Wywiad z Jackiem Fotkiem: Reputację buduje się latami

– Ostatnie lata to trudny okres dla biznesu, także dla branż związanych z rynkiem nieruchomości i finansowania nieruchomości. Wielu firmom po prostu brakuje pieniędzy.

– Po kryzysie bankowym w latach 2008-2009 znacznie ograniczyły się możliwości finansowania projektów w oparciu o kredyt bankowy. Banki znacznie zaostrzyły rygory zarówno w zakresie zabezpieczeń, jak i monitorowania ryzyka, a koszt tego źródła finansowania istotnie wzrósł. W roku 2010 nastąpiło ożywienie na rynku kredytów hipotecznych dla ostatecznych użytkowników, czyli nabywców mieszkań. Jednak w przypadku deweloperów, którzy biorą na siebie największe ryzyko tej działalności, czyli ryzyko inwestycyjne, kredyt bankowy jest znacznie mniej dostępny niż w przeszłości. Większość banków wymaga ponad 30 proc. wkładu własnego, co oznacza, że deweloper musi dysponować gotówką. Wyższe są też wymogi w zakresie przedsprzedaży mieszkań na trudniejszym przecież rynku. Do tej pory nasz rynek nieruchomości znał tylko jeden kierunek – „w górę”. Wątpliwości dotyczyły tylko tego, czy tempo wzrostu cen będzie dwucyfrowe, czy trochę wolniejsze, a podaż nie nadążała za popytem.

– W pewnym sensie był to wyścig: czy wszystkie lokale zostaną sprzedane na etapie symbolicznej „dziury w ziemi”, czy jeszcze wcześniej – projektowania?

– Tak jest. To było bezpieczne dla deweloperów, ale nie dla klientów, nabywców mieszkań. Trochę inaczej wyglądało to w przypadku inwestycji komercyjnych, ale tendencje czy prawidłowości były podobne. Trzeba zatem stwierdzić, że obecnie znacznie podwyższone i zróżnicowane zostały wymogi w zakresie udzielania finansowania. W stosunku do okresu przed kryzysem zmniejszyła się liczba banków, które kredytują. Oprócz wkładu własnego, koszt kredytu podnosi także jego zabezpieczenie. Banki w różny sposób je wyceniają. Wśród zabezpieczeń niemal obligatoryjna jest wycena gruntu. Z reguły przyjmowana jest cena nabycia, a tylko część instytucji dopuszcza wycenę bieżącą, potwierdzoną przez rzeczoznawców nieruchomości. Często wymagane są dodatkowe zabezpieczenia, czyli weksle in blanco, poddanie się egzekucji itp. standardowe instrumenty bankowe, które istotnie zwiększają koszty uzyskania kredytu. W stosunku do lat ubiegłych wzrosła też marża kredytowa. Oczywiście, mamy świadomość, że rentowność np. inwestycji deweloperskich jest potencjalnie wysoka, pod jednym wszakże warunkiem – że deweloper tę marżę zrealizuje, czyli sprzeda mieszkania. Kiedy tempo sprzedaży jest inne niż w przeszłości, to nawet wysoka marża nie zmienia faktu, że ryzyko tej działalności istotnie wzrasta. Widzą to banki, ale widzą to również deweloperzy.

Zaczyna działać mechanizm zwrotny. Z jednej strony ryzyko rośnie, bo warunki rynkowe są znacznie trudniejsze, mamy w tej chwili zupełnie inny etap cyklu ekonomicznego niż w latach 2006-2008. Z drugiej – utrudnienia i wyższy koszt pozyskania kredytu powodują, że marża z działalności jest mniejsza, a ryzyko większe. Wydaje się, że żeby przezwyciężyć tę współzależność, należy rozpatrywać również pozyskanie: „a” – pieniądza, lub „b” – kapitału, w formie emisji. Jedną z podstawowych możliwości w tym zakresie jest emisja instrumentów dłużnych. Nie akcji, nie „rozwadnianie” akcjonariatu, chociaż to również długoterminowa forma pozyskania kapitału, ale właśnie emisja instrumentów dłużnych. Dług emituje się wtedy, kiedy uważa się, że wartość akcji jest przez rynek w istotny sposób niedoszacowana. Nie opłaca się wówczas sprzedawać potencjalnej wartości. W obecnym momencie emisja instrumentów dłużnych jest więc jak najbardziej ważkim sposobem pozyskania pieniądza i, potencjalnie, kapitału. Właśnie dlatego, by dla potencjalnych emitentów stworzyć warunki emisji instrumentów dłużnych, powstał system rynków Catalyst.

– Jakkolwiek naiwnie zabrzmi kolejne pytanie – proszę o wyjaśnienie, co to jest Catalyst, na jakich zasadach działa?

– Celem Catalyst jest utworzenie nowego, zorganizowanego rynku, skupienie w jednym systemie, jednym miejscu, platform obrotu zarówno rynku regulowanego, jak i alternatywnego systemu obrotu. Powstał on z myślą o różnej skali emitentach oraz tzw. profesjonalnych, hurtowych, dużych inwestorach, lokujących często milionowe, a nawet miliardowe kwoty na rynku kapitałowym, jak również o inwestorach detalicznych. A zatem chcieliśmy stworzyć system rynków o jednakowych standardach i ramach organizacyjnych, które będą odpowiadały różnym typom emitentów i inwestorów, gdzie plasowane są instrumenty dłużne o różnej wielkości i charakterystyce. W przeciwieństwie do wcześniej istniejących emisji typu private placement, przyświecała nam idea zbudowania przejrzystego, płynnego rynku, zapewniającego niezależną, adekwatną wycenę notowanych na nim instrumentów. Uznaliśmy, wraz z naszym głównym udziałowcem, Giełdą Papierów Wartościowych, że może to stanowić istotny impuls dla rozwoju polskiego rynku kapitałowego, a w konsekwencji, poprzez udrożnienie sposobu pozyskania kapitału – wywołać wzrost i konkurencyjność polskiej gospodarki. Oczywiście, mówię nie o kapitale akcyjnym, ale dłużnym.

– Jakie są podstawowe cechy i struktura systemu rynków Catalyst?

– Jest to system czterech rynków w zakresie tzw. obrotu zorganizowanego. Mamy do czynienia z dwoma organizatorami handlu. Pierwszym jest Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, która prowadzi swój rynek regulowany i alternatywny system obrotu. Segmenty te są predystynowane do animacji szeroko pojętego obrotu przez inwestorów, w szczególności inwestorów indywidualnych. Drugim podmiotem jest BondSpot (BS), który zresztą w prawie 92,5 proc. należy do Grupy Kapitałowej GPW i również prowadzi rynek regulowany oraz Alternatywny System Obrotu (ASO), predystynowane przede wszystkim do tzw. obrotu hurtowego, czyli dla inwestorów, którzy inwestują większe kwoty, a pojedyncze zlecenia są liczone minimum w setkach tysięcy złotych.

Oczywiście, ten podział jest w pewnym sensie umowny, strategiczny i nie ma ograniczeń formalno-prawnych do dokonywania transakcji o odmiennej charakterystyce. Inwestorzy potrzebują jednak miejsca, gdzie będą mogli w sposób łatwy, nieskrępowany, „obrócić papierem” na rynku wtórnym. To odróżnia inwestycje w instrumenty na rynku zorganizowanym od inwestycji typu private placement. Na rynku tym kupuje się, żeby trzymać do zapadalności i taki generalnie jest model inwestycyjny obligacji w Polsce. ...