Wynajem mieszkania lepszy od lokaty, ale gorszy od obligacji

Wpływ turnieju Euro 2012 na rynek wynajmu mieszkań był może i krótkoterminowy, ale jednak wyraźny. Sugeruje to najnowszy odczyt wskaźnika średniej rentowności netto wynajmu, który w lipcu spadł do 4,4 proc. Liczony na bazie ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl oraz transakcji kupna mieszkań dokonywanych przez klientów Open Finance wskaźnik, przed dwoma miesiącami osiągnął poziom 4,64 proc., a jeszcze dwa miesiące wcześniej, czyli w marcu, było to 4,57 proc. Niemniej cały czas sytuacja wynajmujących jest lepsza niż analogicznym okresie roku ubiegłego, kiedy to średnią rentowność podliczyliśmy na 4,09 proc.

To, co najbardziej rzutuje na zachowanie rentowności wynajmu mieszkań, to ceny samych nieruchomości, które w trendzie spadkowym znajdują się co prawda od ponad czterech lat, ale ostatnie 12 miesięcy przyniosło jego przyspieszenie. W samym lipcu indeks cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker stracił 1,85 proc. Od początku roku jego spadek sięgnął już 7,3 proc., a w ciągu ostatnich 12 miesięcy 11,2 proc. W ciągu czterech lat i pięciu miesięcy, czyli od lutego 2008 roku, kiedy indeks cen transakcyjnych osiągnął najwyższą wartość, stracił on już w sumie 22,7 proc.

Dla osób traktujących zakup mieszkania na wynajem jako inwestycję długoterminową, cena nieruchomości ma znaczenie przede wszystkim w momencie jej nabywania. Jej późniejsze wahania nie powinny więc spędzać snu z oczu, a to co ma znaczenie, to cena, za jaką mieszkanie będzie wynajmowane. Pod tym względem wynajmujący mogą być względnie spokojni. Średnie stawki wynajmu zamieszczane w serwisie Domiporta.pl w siedmiu monitorowanych przez nas miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) w ciągu roku zmieniły się nieznacznie, notując spadek o 0,8 proc. Fakt ten, w połączeniu ze spadkiem cen nieruchomości sprawił, że rentowność wynajmu w skali roku uległa poprawie.

Niemniej, licząc realny zwrot z inwestycji trzeba uwzględnić utratę wartości przez nieruchomość, a także inflację, która utrzymuje się na podwyższonym poziomie i wg ostatnich danych sięgnęła 4 proc. r./r. W takim przypadku wynajmującym miny z pewnością nieco by zrzedły, bo średnio realny zwrot z dokonanej przed rokiem inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi minus 7,5 proc. I to już po odliczeniu dochodów z tytułu wynajmowania mieszkania przez ostatnie 12 miesięcy.

Nie zważając jednak na spadek wartości samego mieszkania, wynajmujący cały czas mogą liczyć na to, że rentowność netto z tytułu wynajmu będzie większa niż w przypadku zwykłej, rocznej lokaty bankowej. Wg ostatnich danych zbieranych przez Open Finance, średnio oprocentowanie rocznego depozytu wynosi ok. 4,3 proc. W porównaniu do policzonej przez nad rentowności wynajmu (4,4 proc.) czyni to roczną lokatę nieco mniej opłacalną. Najwyższy dochód niezmiennie oferują obligacje skarbowe. Papiery dziesięcioletnie w pierwszym roku oprocentowane są na 6 proc., co po opłaceniu podatku daje ok. 4,86 proc. netto. W kolejnych latach, przy założeniu równie wysokiej inflacji, oprocentowanie mogłoby sięgnąć 6,8 proc., ale jeśli inflacja spadnie zgodnie z oczekiwaniami NBP w okolice celu inflacyjnego, czyli ok. 2,5 proc., oprocentowanie wynosiłoby ok. 5 proc., co po odjęciu podatku daje ok. 4,05 proc.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk
Open Finance