XVI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: rezygnacja z kas to był błąd

Najbardziej aktualne problemy polskiej gospodarki mieszkaniowej, branży deweloperskiej i finansowania mieszkalnictwa były tematem tegorocznej, XVI już edycji Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych.

Co kształtuje rynek mieszkaniowy?

Obrady rozpoczęło wystąpienie dr. Andrzeja Raczko, doradcy prezesa Narodowego Banku Polskiego. Wspomniał on o podstawowych czynnikach, które kształtują sytuację na rynku mieszkaniowym. Należy do nich nie tylko zasobność finansowa potencjalnych nabywców, ich zdolność kredytowa czy dostępność lokali na rynku pierwotnym i wtórnym, ale również tak istotne kryteria jak struktura demograficzna społeczeństwa, preferowany styl życia przyszłych mieszkańców, a także dostępność usług publicznych i niezbędnej infrastruktury na danym obszarze.

Przedstawiciel NBP zauważył, że wskutek rewolucji teleinformatycznej oczekiwania mieszkańców ulegają szybkiej zmianie.

− W społeczeństwie amerykańskim np. akceptowane jest poświęcanie nawet 1,5 godziny każdego dnia na dojazd do pracy, tymczasem wskutek wdrożenia technologii IT pozwalających na pracę zdalną już niedługo wielu zatrudnionych będzie mogło wykonywać obowiązki służbowe zasadniczo nie ruszając się z domu. Czynnikiem nie do pominięcia jest również wybór pomiędzy posiadaniem lokalu mieszkalnego na własność a jego wynajmem – zwrócił uwagę przedstawiciel NBP.

Dr Andrzej Raczko przypomniał również, że z tej drugiej opcji chętnie korzystają zwłaszcza osoby młode, które z uwagi na poszukiwanie pracy muszą wykazywać się szczególnie wysoką mobilnością.

Z drugiej strony w wyniku sukcesywnego wydłużania się czasu życia wciąż przybywa osób w wieku 65+, których specyficzne potrzeby  należy uwzględniać podczas kreowania gospodarki mieszkaniowej.

Czytaj także: Tani i bezpieczny kredyt dzięki kasom budowlano-oszczędnościowym?

Kasy oszczędnościowo-budowlane: dlaczego ich nie ma?

Rosnące zapotrzebowanie na wynajem mieszkań generuje tymczasem szereg wyzwań stojących przed nabywcami tego typu nieruchomości. Prelegent przypomniał, iż podmioty funkcjonujące na tym rynku podzielić można na dwie kategorie.

Z jednej strony mamy do czynienia z indywidualnymi właścicielami mieszkań, dysponującymi maksymalnie kilkoma lokalami, którzy traktują wynajem jako formę ulokowania posiadanych aktywów.

Po przeciwnej stronie mamy firmy prowadzące działalność profesjonalną, na dużą skalę korzystające z finansowania bankowego. Niezależnie od opcji, w obu przypadkach mamy do czynienia z ryzykiem, którego istotą jest niespójność pomiędzy poniesionymi kosztami a osiąganymi przychodami.

Dr Andrzej Raczko dodał, że w niektórych państwach stosuje się mechanizmy pozwalające na zmitygowanie tego ryzyka. Doskonałym przykładem jest Szwajcaria, gdzie stawki za wynajem powiązane są ze stopami procentowymi.

Rosnąca popularność wynajmu nie może oczywiście przesłonić oczywistego faktu, że większość Polaków w dalszym ciągu woli zainwestować środki we własny lokal. Przedstawiciel NBP nie ukrywał, iż prywatnie jest zwolennikiem idei kas oszczędnościowo-budowlanych.

− Źle się stało, że zarzucono tę koncepcję. Wkłady zgromadzone w kasach nie starczyłyby oczywiście na zakup domu, ale rozwiązałyby problem niskiego wkładu własnego, pozwoliłyby też na zakup niezbędnego wyposażenia – dodał Andrzej Raczko.

Wyraził on również pogląd, iż dopłaty ze środków publicznych do oszczędności zebranych w kasach byłyby znacznie bardziej zasadne aniżeli bezpośrednie wsparcie dla kredytobiorców w programach „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”, ponieważ dodatkowo uczyłyby Polaków długoterminowego oszczędzania.

Stała stopa nie rozwiąże wszystkich problemów, a wygeneruje nowe

Przedstawiciel NBP odniósł się też do popularnego w ostatnim czasie postulatu zwiększenia udziału kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej w portfelach polskich banków.

Przypomniał, że zgodnie z obowiązującym prawem bank może oferować takie kredyty pod warunkiem, że uzyska refinansowanie na stała stopę, co oznacza albo emisję obligacji, albo stworzenie innego, alternatywnego mechanizmu.

− Koszt tego mechanizmu jest w Polsce zbyt wysoki – podkreślił Andrzej Raczko, dodając, iż samo przeniesienie ryzyka na kolejne podmioty nie byłoby żadnym rozwiązaniem. Wskazał, iż lepszą opcją od kredytu stałostopowego mogłoby być wykreowanie dodatkowych zabezpieczeń dla kredytobiorcy, pozwalających na przykład na prolongatę w przypadku gwałtownej aprecjacji stóp procentowych.

− Taki mechanizm trzeba stworzyć a priori, a nie tylko wtedy, kiedy pojawi się problem. Ponadto również administracja publiczna powinna w nim partycypować – stwierdził przedstawiciel banku centralnego.

Szklane Domy 2019

Podobnie jak w poprzednich latach, również i w tej edycji poznaliśmy laureata nagrody SZKLANE DOMY 2019, przyznawanej przez redakcję czasopisma „Finansowanie Nieruchomości”.

Wyróżnienie w tym roku otrzymała dr Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

Wśród licznych zasług laureatki wskazano między innymi bogaty dorobek naukowy, popularyzowanie wiedzy o finansowaniu nieruchomości, a także aktywny udział w pracach nad ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Wyróżnienie wręczyli prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji dr Jacek Furga oraz redaktor naczelna czasopisma „Finansowanie Nieruchomości”, Bożenna Chlabicz.

− Bez marzeń, bez koła zamachowego dla działania nie będzie naszej dobrej przyszłości – podkreśliła Agnieszka Tułodziecka.

I dodała, że sukces w przygotowaniu przepisów regulujących rynek listów zastawnych był wynikiem współpracy wielu środowisk, poczynając od bankowców, deweloperów i prawników − a kończąc na reprezentantach administracji publicznej.