Wywiady: Warto dzielić się tym, co my już wiemy

Finansowanie Nieruchomości: Ważnym i dobrym pretekstem do naszego spotkania jest Nagroda Kwartalnika Finansowanie Nieruchomości „Szklane Domy”, którą mieliśmy przyjemność wręczyć Panu podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w listopadzie ubiegłego roku. Eksperci ze Związku Banków Polskich i naszej redakcji nie mieli wątpliwości, że koncepcja „Nowego ładu mieszkaniowego”, w tym wprowadzone wówczas rozwiązania finansowe, wraz z tzw. dużą ulgą podatkową, to w minionym 20-leciu naprawdę dowód odwagi i skuteczności działania. Pana, Państwa decyzje pozwoliły licznej grupie średnio zamożnych Polaków kupić mieszkanie. Dla siebie lub na wynajem. To była realna, wymierna pomoc dla konkretnych „Kowalskich”. Kolejne rządy wycofały się z niej.

Andrzej Bratkowski: Zastanawiam się, dlaczego tak się stało. Nie znam odpowiedzi na to pytanie, bo poza jakimiś subiektywnymi opiniami pana X czy Y, którym się coś nie podobało, żadnej logiki w tym nie widzę. To nie była kwestia oszczędności czy racjonalności budżetowej. Przykład Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wiadomo było, że w perspektywie 15 lat Fundusz będzie się sam finansował. I gdy do tego doszło, został zlikwidowany. Spójrzmy jednak szerzej. Jako ministrowi w rządzie Hanny Suchockiej, w latach 1992-1993, zależało mi na tym, żeby pojęcie państwowej polityki mieszkaniowej zaczęło publicznie funkcjonować. Stąd Nowy ład mieszkaniowy i inne projekty. Już wtedy miałem zasadniczy problem. W kręgach rządowych, poza Jackiem Kuroniem i Jurkiem Osiatyńskim, nikt nie był tym zainteresowany. I taka sytuacja wciąż trwa. Nie ma żadnego skutecznego lobby, które działałoby na rzecz polityki mieszkaniowej. Każdy z nas jest mieszkańcem „dla siebie”. Nie ma żadnych struktur organizacyjnych, siły nacisku. Mieszkanie jest uważane za problem indywidualny. Skuteczne natomiast są banki, które udzielają kredytów w ramach swojej komercyjnej działalności. Środowisko bankowe jest zorganizowane. A np. budownictwa czynszowego i ostatniego reliktu, jakim był KFM, nie miał kto obronić.

FN: Mówimy o okresie nieco ponad dwudziestu ostatnich lat. W dziedzinie budownictwa mieszkaniowego i finansowania go to kilka epok. Jedno jest w tym niezmienne – marzenie Polaków o własnym mieszkaniu.

A.B.: Już na początku tej drogi zastanawialiśmy się, czy w kontekście własności mieszkaniowej skupić na kredytach, czy ulgach podatkowych. Dla mnie podstawowym argumentem za ulgą było to, że człowiek sam, swoim wysiłkiem, zarobkując, tworzy sobie szansę na mieszkanie. Liczył się także fakt, że ulga nie wiąże niemal na zawsze. Natomiast kredyt, np. jako 30-letnie zobowiązanie, sprawia, że stajemy się jego niewolnikami. Nasza wolność, osobista swoboda, jest ograniczona.

FN: A może jednak rację mają ci, którzy twierdzą, że popełniamy błąd. Wcale nie trzeba mieć mieszkania na własność. Wystarczy je wynająć.

A.B.: Właśnie o tym jestem o tym absolutnie przekonany. W chwili, gdy zlikwidowano ulgę budowlaną, kwestia mieszkań na wynajem stała się priorytetem. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy nie mógł wprawdzie być panaceum na wszystko, ale miał zainspirować, stać się kołem zamachowym budownictwa czynszowego. Ta forma nie jest zresztą naszym odkryciem, powszechna była w Europie po obu wojnach światowych. W Sprawozdaniu Komisji Ankietowej z lat 1927-1928 znalazłem do dziś pouczającą analizę na temat finansowania tego typu mieszkań. Już wtedy brakowało na nie prywatnego kapitału. W związku z tym, w okresie międzywojennym, państwowe firmy miały nieformalny obowiązek inwestowania w budownictwo na wynajem. Istniał ZOR – Zakład Osiedli Robotniczych, spółka, w której, o ile dobrze pamiętam, udziałowcami były najsilniejsze kapitałowo Lasy Państwowe, Państwowy Zakład Ubezpieczeń Wzajemnych, inne tego rodzaju instytucje publiczne oraz samorządy. Budowano osiedla…

FN: Niektóre z nich istnieją do dzisiaj.

A.B.: Właśnie. Obowiązywało wówczas prawo zabudowy, które w latach 90. chciałem wprowadzić w Polsce, ale zostało to zablokowane przez specjalistów od gospodarowania nieruchomościami. Nie wchodząc w szczegóły przypomnę, że władza publiczna wskazywała: tu się możesz, człowieku, budować. Prawo korzystania z gruntu dostajesz za darmo. Dom, który zbudujesz, będzie twój. Ziemia pozostaje nasza – publiczna, gminna lub państwowa. Po 30 latach albo twój dom przejdzie na własność państwa, albo wykupisz tę ziemię. To mogło być nawet 80 lat, ale zwykle 30, bo po tym okresie zazwyczaj kończyła się spłata kredytu na budowę domu i jego właściciel mógł ewentualnie wziąć kredyt na spłatę gruntu. Formalnie prawo zabudowy funkcjonowało u nas w latach bezpośrednio powojennych. Korzystano z niego jeszcze przy odbudowie kraju, w czasie realizacji planu 3-letniego. Zlikwidowano przy zmianie Kodeksu cywilnego w 1964 roku. Dlaczego? Nie wiem. Chciałem to odtworzyć. Nie udało się.

FN: Wróćmy jednak do kwestii najmu mieszkań.

A.B.: Odpychamy ten problem. 2 mln młodych ludzi, którzy są obecnie za granicą, gdzieś mieszkają. Wyjeżdżając, mieli pewność, że znajdą mieszkanie. A niech się pani spróbuje w Polsce gdzieś przeprowadzić… W ogóle nie ma rynku mieszkań na wynajem, który by w sposób cywilizowany umożliwiał załatwienie tej sprawy. Pojawia się problem ceny, warunków itp. Mamy dopiero zalążek rynku najmu mieszkań. Skutecznie zresztą blokowany naszą formułą ochrony lokatora.

FN: Program Nowy ład mieszkaniowy został przyjęty przez rząd wiosną 1993 r. Jakie były jego nadrzędne cele? Co chcieli Państwo osiągnąć? ...