prof. Marek Bryx przywołał rezultaty ankiety przeprowadzonej przez organizację Habitat for Humanity. Aż 29% uczestników sugerowało, że to złe warunki mieszkaniowe są czynnikiem zniechęcającym ich do posiadania potomstwa.

Jest lepiej, ale nadal gonimy Europę

Istotnym motywem jest też rozwarstwienie struktury budownictwa mieszkaniowego. Z jednej strony możemy się pochwalić niezwykle prężnym sektorem deweloperskim. Jak przypomniał Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor w firmie JLL, Polska, oddając do użytku ok. 200-220 tys. mieszkań rocznie, zajmuje trzecie miejsce w Unii Europejskiej, zaraz po Francji i Niemczech, a w skali całego kontynentu porównywalny wynik do naszego kraju osiąga tylko Wielka Brytania.

– To sukces środowiska deweloperskiego, ale i mechanizmów kredytowania, które umożliwiły taki wzrost – dodał reprezentant JLL, oceniając segment społeczny i komunalny jako dramatycznie zapóźniony. Na przestrzeni ok. 20 lat oddano do użytku jedynie ok. 170 tys. mieszkań w tym segmencie, co w zestawieniu z ok. 4,25 mln mieszkań wybudowanych komercyjnie ukazuje skalę problemu. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, tak dynamiczny przyrost liczby lokali oddawanych do użytku sprawił, że politycy traktują ten obszar jako trzeciorzędny, pomimo realnych potrzeb w tym zakresie.

Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zwróciła uwagę na istotny czynnik demograficzny, jakim jest rosnąca liczba singli. Jeszcze osiem lat temu w analizach Instytutu odnośnie do zdolności polskich gospodarstw domowych do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych brano pod uwagę rodziny, w których dwie osoby uzyskują dochód. Obecnie uwzględniane są gospodarstwa jednoosobowe. Problem ten determinuje skądinąd niekorzystne trendy demograficzne; w przytoczonych przez Kamila Sobolewskiego wynikach analiz aż jedna piąta respondentów twierdzi, że główną przyczyną braku potomstwa jest trudność ze znalezieniem partnera.

Mieszkalnictwo jako polityka społeczna i siła rozwojowa

Prężna działalność komercyjnego sektora budowlanego i deweloperskiego przy jednoczesnym marazmie w segmencie społecznym i komunalnym skłania do postawienia pytania, czy i w jakim stopniu wspierać inwestycje w tym ostatnim. Prof. Marek Bryx proponował, by „znaleźć formułę współpracy z tymi, co&...