Wzrosty cen ziemi rolnej zwalniają w oczekiwaniu na restrykcyjne prawo

Pod koniec 2015 roku wzrosty cen ziemi rolnej w Polsce wyraźnie zahamowały. Pomiędzy kwartałami trzecim i czwartym ubiegłego roku przeciętny hektar zdrożał o 290 zł. Jest to najgorszy od 11 lat wynik, jaki zanotowano w końcówce roku. Co ważne progres ten zanotowano w czasie, gdy na rynek zaczęły docierać informacje o rychłym ograniczeniu wolnego obrotu ziemią rolną „nad Wisłą”. Niemniej wbrew przewidywaniom doniesienia o nadchodzących ograniczeniach w obrocie hektarami nie przyniosły przecen w końcówce roku, a jedynie ograniczenie dynamiki wzrostu.

Dotychczas hossa na tym rynku trwała w najlepsze. W perspektywie 12 miesięcy wciąż utrzymuje się dwucyfrowy progres na poziomie 12,1% (o 3816 zł za ha). Gdyby tego było mało pod koniec 2004 roku (z tego okresu pochodzą najstarsze dane) za hektar trzeba było płacić 6,2 tys. zł, to w ostatnim kwartale 2015 roku za identyczną parcelę płacono w obrocie prywatnym 35,3 tys. zł – wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce.

Jakie zmiany w prawie są planowane? Według propozycji rządowej nabywcą ziemi o przeznaczeniu rolnym od 1 maja br. co do zasady będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i ma nie więcej niż 300 ha ziemi. Jeśli do tego rolnik posiada przynajmniej 20 hektarów, to dochód z działalności rolniczej musi stanowić przynajmniej co czwartą zarobioną przez niego złotówkę.

Poza rolnikami indywidualnymi nabywcami ziemi rolnej będą mogły zostać też gminy, skarb państwa, osoby bliskie sprzedającemu oraz spadkobiercy. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał zgodzić się prezes ANR. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą.

Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.

Efekt? Nowa ustawa niemal uniemożliwi spekulacje ziemią. Zostało więc już niewiele czasu, aby bez ograniczeń kupić lub sprzedać ziemię rolną w Polsce. Po wejściu w życie nowego prawa bardzo utrudniony zostanie zakup ziemi rolnej przez nierolników – np. osoby z miast, które kupują ziemię w celach inwestycyjnych lub po to, aby w przyszłości zamieszkać bliżej natury. Z drugiej strony osoby posiadające dziś ziemię rolną, które nie wiążą swojej przyszłości z rolnictwem w przyszłości będą musiały szukać potencjalnych nabywców w gronie lokalnych rolników, co ograniczy grono potencjalnych kupujących.

Należy się więc spodziewać wzmożonego ruchu na rynku tuż przed wejściem w życie nowego prawa, a od maja br. spadku liczby zawieranych transakcji. Wraz ze spadkiem popytu naturalną konsekwencją powinny być natomiast niższe wyceny działek. Jest to o tyle uzasadnione, że przez ostatnią dekadę ceny ziemi rolnej rosły trzy razy szybciej niż zyskowność produkcji rolnej – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Do tego warto też przytoczyć przykład Francji, gdzie obrót ziemią rolną jest mocno regulowany, ceny są wyraźnie niższe niż w Polsce. W 2012 roku za przeciętny hektar płacono tam 5430 euro (nowszych danych brak). Najnowsze szacunki Lion’s Bank sugerują natomiast, że w Polsce za hektar ziemi płacono w drugim kwartale 2015 roku 35,3 tys. zł (równowartość 8 tys. euro), czyli prawie o połowę więcej niż we Francji.

Bartosz Turek
Lion’s Bank