XI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

– Dziękujemy za to, że znaleźliście Państwo czas żeby rozmawiać o sprawach ważnych dla Polski i Polaków – rozpoczął swoje wystąpienie Prezes ZBP, podkreślając, iż dzisiejsza Polska potrzebuje debaty nad przyszłością rodzimego rynku finansowego: – Pomimo 25 lat wysiłku i ogromnej pracy  – klientów banków, bankowców, właścicieli banków- polski sektor bankowy jest stabilny, ale relatywnie mały. Musimy zawrzeć porozumienie i prowadzić debatę na temat roli polskiego sektora bankowego w gospodarce. Takiej debaty w Polsce – kraju społecznej gospodarki rynkowej – dalej mi brakuje. Pomimo wysiłku pod względem kredytów dla przedsiębiorstw zajmujemy jedno z ostatnich miejsc, pod względem depozytów podobne.

Co trzeba zrobić żeby odwrócić tę tendencję? – W budowie systemu gospodarczego muszą uczestniczyć obywatele – także pod względem kredytowania – stwierdził Prezes Pietraszkiewicz.

Fot. Marzena Stokłosa

Prezes ZBP podkreślił również, że aktywizacja gospodarcza polskiego społeczeństwa, w tym upowszechnienie działań w zakresie oszczędzania i inwestowania, są konieczne nie tylko z punktu widzenia gospodarczego, ale również społecznego: – To co się dzieje na południowy wschód od Europy, ale także w samej Europie, powinno nas mobilizować do rozwiązań budujących zaufanie, ukazujących sens przedsięwzięć. Konieczne jest włączenie swoistych stabilizatorów, pokazanie, że warto podjąć wysiłek oszczędzania, gromadzenia środków.

Prezes Pietraszkiewicz przypomniał również,  ze zadaniem administracji państwowej jest wspieranie rozwoju gospodarczego – tymczasem zbyt często spotykamy się z sytuacją wręcz odwrotną: – Nie mogę się pogodzić ze stwierdzeniem „Nic się nie da zrobić. Nie ma pieniędzy” – słyszanym zbyt często w urzędach – stwierdził Prezes ZBP. – My nie mówimy o wielkich środkach burzących budżet państwa mówimy o złożeniu programu który połączy wysiłek obywateli w zakresie budowania mieszkań – mieszkań własnych, ale również czynszowych lub na wynajem – aby parę milionów obywateli miało możliwość życia w godnych warunkach. Czy to jest zbyt ambitny program?

– Ten program ma sens – przekonuje Prezes ZBP – W Polsce dziś trzeba pokazać młodemu pokoleniu – które zastanawia się, czy zostać w kraju czy wyjechać – sens w obszarze mieszkalnictwa, budowania się i realizowania swoich aspiracji.

Prezes ZBP nawiązał również do tegorocznego, dziesiątego jubileuszu Centrum AMRON, przypominając, że dojrzały i kompleksowy system powstał z inicjatywy samego sektora bankowego.

„Kredytowanie mieszkalnictwa a stabilność sektora finansowego” – prelekcję pod takim tytułem wygłosił Wiceprezes Zarządu NBP,  Andrzej Raczko. – To, że polski sektor bankowy działa skutecznie, to w znacznej mierze jego własna zasługa – ze potrafił się dobrze zorganizować, że ma doskonałego reprezentanta jakim jest ZBP – stwierdził prelegent, nawiązując do wyników polskiej bankowości w dobie kryzysu i obecnie.

Wiceprezes NBP przywołał – nierzadko spotykaną – opinię, jakoby to finansowanie mieszkalnictwa  miało zgubny wpływ zarówno na sektor finansowy, jak i gospodarkę. Zdaniem prelegenta, problem tkwi nie w samej istocie akcji kredytowej na cele mieszkaniowe, co z niewłaściwym podejściem do ryzyk związanych z tym segmentem działalności bankowej: – Musimy zrozumieć, jakie uwarunkowania są niezbędne, żeby mieć sprawnie funkcjonujący system mieszkalnictwa.

Jakie to ryzyka? Andzej Raczko wskazał w pierwszej kolejności na ryzyka mikroekonomiczne – przede wszystkim finansowanie długoterminowych, z reguły 20-30 letnich kredytów z krótkoterminowych depozytów. Do tej grupy należą również takie problemy jak długoterminowe ryzyko kredytowe czy ryzyko zmiany wartości zabezpieczenia.

Ważne wyzwanie wiąże się z aspektami mikroekonomicznymi; konieczne jest opanowanie boomów kredytowych, związanych z gwałtownym wzrostem popytu na nieruchomości. – Możemy też ulec iluzji rozłożenie ryzyka – twierdzi Andrzej Raczko. – W myśl tej koncepcji, jeśli ryzyko rozprowadzimy przy użyciu pewnych instytucji to jego nie będzie – podsumował tę mylną koncepcję prelegent. Następne ryzyko wiąże się z niewłaściwie pojmowaną innowacyjnością; to między innymi takie przypadki jak – będący efektem ucieczki od wysokiej inflacji – model podwójnego indeksowania czy tak zwana druga hipoteka. Problemy wynikają także z braku makronadzoru czy wreszcie braku lub niewydolności rządowych programów mających wspierać mieszkalnictwo.

Jak ograniczyć ryzyka związane z systemem fiansowania mieszkalnictwa? Zdaniem Wiceprezesa NBP, konieczne są właściwe regulacje makroostrożnosciowe, właściwa polityka makroekonomiczna, przeciwdziałanie „innowacyjnościom” i wreszcie – eliminowanie niewłaściwych form finansowania mieszkalnictwa: – Władze powinny przyczynić się do tego, żeby segment finansowania mieszkalnictwa pozostał w sektorze regulowanym – stwierdził Andrzej Raczko.

Pierwszy panel kongresu poświęcony był kwestii nieregularnych kredytów hipotecznych. W debacie, moderowanej przez  Dyrektora Zespołu Public Relations Związku Banków Polskich  Przemysława Barbricha udział wzięli: Jakub Fast – Local Partner w McKinsey & Company Warsaw, Sławomir Grzybek – Dyrektor Departamentu Business Intelligence Biura Informacji Kredytowej, dr Marcin Idzik – Associate Director TNS Polska, Robert Pikuła – Dyrektor Departamentu Obszaru Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami Banku Zachodniego WBK SA i Tomasz Szurmak – Dyrektor Wydziału Windykacji Kredytów Straconych i Wsparcia Procesów Windykacyjnych w Raiffeisen Bank Polska.

Fot. Marzena Stokłosa

Sławomir Grzybek z BIK przedstawił – opartą na danych zgromadzonych w bazach BIK – diagnozę stanu polskiego rynku kredytów hipotecznych. – Nadal jesteśmy na wyższych poziomach – twierdzi prelegent, zaznaczając, iż  pogorszenie koniunktury w porównaniu z 2013 nastąpiło jedynie w miesiącu sierpniu i wrześniu.  Najwyższe poziomy kredytowania występuje w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Poznań czy Szczecin, najsłabsze nasycenie daje się zauważyć na wschodniej ścianie kraju. Regularnie spada liczba kredytów przeterminowanych zarówno o 30 jak i 90 dni – najgorszą jakość mają kredyty udzielone w 2008 roku, a od 2011 jakość tę ocenić możemy naprawdę dobrze.

Analiza dotyczyła także rodzaju kredytobiorców – konsumentów i przedsiębiorców – i wpływu przynależności do jednej z tych grup na wysokość zobowiązania oraz jakość spłacania kredytu. Okazuje się, że przedsiębiorcy zaciągają kredyty hipoteczne o znacznie wyższej wartości – niestety, wśród przedsiębiorców odsetek kredytów przeterminowanych jest większy.

Jak wygląda struktura walutowa polskiego rynku kredytów hipotecznych? Na ogólną liczbę niecałych 2 mln kredytów dwie trzecie stanowią kredyty złotowe, reszta to frankowe i kilka procent zobowiązań zaciągniętych w euro. Wbrew obiegowym opiniom, to właśnie kredyty walutowe posiadają lepszą jakość niż kredyty złotowe; te statystyki nie uwzględniają jednak przewalutowań kredytów które już były przeterminowane.

Posiadanie kredytu konsumpcyjnego – w przeciwieństwie do karty czy salda debetowego – wpływa ujemnie na terminowość spłaty innych zobowiązań, również hipotecznych – alarmuje BIK. Prawie 70 proc. klientów, którzy posiadają przeterminowane kredyty mieszkaniowe powyżej 90 dni, posiada również kredyt konsumpcyjny

– Co jeszcze może wpłynąć na jakość tego portfela? Takie pytanie postawił Przemysław Barbrich, jako przykład podając zbliżające się referendum w Szwajcarii. – Nie przerażam się tymi ruchami, które dzieją się w Szwajcarii. Najważniejsza jest stopa bezrobocia. Jeśli nie zachowuje ona się źle to sytuacja się będzie stabilizowała – stwierdził  Robert Pikuła. – Raczej należy myśleć co z tymi którym się nie powiodło – zdaniem przedstawiciela BZ WBK to właśnie sytuacja tych kredytobiorców którzy utracili zdolność spłaty stanowi jedno z największych wyzwań dla sektora.

Przemysław Barbrich zwrócił uwagę na rosnące zaangażowanie sektora pozabankowego w finansowaniu nieruchomości: – Firmy które udzielają „kredytu bez BIK” pożyczają dziś znaczniejsze kwoty – i coraz częściej de facto finansują nieruchomości. Jak jakość portfela konsumpcyjnego przekłada się na jakość? Do tego zagadnienia odniósł się także Sławomir Grzybek, podkreślając, iż przenikanie się klientów między sektorem bankowym i pożyczkowym obserwowane jest również w bazach BIG InfoMonitor, a od tego roku również w samym BIK, z którym podpisały umowy niektóre podmioty z sektora pożyczkowego.

Co sami kredytobiorcy – tak złotowi, jak również walutowi – myślą o swojej sytuacji? Obszerną prezentację na ten temat przedstawił Marcin Idzik z TNS Polska. Wyniki znacząco odbiegają od pesymistycznej wizji roztaczanej przez niektóre media: – Dyskusja, która toczy się w mediach, prowadzona jest przez formalnych lub nieformalnych adwokatów osób posiadających te kredyty – stwierdził przedstawiciel TNS Polska.

Fot. Marzena Stokłosa

Jakie determinanty towarzyszyły kredytobiorcom w momencie podejmowania decyzji? Tu wyniki badań zgodne są z powszechnie spotykaną opinią: motywem wyboru waluty kredytu w przypadku kredytów złotowych było bezpieczeństwo, natomiast w przypadku walutowych – cena. Nie potwierdzają się również opinie, jakoby zdecydowana większość kredytobiorców walutowych podjęła decyzję pod wpływem bankowego doradcy:  74 proc. posiadaczy kredytów złotowych i aż 60 proc. w przypadku walutowych podjęło decyzję o wyborze rodzaju kredytu jeszcze przed wizytą w banku. Odpowiednio 58 proc. posiadaczy kredytów złotowych i aż 86 proc. walutowych porównywało oferty obu opcji jeszcze przed podpisaniem umowy. Nie jest też prawdą, jakoby „frankowcy” nie zdawali sobie sprawy z ryzyka; aż 80 proc. tych kredytobiorców doskonale wiedziała, iż ryzyko kursowe istnieje. Zdecydowana większość kredytobiorców – również walutowych – uważa ponadto, że doradca zachował się w pełni profesjonalnie, udzielając pełnych informacji na temat oferty.

Czynnikiem ryzyka był przeszacowany optymizm – tak wynika z badania TNS Polska. Aż 75 proc. kredytobiorców walutowych oceniło ryzyko zmiany kursowej jako nieistotne lub nieznaczne; w takiej sytuacji nie może dziwić, iż największym zaskoczeniem dla tej grupy był właśnie wzrost kursu franka.

Jaki jest profil przyszłego „klienta departamentów windykacji”? Tomasz Szurmak uważa, ze waluta kredytu nie ma tu szczególnego znaczenia: – Z perspektywy pracy z osobami, które mają lub lada dzień mogą mieć wypowiedziane umowy, nie ma zasadniczo różnicy w profilu.

Czy udzielanie kredytów przy LtV na poziomie 100 lub przekraczającym ten poziom stanowi przyczynę trudności w spłacie? Robert Pikuła twierdzi, że przyczyn tego problemu powinniśmy szukać gdzie indziej: Należy wierzyć w inteligencję klienta, zasady oceny ryzyka w bankach i regulatora. Najczęściej niespłacane kredyty to przyczyny losowe – utrata pracy lub sytuacja rodzinna. Zgodził się z tą opinią Tomasz Surmak: Te powody braku spłaty – losowe lub rodzinne – dotyczą wszystkich grup, nie tylko walutowców.

Jakub Fast przedstawił wizję problemów, z jakimi borykał się rynek kredytów hipotecznych w USA. Jakość portfela była tam najczęściej nieskorelowana z wypłacalnością kredytobiorcy, opierano się jedynie na zabezpieczeniu. Koronnym przykładem mogą być tzw. kredyty NINJA (No Income, No Job, No Assest), udzielane nawet osobom bezrobotnym – spowodowało to oczywiście konieczność wdrożenia najróżniejszych modeli naprawczych. Na zakończenie sesji Tomasz Surmak i Robert Pikuła przedstawili funkcjonujące w ich bankach modele windykacji i negocjacji z dłużnikami hipotecznymi.

Karol Jerzy Mórawski