Wzrost aktywności inwestycyjnej w Europie

Do ponownego wzrostu obrotów na rynku nieruchomości przyczynia się zmiana nastrojów wśród konsumentów i firm oraz na rynkach finansowych. Ceny w najlepszych lokalizacjach zaczynają się zmieniać, a stopy kapitalizacji na głównych rynkach zmniejszyły się w ciągu minionego lata. Umacnia to pozytywne nastroje na rynku oraz zachęca nowych nabywców i sprzedających do większej aktywności.

Główne rynki nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, ale ograniczona podaż najlepszych aktywów zmusza inwestorów do rozpatrywania alternatywnych strategii inwestycyjnych. Niektórzy stawiają na dywersyfikację w celu zwiększenia zysków z portfeli nieruchomości, natomiast inni są gotowi podjąć ryzyko w poszukiwaniu wyższych przychodów. Jednak wielu inwestorów wybiera nowe rynki za cel inwestycyjny, o czym świadczy wyraźny wzrost popularności lokalizacji spoza grona najważniejszych rynków nieruchomości w Europie.

W porównaniu z pierwszym kwartałem 2013 r. łączny wolumen obrotów na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych zmniejszył się w drugim kwartale o 1,7%, ale w Europie Południowej wzrósł o 94%, a w krajach Beneluksu o 61%. Jednak w poprzednim kwartale najwięcej środków zainwestowano w Europie Środkowej, która odnotowała najszybszy wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie bieżącego roku.

Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Jesteśmy świadkami odbicia na rynku inwestycji w nieruchomości, a inwestorzy na nowo odkrywają rynki, które przez pewien czas omijali. Przewidujemy ponadto wzrost popytu i aktywności w 2014 r. wynikający z poprawy nastrojów w większości krajów, coraz łatwiejszego dostępu do finansowania dłużnego i kapitałowego oraz akceptacji przez kupujących większego ryzyka”.

Trendy na rynku nieruchomości kształtują się podobnie do zmian na innych rynkach inwestycyjnych. David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stabilizacja lub obniżenie się wskaźników ryzyka makroekonomicznego sprawiły, że inwestorzy zaczęli poszerzać horyzonty zainteresowań w Europie, aczkolwiek nadal postępują ostrożnie”.

Różnica oprocentowania 10-letnich obligacji pomiędzy głównymi a drugorzędnymi rynkami wyraźnie się zmniejszyła w minionym roku zarówno wskutek wzrostu rentowności obligacji na głównych rynkach, jak i względnego spadku oprocentowania obligacji w pozostałych krajach.

W krajach GIIPS (Grecja, Irlandia, Włochy, Portugalia i Hiszpania) premia za ryzyko zmniejszyła się o ponad połowę do poniżej 400 punktów bazowych, czyli najniższego poziomu od trzech lat.

David Hutchings powiedział: „Niektóre zmiany premii za ryzyko są uzasadnione, ponieważ lepiej odzwierciedlają ryzyko makroekonomiczne. Dawniej średnia premia uwzględniała nazbyt tolerancyjne podejście do ryzyka. Warto zaznaczyć, że obecnie sytuacja na rynku nieruchomości wyraźnie się poprawiła w porównaniu z poprzednimi latami. Inwestorzy generalnie interesują się dużymi miastami i atrakcyjnymi nieruchomościami, przy czym miasta z pierwszej ligi takie jak Mediolan i Madryt wygrywają z mniejszymi – nawet na głównych rynkach inwestycyjnych”.

Rynki zyskujące na popularności

Jan Willem Bastijn powiedział: „Obserwujemy wzrost zainteresowania nieruchomościami w całej Europie. Jednak wśród rynków, na które inwestorzy jeszcze niedawno nie zwracali większej uwagi, wyróżniają się przede wszystkim Włochy i Holandia. W Hiszpanii i Portugalii nie widać jeszcze wzrostu aktywności inwestycyjnej ze względu na wolniejsze tempo ożywienia akcji kredytowej, ale zainteresowanie tymi rynkami zdecydowanie wzrasta. Dotyczy to także Polski. Ponadto w 2014 r. Hiszpania może odnotować największy wzrost obrotów”.

W pierwszej połowie bieżącego roku wolumen inwestycji we Włoszech wzrósł o 54%, a wśród największych transakcji należy wymienić sprzedaż przez AIG/Lincoln parku handlowego Da Vinci.

Stephen Screene, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield we Włoszech, powiedział: „Wzrost aktywności inwestycyjnej we Włoszech jest znacznie szybszy niż przewidywano, ponieważ inwestorów przyciągają oferowane stopy kapitalizacji i jakość dostępnych aktywów. W przypadku obiektów o odpowiedniej jakości i cenie odnotowaliśmy dwukrotny wzrost oferentów zainteresowanych daną nieruchomością lub portfelem”.

W Holandii wartość obrotów wzrosła w drugim kwartale o 25%. Inwestorzy w większym stopniu koncentrują się na wartości i płynności rynku holenderskiego w dłuższej perspektywie, zaliczanego do grupy pięciu największych w Europie pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem Amsterdamu.

Jan Willem Bastijn powiedział: „Holandia będzie w przyszłym roku kluczowym rynkiem pod względem aktywności inwestycyjnej. Już teraz aktywa, które nie mogły znaleźć nabywców sześć miesięcy temu, cieszą się dużym zainteresowaniem potencjalnych kupujących, a stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych powierzchni są pod coraz większą presją”.

Na głównych rynkach inwestycyjnych dominują inwestorzy zainteresowani podnoszeniem wartości nieruchomości, natomiast inwestorzy oportunistyczni w większym stopniu koncentrują się na oferowanych obecnie na rynku aktywach i portfelach o ograniczonej płynności. Natomiast fundusze private equity interesują się takimi aktywami jak Atrium w Amsterdamie.

Na tle rynków Europy Środkowo-Wschodniej nadal wyróżnia się Polska ze względu zarówno na wielkość rynku, jak i wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w ostatnim czasie. W porównaniu z 2012 r. wolumen obrotów wzrósł w pierwszej połowie bieżącego roku o 16%. Polska znalazła się w grupie 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału w Europie i cieszy się rosnącym zainteresowaniem międzynarodowych inwestorów.

Charles Taylor, dyrektor polskiego oddziału firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stopy kapitalizacji wynoszące w Warszawie ponad 6% są coraz atrakcyjniejsze w porównaniu ze stopami poniżej poziomu 5% w wielu najważniejszych miastach europejskich. Płynne i rozwijające się rynki nieruchomości takie jak warszawski przyciągają coraz więcej inwestorów, którzy poszukują możliwości uzyskania większych zysków i są gotowi zaakceptować umiarkowane ryzyko”.

W Hiszpanii sprzedaż prowadzona przez banki, restrukturyzacja i pierwsze oznaki wskazujące na koniec recesji przyczyniły się do ożywienia aktywności inwestycyjnej. W porównaniu z pierwszym półroczem 2012 r. wartość obrotów wzrosła o 24% i w perspektywie najbliższych dwóch lat może znacząco wzrosnąć dzięki dużym transakcjom. Ryzyko inwestycyjne utrzymuje się na wysokim poziomie, ale spadek oprocentowania hiszpańskich obligacji poniżej oprocentowania obligacji włoskich – po raz pierwszy od I kw. 2012 r. – wyraźnie sygnalizuje wzrost zainteresowania inwestorów Hiszpanią.

„Stosunek do rynku hiszpańskiego szybko się zmienia. Inwestorzy, którzy sondowali ten rynek w ubiegłym roku, są gotowi do zakupów nieruchomości. Ich entuzjazm studzą jednak niewystarczająca podaż aktywów wysokiej jakości oraz sprzedający i banki, którzy nie akceptują obecnych wycen. Potwierdzeniem prawdziwego odbicia rynku inwestycyjnego w Hiszpanii będzie dopiero pojawienie się bardziej skłonnych do ustępstw sprzedających i przywrócenie rozsądnych warunków finansowania. Do tego czasu bardziej prawdopodobny scenariusz to stopniowy wzrost obrotów” – powiedział Rupert Lea, partner w dziale rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Hiszpanii.

Źródło: Cushman & Wakefield