Wywiady: Czas na odważne decyzje

Bożenna Chlabicz: Przypuszczam, że długo będzie Pan pamiętał miniony rok. Czy dużo jest przesady w stwierdzeniu, że sukces gonił sukces – zarówno w wymiarze zawodowym, jak i osobistym? Odbył się jubileuszowy X Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, dobrze rozwijał się System AMRON, Pan został prezesem Centrum Prawa Bankowego i Informacji ZBP, a wisienką na torcie było uzyskanie przez Pana tytułu doktora nauk ekonomicznych. Proszę przyjąć gratulacje.

Jacek Furga: Właściwie to już powinienem zacząć pisać autobiografię… Rzeczywiście, wydarzenia roku 2013 były ważne i połączyły w jakimś sensie to, czym zajmuję się od ponad dwudziestu lat: ocenę rynku nieruchomości, szukanie rentowności systemów finansowania mieszkalnictwa i porządkowanie rynku od strony zarówno regulacyjnej, jak i informacyjnej. Nasza wiedza o rynku, kredytach, warunkach ich udzielania, ale również o wartości nieruchomości jest, niestety, bardzo opóźniona w stosunku do tego, z czym mamy do czynienia nie tylko w Europie Zachodniej, ale i Wschodniej. Np. na Ukrainie zawarcie umowy kredytu hipotecznego odbywa się w banku, przy udziale notariusza. W zasadzie, w momencie podpisania jej przez klienta, wszystkie sprawy związane z przeniesieniem własności, ustanowieniem zabezpieczeń, rejestrem transakcji w systemach publicznych, są zamknięte.

B.Ch.: A u nas to dopiero początek.

J.F.: Nawet nie początek. Nie widać wiele razy zapowiadanej konsolidacji i integracji w sferze informacji o rynku nieruchomości. Każdy resort, ministerstwo stara się w swoim zakresie pewne problemy rozwiązywać, ale nawet pomysł z Ministerstwem Administracji i Cyfryzacji na razie nie przyniósł spektakularnego postępu w tej dziedzinie. Wróćmy jednak do Pani pytań. Wspomniane funkcje i wydarzenia splatają się, a dzięki temu skuteczność tego, co robię i co robią instytucje, którymi mam przyjemność i zaszczyt zarządzać, jest większa. Nie bez znaczenia są także, kształtowane przez lata, zespoły pracujących w nich ludzi. Centrum Prawa Bankowego i Informacji zatrudnia w tej chwili ponad 60 osób, które są w stanie zaproponować bardzo szeroką ofertę kierowaną do sektora bankowego. Jesteśmy zapleczem operacyjnym Związku Banków Polskich. Dla wielu czytelników może być zaskoczeniem, że oferujemy wszystko, od szkoleń, przez obsługę konferencji i kongresów, własne 4 tytuły prasowe, po obsługę baz danych związkowych i obsługę prawną. W 2014 r. chcemy zintensyfikować naszą sztandarową i zawartą w nazwie Spółki działalność, organizując cykl warsztatów prawnych dla pracowników banków oraz firm okołobankowych, chcemy pełnić rolę „żywego” ośrodka wiedzy w zakresie prawa bankowego.

Dla rynku nieruchomości 2013 rok był najgorszy od kryzysowego roku 2009, zarówno pod względem liczby udzielanych kredytów, jak i wartości. Większość potencjalnych klientów nie ma pewności co do najbliższej przyszłości, obawiając się redukcji dochodów czy utraty miejsca pracy. Z drugiej strony, chociaż kredytów było mniej niż w latach poprzednich, najmniej od 2005 roku, to liczba transakcji na rynku, zwłaszcza na rynku pierwotnym, zdecydowanie wzrosła. Zamożniejsi klienci, którzy gromadzili przez lata swoje oszczędności np. w funduszach inwestycyjnych czy na polisach ubezpieczeniowych stwierdzili, że wobec spadającego oprocentowania pora długoterminowo zabezpieczyć posiadane oszczędności i zainwestować w nieruchomości.

B.Ch.: Tym bardziej, że ceny nieruchomości są wciąż niskie.

J.F.: Wyjątkowo niskie. Niska stopa oprocentowania złotego, WIBOR, niestety, nie zachęcił potencjalnych kredytobiorców. Natomiast ci, którzy mają środki, stwierdzili, że przy tak niskich stopach nie ma co inwestować w instrumenty finansowe, tylko trzeba kupić nieruchomość. Jeśli nie dla siebie, to mieszkanie drugie i trzecie, np. na wynajem. Jest to dzisiaj działalność, która przynosi realny zysk na poziomie 4,5-5 proc. Warto powalczyć, tym bardziej, że rynek staje się coraz bardziej cywilizowany i powszechna do niedawna obawa, co zrobić z niesolidnym najemcą, lokatorem, już nie jest tak poważna. W tym kontekście warto zarekomendować korzystanie z danych Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor czy Biura Informacji Kredytowej BIK S.A. w celu określenia wiarygodności płatniczej naszego przyszłego najemcy.

Rok 2013 był zatem dla rynku kredytu hipotecznego rokiem niekorzystnym. Niestety, niewiele wskazuje, aby rok 2014 zdecydowanie się różnił od minionego. Brak jest jasnej strategii w działaniach rządu, bo wymyślony naprędce program „Mieszkanie dla Młodych” był raczej tylko szybką reakcją na krytykę, że rząd nic nie robi. Zakończył się przecież program „Rodzina na Swoim”, do którego zresztą jako Związek Banków Polskich mieliśmy umiarkowanie pozytywny stosunek. W odniesieniu do „Mieszkania dla Młodych” jesteśmy mocno sceptyczni. Ograniczenia, które wprowadzono w programie powodują, że będzie miał on nikły wpływ na rynek i jest adresowany głównie do deweloperów. Zresztą, są oni w tej chwili oczkiem w głowie, bo przekazanie kwoty 5 miliardów złotych na zakup od deweloperów mieszkań przeznaczonych potem na wynajem, to kolejny pomysł, z którym nie do końca możemy się identyfikować, mimo, że wykonawcą tego programu jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Myślę, że odpowiednia zmiana regulacji dotyczących ochrony lokatora i wprowadzenie rozwiązań pozwalających na szybszą amortyzację mieszkań na wynajem spowodowałyby wzrost zainteresowania inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych szybkim rozwojem rynku mieszkań na wynajem. Jeśli potencjalny inwestor mógłby zamortyzować lokal w ciągu 10, a nie 40 lat, to byłby to duży atut dla inwestorów w mieszkania na wynajem. Oczywiście, pojawia się argument ze strony resortu finansów: dlaczego skarb państwa ma rezygnować z konkretnych wpływów. Odpowiadam na to: resort rezygnuje z czegoś, czego nie ma. A ruch na rynku spowoduje dodatkowe zyski dla budżetu państwa. Związek Banków Polskich zlecił Instytutowi Badań nad Gospodarką Rynkową analizę tego, jaki wpływ na gospodarkę i jakie skutki makroekonomiczne będzie miało przeznaczenie dodatkowych środków na budownictwo mieszkaniowe. Dysponujemy tego typu badaniami z rynku niemieckiego, słowackiego czy czeskiego. Doświadczenia tych krajów pokazują, że są to realne wpływy. Przestańmy traktować wspieranie budownictwa jako formę dotacji czy subwencji. Jest to forma inicjowania działań inwestycyjnych, które skutkują pozytywnymi efektami dla budżetu.

B.Ch.: Wspomniał Pan o braku zwartej, konkretnej wizji polityki mieszkaniowej państwa. To tak, jak byśmy tracili na własne życzenie.

J.F.: Zadziwiający jest fakt, że popularne niegdyś stwierdzenie, iż budownictwo może być kołem zamachowym gospodarki, sprawdzające się we wszystkich innych formacjach gospodarczych i społecznych, my traktujemy jako coś wstydliwego. Może dlatego, że kojarzy się z socjalizmem? Można się doszukiwać podtekstów politycznych czy społecznych, ale, „niestety” czy raczej „stety”, budownictwo jest kołem zamachowym gospodarki. Ze zdziwieniem przeczytałem w stanowisku Narodowego Banku Polskiego, skierowanym do Związku Banków Polskich, wobec rekomendacji, które przedstawialiśmy i ministrowi finansów, i pani wicepremier infrastruktury i rozwoju, i prezesowi NBP, i przewodniczącemu KNF. Sugerowaliśmy działania, które uporządkowałyby rynek finansowania nieruchomości i dały dodatkowy impuls. W stanowisku NBP czytam, że owszem, takie dodatkowe pobudzenie popytu na rynku mieszkaniowym skutkuje pozytywnym impulsem gospodarczym, ale na dłuższą metę prowadzi jednak do uzależnienia gospodarki od jednego sektora i potem może być gorzej. NBP powołuje się na przykłady Hiszpanii i innych krajów, w których rynek mieszkaniowy popadł w tarapaty. W mojej ocenie sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest odmienna od tej w Hiszpanii, Niemczech czy Irlandii. „Krótki impuls”, jak go zdefiniowano w stanowisku NBP, w polskich realiach może trwać kilkanaście, nawet ponad dwadzieścia lat. Bo takie mamy potrzeby.

B.Ch.: Jaka jest obecnie sytuacja mieszkaniowa Polaków?

...