Warszawskie dzielnice na „nie” czyli paradoks Białołęki

Klienci korzystający z usług pośredników zwyczajowo wymieniają preferowane rejony poszukiwań mieszkania do zakupu. Ponadto wykluczają obszary (osiedla/dzielnice), w których z pewnością nie będą chcieli zamieszkać. Zadaniem warszawskich doradców Metrohouse & Partnerzy było wskazanie dzielnic, które są już na wstępie wykluczane przez osoby poszukujące mieszkania.

Dzielnice na „nie”

Już drugi rok z rzędu najwięcej wskazań pośredników otrzymała Białołęka. Tym razem aż 86 proc. ankietowanych doradców stwierdziło, że klienci omijają ją przy poszukiwaniu lokum. To dość istotny wzrost porównując do zeszłorocznej ankiety, w której Białołęka także „wygrała”, jednak uzyskując zaledwie 57 proc. głosów ankietowanych pośredników. W dalszym ciągu nie pomagają pozytywne informacje na temat rozbudowy infrastruktury drogowej i handlowej w tej dzielnicy. Wśród wymienianych najczęściej uwag przeważają zastrzeżenia dotyczące problemów komunikacyjnych i uciążliwego dojazdu do centrum miasta. Paradoks Białołęki polega na tym, że pomimo dużej początkowej niechęci, aż 14 proc. tegorocznych transakcji Metrohouse dotyczy sprzedaży mieszkań w tej dzielnicy, co czyni ją jedną z najbardziej popularnych w Warszawie. Duża podaż nowych mieszkań i konkurencyjne w stosunku do innych części Warszawy ceny zachęcają do zakupów, nawet mimo początkowej niechęci.

Kolejnymi z dzielnic o najwyższym wskaźniku odrzuceń klientów są Rembertów (59 proc.), Wesoła (58 proc.) i Wawer (55 proc.). Ankietowani pośrednicy twierdzą, że u podstaw braku popularności dzielnicy stoi dość duża odległość do centralnych rejonów Warszawy oraz dość ograniczony rynek nieruchomości mieszkaniowych czyniący dzielnicę nieznanym zakątkiem miasta. Wg szacunków Metrohouse odsetek transakcji mieszkaniowych w Rembertowie na rynku wtórnym nie przekracza 1,5 proc., w Wesołej i w Wawrze jest jeszcze niższy i wynosi zwykle poniżej 1 proc. Nie może to dziwić, mając na uwadze, że dzielnice te są znane z budownictwa jednorodzinnego.

Stawkę pięciu dzielnic na „nie” zamyka Praga Północ, która uzyskała 52 proc. wskazań. Nie pomogły zapowiedzi o zagospodarowaniu Parku Praskiego, zbliżające się do praskiego wybrzeża metro i kończące się prace przy budowie Stadionu Narodowego, który miał zmienić obiegową opinię o dzielnicy. Niewątpliwą zaletą Pragi Północ jest bliskość do Centrum, ale nabywcy mieszkań obawiają się o poziom bezpieczeństwa oraz utożsamiają ją z niższym standardem zamieszkiwania, podtrzymując tym samym stereotypy sprzed lat.

W porównaniu do zeszłego roku pierwszą piątkę dzielnic na „nie” opuścił Ursus. Nie jest to skutkiem nagłego wzrostu popularności tej dzielnicy (55 proc. wskazań – o 3 pkt. proc. więcej niż przed rokiem), ale wyjątkowo słabszych w tym roku notowań innych dzielnic.

Tu chcielibyśmy mieszkać

Ciekawostką ankiety jest wynik trzech dzielnic: Żoliborza, Woli i Mokotowa. Żaden z kilkudziesięciu ankietowanych doradców nie stwierdził, by klienci, z którymi pracuje odrzucali oferty z tych dzielnic. Stawkę dzielnic o najniższym wskaźniku odrzuceń uzupełniają jeszcze Ochota i Ursynów. Obie dzielnice są pomijane w poszukiwaniach przez odpowiednio 3 i 4 proc. poszukujących mieszkań.

W pierwszej piątce mieszkań o najniższym wskaźniku odrzuceń w porównaniu z zeszłorocznym opracowaniem znalazły się dwie nowe dzielnice: Wola i Ursynów. Z zestawienia wypadły natomiast Bielany i Śródmieście, które w tym roku uzyskały odpowiednio 17 i 7 proc. odrzuceń.

Komentarz Piotra Kernera, dyrektora regionalnego Metrohouse na Mazowszu

Białołęka, w ankiecie przeprowadzonej wśród doradców Metrohouse, jawi się jako dzielnica pełna paradoksów. O ile można zrozumieć, że Wawer, Rembertów i Wesoła mogą z racji swojego jednorodzinnego charakteru nie być postrzegane jako pierwszorzędne lokalizacje na zakup mieszkania, o tyle Białołęka, która charakteryzuje się wysoką podażą mieszkań i licznymi inwestycjami (odmieniającymi jej obecne oblicze) jest rejonem, który spotyka się z największym sceptycyzmem wśród potencjalnych nabywców mieszkań. Jednocześnie statystyki sprzedażowe mieszkań na Białołęce dowodzą, że liczba dokonywanych tam transakcji kupna-sprzedaży stawia ją w stołecznej czołówce. Przykład Białołęki pokazuje, że pod wpływem różnych czynników (ceny mieszkań, zdolność kredytowa) weryfikujemy preferencje nabywcze. Choć marzy nam się Ursynów czy Żoliborz, kierujemy swoje kroki na Białołękę. I najczęściej nie żałujemy tego wyboru.