Wywiad z dr Zbigniewem Krysiakiem: Jesteśmy skazani na sukces

Bożenna Chlabicz: Rynek finansowania nieruchomości w Polsce wciąż jest na początkowym etapie rozwoju. Ma jednak pewną historię, o przypomnienie której poproszę, by móc diagnozować stan obecny i przyszłość.

Zbigniew Krysiak: To oczywiste, że dla społeczeństw i gospodarki poszczególnych krajów rynek nieruchomości i budownictwo mają znaczenie kapitalne. Rynek finansowania nieruchomości, rozwijający się w pewnym sensie na drugim planie wymienionych sektorów, w znacznej mierze decyduje o tempie powstawania inwestycji w tym zakresie. Im wyższy jest jego poziom i zaawansowanie, tym szybciej oraz sprawniej rozwiązywane są problemy i zaspokajane potrzeby – związane zarówno z budownictwem mieszkaniowym, jak i komercyjnym. W krajach wysoko rozwiniętych finansowanie nieruchomości stanowi odrębną gałąź, z silną pozycją, licznymi instrumentami i logistyką. To wszystko pozwala i pomaga w pozyskaniu środków na inwestowanie w nieruchomości i zakup ich, ale może, jak pokazuje geneza obecnie trwającego kryzysu, doprowadzić do załamania na globalną skalę. Tak się właśnie stało w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej, gdzie – nieco umownie rzecz ujmując – wszystko zaczęło się od kredytów typu subprime.

Polacy, od początku transformacji, wykazywali ogromne zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości. Jednak kondycja finansowa społeczeństwa nie pozwalała na zbyt gwałtowne posunięcia w tej dziedzinie, a banki nie zaczęły z dnia na dzień oferować nam produktów, które by pozwalały realizować marzenia bez odpowiednich zabezpieczeń. W efekcie mieliśmy do czynienia ze stopniowym i nieco konserwatywnym rozwojem rynku finansowania nieruchomości. W obliczu trwającej obecnie recesji, mimo boomu i szybkiego wzrostu akcji kredytowej banków w poprzednich kilku latach w Polsce, nie doszło u nas do takich zjawisk, jakie spowodowały zachwianie na rynkach finansowych na świecie. Wysoka skala negatywnych efektów w sektorze finansowym, związanych z niewypłacalnością kredytobiorców w USA, była zdecydowanie silniejsza w krajach zachodnich niż w Polsce, ponieważ wskaźnik zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych w stosunku do PKB osiąga tam poziom do 100 proc. W Polsce wskaźnik ten jest na poziomie nieprzekraczającym 15 proc.

Jednak, niestety, brak pewnych rozwiązań w Polsce w zakresie instrumentów finansowych oraz rozwiązań instytucjonalnych na rynku finansowania nieruchomości stanowi czynnik utrudniający zmniejszanie negatywnych efektów kryzysu. Przykładem tego mogą być problemy banków z „długimi” źródłami finansowania kredytów hipotecznych. Depozyty krótkoterminowe nie mogą być jedynym źródłem finansowania tak „długich” aktywów, jak kredyty hipoteczne, które zaciągane są na 20-30 lat. Taka sytuacja rodzi, oczywiście, wysokie ryzyko płynności. W sytuacji kryzysowej w Polsce okazało się, że w systemie bankowym powstały problemy z pozyskiwaniem tanich depozytów, a więc za brak płynności trzeba było zapłacić, oferując oprocentowanie depozytów często na wyższym poziomie niż oprocentowanie kredytów hipotecznych. Od kilku lat były zgłaszane postulaty, aby wprowadzić nawet w formie regulacyjnej obowiązkowe posiadanie przez banki pasywów długoterminowych, np. na poziomie do 20 proc. portfela kredytów hipotecznych. Sądzę, że takie rozwiązanie spowodowałoby silne działania innowacyjne w zakresie tworzenia form i rozwiązań dostosowanych do warunków polskich dłużnych instrumentów długoterminowych wspierających finansowanie nieruchomości. Problem ten nadal jest do rozwiązania. Jest to przykład działań związanych z kontekstem stanu rozwoju polskiego rynku finansowania nieruchomości.

W odniesieniu do automatycznego wprowadzania schematów poprzez kopiowanie rozwiązań z innych krajów, np. instrumentów pochodnych, w szczególności oderwanych od fundamentalnych parametrów i cech portfela kredytowego, na podstawie którego powinny być emitowane, należy zachować wysoką ostrożność i krytycyzm. Jest to lekcja płynąca z kryzysu w świecie. Jednak nie wolno wyciągać wniosków, że instrumenty same w sobie są złe, lecz zawsze należy pamiętać o ich adekwatnym wykorzystaniu, a w szczególności ich adekwatnej wycenie w oparciu o rzeczywisty, a nie „abstrakcyjny” poziom ryzyka. Prostym przykładem negatywnej „kreatywności” na świecie jest fakt zabezpieczania ryzyka tego samego portfela kredytów hipotecznych „drastycznie” dużo niższym kapitałem niż zabezpieczanie tego portfela kapitałem w banku, który sprzedał ten portfel do SPV. Takie wnioski można było wyciągać już na podstawie kryzysu azjatyckiego sprzed 10 lat. W związku z powyższym dla Polski kryzys w świecie może być doskonałym materiałem do wyciągania wniosków i działań w zakresie implementacji brakujących rozwiązań, po uprzednim ich dostosowaniu do kontekstu. Należy przestrzegać, aby w procesie działań w zakresie prac nad rozwiązaniami w Polsce, nie utożsamiać kryzysu w świecie ze „złem” narzędzi czy instytucji samych w sobie. Daje się np. od dawna zauważyć, że niektórzy traktują sekurytyzację jak złe narzędzie ...