Wywiady: Nie ma systemów doskonałych

B. Ch.: Rozwój rynku nieruchomości jest ściśle i nieuchronnie związany z jego finansowaniem. 25 lat temu w Polsce tylko słyszeliśmy o kredytach hipotecznych i sądziliśmy, że rozwiążą one wszystkie problemy. Czy to była naiwność, czy też świat się tak bardzo zmienił, że dziś mamy do czynienia z o wiele bardziej skomplikowaną sytuacją?

J. Ł.: Nie ma uniwersalnych rozwiązań. 25 lat temu zacząłem wykład ze studentami na temat nowej gospodarki mieszkaniowej i był to wykład „o żelaznym wilku”. Mówiłem o kredytach hipotecznych, ich rodzajach, o banpojekach hipotecznych, sekurytyzacji, hipotecznych listach zastawnych. O tym, jak to funkcjonuje, jak działa polityka mieszkaniowa. My mieliśmy spółdzielnie i prawo spółdzielcze. Kredytów hipotecznych nie było. W ogóle własność była tylko spółdzielcza. De facto nie był uregulowany status własności prywatnej. Nie było ustawy o własności lokali. Można było tylko próbować dochodzić roszczeń w oparciu o kodeks cywilny.

Trzeba było zbudować system. Ludzie w większości byli „skrzywieni” przez socjalizm. Więc żeby coś wyprostować, często trzeba było „przegiąć” w drugą stronę. Wobec kredytów był bardzo silny opór materii zarówno ze strony dawnych działaczy spółdzielni, jak i banków. Wszyscy, w tym prezesi banków, mówili, że rynek mieszkaniowy nie może funkcjonować, a kredyt hipoteczny w ogóle się w Polsce nie przyjmie. Najlepiej, twierdzono, gdy PKO BP nadal będzie udzielało subsydiowanych kredytów.

Tak było. I być może dlatego nadużywano propagandy, a w stosowanej retoryce była pewna naiwność. Ci, którzy zajmowali się tymi sprawami zawodowo, znali światowe systemy, doskonale wiedzieli, że kredyty hipoteczne nie są jedynym rozwiązaniem, chociaż akurat „egzamin” z nimi związany, zdaliśmy. Można wręcz powiedzieć, że w zakresie kredytów hipotecznych poszło aż za dobrze. I w tym problem. Zapomnieliśmy o innych elementach. W sferze polityki mieszkaniowej kredyty hipoteczne to nie wszystko. To tylko pewien fragment rynku.

Z drugiej strony, w bankowości hipotecznej kredyty finansowane z depozytów krótkich, gwarantowane płynnościowo przez bank i przez państwo, to też pewne nieporozumienie. Wymaga to dalszych rozwiązań systemowych. Oparcia się na sekurytyzacji, obligacjach, albo innych form gwarancji prawnych. Za bezpieczeństwo trzeba płacić i trzeba je sprawdzać, bo inaczej mamy „wolną amerykankę”, a na tym rynku deregulacje nigdy nie kończyły się dobrze. Zawsze potem były nieruchomościowe kryzysy gospodarcze.

B. Ch.: Jak ocenia Pan rozwój rynku finansowania w Polsce w minionym ćwierćwieczu? Czy nasze ustawodawstwo dało szansę, żeby powstał logiczny, stabilny system w tym zakresie?

J. Ł.: Wprowadzono wiele złych rozwiązań. Były nieudane eksperymenty, które wynikały np. z przyczyn politycznych, z naiwności…

B. Ch.: Co na przykład było ewidentnie złe?

J. Ł.: Nieudane były na pewno TBS-y, których idea była rozsądna. Chodzi o ich konstrukcję. Oparto ją o zły instrument finansowy – założono finansowanie ze środków budżetowych. To się nie mogło na większą skalę ułożyć. Niedobre były kasy mieszkaniowe. Kredyt kontraktowy w ogóle jest wątpliwą instytucją. Było też dużo innych eksperymentów, obietnic. Wiadomo, to bardzo „polityczny” sektor, a w walce politycznej wykorzystuje się wszystkie możliwe argumenty i instrumenty.

Wśród nieudanych, nietrafionych pomysłów, były jednak także te, które ukształtowały szkielet systemu. Między innymi, poprawiono regulacje związane z kredytem hipotecznym. Zmieniono ustawę o spółdzielczości, umożliwiając chociażby posiadanie drugiego mieszkania. To, niestety, trwało. W nieruchomościach nic nie dzieje się szybko. Jeden z amerykańskich profesorów uczył mnie, że procesy nieruchomościowe zaczyna ojciec, a kończy wnuk. Wiele było regulacji, które posuwały sprawę naprzód. Niektóre jednak stoją w miejscu. Na przykład w prawie o ochronie lokatora praktycznie zmieniano pojedyncze słowa, otoczkę, ale sens pozostał ten sam. Nie potrafię tego zrozumieć, nie da się logicznie wytłumaczyć, dlaczego utrzymujemy tego potworka, zamiast zwiększyć popyt budowlany, uelastycznić rynek. Tu już nie chodzi o względy społeczne.

B. Ch.: Może o lęk polityków, którzy wolą nie zajmować się taką kwestią, bo może się to nie spodobać?

J. Ł.: Zgadza się. A to jest prosta sprawa. Nie trzeba żadnych pieniędzy. Dlaczego nie umożliwić właścicielom, by wynajmowali mieszkania na wolnych warunkach? A tym, którzy chcą w nich mieszkać, by brali je na tak długo, jak potrzebują czy jak długo mają pieniądze, zawierając umowę cywilno-prawną, a nie od razu na trzy lata? Z ustawą o ochronie lokatora wiąże się też niepewność, na ile ją można zastosować, na ile nie. To przecież jakiś kompletny absurd. Rozumiem – zaraz po transformacji ludzie nie rozumieli pewnych rzeczy, ale w tej chwili mamy dobrą sytuację mieszkaniową.

Chociaż trwało to bardzo długo i było sporo meandrów, ale przecież przez 25 lat zbudowaliśmy rynek mieszkaniowy. To główny sukces. Nie budowaliśmy sami – w dużej mierze powstał on dzięki pomocy i wsparciu technicznemu organizacji międzynarodowych i amerykańskich oraz Banku Światowego. To ich przedstawiciele byli promotorami, chodzili po instytucjach, pokazywali, które ustawy, gdzie i jak trzeba zmienić, żeby to zaczęło funkcjonować. Przekonywali banki, które mówiły, że to nie ma sensu.

B. Ch.: W jakim stopniu, Pańskim zdaniem, wyszliśmy obronną ręką ze światowego kryzysu? Czy nie jest tak, że fatalne skutki boomu wciąż mamy przed sobą, bo np. efekt „frankowy” i temu podobne rezultaty działania banków ich klienci dopiero odczują?

J. Ł.: Nie, nie. Z frankami to po prostu w dużej mierze kwestia szczęścia, a nie rozumu. Węgrzy zastosowali teoretycznie lepszy instrument – jeżeli można powiedzieć, że kredyty denominowane są w ogóle są instrumentem rozsądnym, bo nie są. Mieliśmy, choć już nie mamy, dużą część środków z rynku krótkookresowego, na którym ryzyko płynności i ryzyko kursowe przenosi się na ryzyko kredytowe. Historia światowych kryzysów uczy, że nigdy finansowanie z rynku kapitałowego, zwłaszcza krótkookresowego, nie kończy się dobrze. Nie pamiętam pozytywnego przykładu. U Węgrów też się to źle skończyło. Zastosowali oni kredyty o stałej stopie, czyli w zasadzie lepszy instrument, ale my mieliśmy szczęście, że kryzys „huknął” w Stanach Zjednoczonych. Potem było dużo napięć w strefie euro, w związku z czym bank centralny obniżał stopy procentowe i kompensowały one osłabienie naszej waluty. Bank Szwajcarii też musiał obniżać stopy, aby nie dopuścić do aprecjacji franka, która mogła destabilizować ich gospodarkę. My mieliśmy trochę szczęścia, a tamci – stałe stopy, więc uderzyła w nich zmiana kursu bez kompensaty stopą procentową. Ale przecież mogło być inaczej, mogły uderzyć w nas tak, jak przy kryzysach nieruchomościowych w Azji, skumulowane zmiany kursów i stóp procentowych. Wystarczył...