Wywiady: W poszukiwaniu punktu równowagi finansowania nieruchomości w Polsce

Zbigniew Krysiak: Od wielu lat pełnił Pan, z sukcesami, funkcje w zarządach banków zajmujących się finansowaniem nieruchomości, a jednocześnie jest Pan pracownikiem naukowym i dydaktycznym w Szkole Głównej Handlowej. Należy Pan do najlepszych ekspertów w problematyce finansowania nieruchomości, a pełnienie tylu różnych funkcji w przeszłości i obecnie zapewne powoduje, że Pana postrzeganie dyskutowanych problemów jest kompleksowe. Proszę zatem Pana o ocenę ogólnej sytuacji na rynku finansowania nieruchomości.

Gabriel Główka: Pytanie jest bardzo szerokie i wymaga dłuższej wypowiedzi. Z obserwacji rynków nieruchomości wynika, iż zachodzą na nich obecnie długookresowe procesy dostosowawcze po załamaniu, jakiego doświadczyły one w wyniku kryzysu. Procesy te przebiegają różnie w poszczególnych krajach, gdyż rynki nieruchomości, mimo postępujących procesów globalizacji, ciągle w bardzo dużym stopniu zachowują lokalny i narodowy charakter. Związane jest to z prowadzoną polityką gospodarczą, w tym szczególnie mieszkaniową w poszczególnych krajach, różnymi systemami rejestracji nieruchomości, a także odmiennością systemów prawnych dotycząch nieruchomości. Istotne znaczenie ma również stopień rozwoju systemu bankowego i rynku kapitałowego. Trzeba podkreślić, że obecnie, z uwagi na silne powiązania i wzajemne oddziaływanie na siebie rynku nieruchomości i sektora finansowego, wśród wielu czynników determinujących stan i funkcjonowanie rynków nieruchomości, kluczowe znaczenie mają systemy ich finansowania. W przypadku Polski obserwujemy końcowy, jak się wydaje, etap poszukiwania przez rynek nieruchomości, w tym przede wszystkim w jego segmencie mieszkaniowym, nowego punktu równowagi. W naszym kraju jest to proces w miarę łagodny, na szczęście nie doświadczyliśmy głębokiego załamania w tym obszarze gospodarki. Pomimo, że napięcia na polskim rynku nieruchomości wystąpiły z widoczną siłą, to jednak nie miały one zbyt szerokiej skali i nie wpływają w zasadniczy sposób na stan naszej gospodarki. Stało się tak głównie dlatego, że nie doszło na polskim rynku do kumulacji niekorzystnych zjawisk, takich, jak gwałtowny i głęboki spadek cen nieruchomości mieszkaniowych, recesja w gospodarce, poważne osłabienie złotego i wreszcie, znacznego pogorszenia, co jest zwykle typowe w takiej sytuacji, jakości bankowych aktywów hipotecznych.

Wydaje się, że na taki przebieg cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości w Polsce miało wpływ kilka zasadniczych czynników. Po pierwsze, załamanie amerykańskiego rynku hipotecznego oraz pojawiające się podobne problemy na wielu rynkach europejskich, co skróciło okres dynamicznego wzrostu cen na polskim rynku mieszkaniowym. Po drugie, znacznie mniejsza skala finansowania kredytami hipotecznymi sektora mieszkaniowego w Polsce niż ma to miejsce na rynkach rozwiniętych. Po trzecie, ograniczony zakres popytu o charakterze spekulacyjnym, jaki pojawił się na polskim rynku mieszkaniowym oraz fakt, że tego rodzaju zakupy mieszkań, w przeważającej części, okazały się inwestycjami długookresowymi, co w sumie nie zakłóciło łagodnego tempa zmian cen. Po czwarte, niski poziom rozwoju polskiego system finansowania nieruchomości mieszkaniowych, co z kolei spowodowało, że instytucje finansowe nie były zaangażowane w operacje finansowe związane z bardzo ryzykownymi instrumentami emitowanymi w oparciu o kredyty hipoteczne.

Z dużym prawdopodobieństwem można jednak stwierdzić, że w przyszłości udział systemu finansowego w rozwoju polskiego rynku nieruchomości będzie szybko wzrastał. Decydujący wpływ na to ma przede wszystkim ciągle niski poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych polskiego społeczeństwa. Ponadto, mieszkanie coraz częściej będzie traktowane jako inwestycja, a rynek mieszkaniowy może być również podatny na spekulację, zarówno wśród inwestorów krajowych, jak i zagranicznych. Rynek mieszkaniowy będzie się rozwijał pod wpływem procesów dostosowawczych do poziomu rozwoju tych segmentów gospodarki w czołowych krajach UE. Stanowić to będzie silne podstawy do coraz wyższego angażowania się systemu finansowego w rozwój polskiego rynku nieruchomości.

Z powyższego wynika, że system finansowania nieruchomości w Polsce powinień być kształtowany w taki sposób, aby był on, z jednej strony, jednym z najistotniejszych czynników stymulujących długofalowy rozwój rynku nieruchomości, w tym rynku mieszkaniowego, ze wszystkimi tego pozytywnymi konsekwencjami w postaci kształtowania się wielu makroproporcji w gospodarce, takich, jak oszczędności, inwestycje czy poziom zatrudnienia i konsumpcji, z drugiej natomiast strony, jego kształt i sposób funkcjonowania powinny ograniczać ryzyko destablizacji rynku nieruchomoś...