W Zielonej Górze i Olsztynie najłatwiej o „Mieszkanie dla młodych”

O tym jak dużo można wydać na zakup nowego mieszkania z wykorzystaniem kredytu z dopłatą decydują limity publikowane co pół roku przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Ta instytucja nie ustala ich jednak dowolnie. Podstawą do ich określenia są obwieszczenia wojewodów na temat kosztów odtworzenia m kw. mieszkania. Efekt? Limity są przeważnie mocno oddalone od cen faktycznie płaconych za mieszkania. Inaczej nie można nazwać sytuacji, w której w Krakowie kupując mieszkanie deweloperskie trzeba płacić przeciętnie za metr prawie 6,2 tys. zł, podczas gdy limit kwalifikujący do dopłat to niecałe 5,1 tys. zł za m kw.

W 4 miastach na 5 limit jest niższy niż średnia cena

Ogólnie rzecz biorąc sytuacja, w której do rządowych dopłat kwalifikują ceny niższe niż rynkowe, jest pozytywny, bo przecież z dopłat powinny korzystać przede wszystkim osoby, które pomocy faktycznie potrzebują. Niestety mechanizm dziś stosowany tego nie gwarantuje, a ponadto wprowadza spore dysproporcje w dostępie do finansowania nawet w gronie miast wojewódzkich. Podczas gdy w Kielcach, Białymstoku, Katowicach i Bydgoszczy różnica między faktycznie płaconymi cenami i limitami w „Mieszkaniu dla młodych” nie przekraczają 5%, to w Warszawie, Lublinie, Wrocławiu, Gdyni, Opolu i Krakowie różnica jest już dwucyfrowa. W Opolu za metr nowego lokum płaci się średnio prawie 4,7 tys. zł, a limit kwalifikuje tylko mieszkania o cenie nieprzekraczającej 3,9 tys. zł. Jeszcze bardziej jaskrawym przykładem nieracjonalnego ustalania limitów cen są dwa miasta: Gdynia i sąsiedni Gdańsk. W obu z nich za metr nowego lokum płaci się średnio po 5,8 tys. zł, a więc poziom cen jest bardzo zbliżony. Mechanizm ustalania limitów kwalifikujących do dopłat powoduje jednak, że wynoszą one: 4,9 tys. zł dla Gdyni i 5,3 tys. zł dla Gdańska.

Z podobną sytuacją limitów niższych niż płacone ceny mamy do czynienia w ponad 80% przebadanych miast. Zdarzają się jednak wyjątki, które potwierdzają anachronizm stosowanej metody ustalania cen kwalifikujących do dopłat. Mniej niż pozwala „Mieszkanie dla młodych” za przeciętne nowe lokum trzeba płacić w Olsztynie, Zielonej Górze i Łodzi. W ostatnim z tych miast różnica jest niewysoka (1,3%), ale w pozostałych dwóch wynosi niemal 11%. W stolicy województwa warmińsko-ma    zurskiego za metr nowego lokum płaci się średnio 4,6 tys. zł, a „Mieszkanie dla młodych” pozwala na wydatek rzędu ponad 5,1 tys. zł za metr (nawiasem mówiąc więcej niż w wyraźnie droższym Krakowie). W Zielonej Górze limit to prawie 4,1 tys. zł, a średnia cena transakcyjna poniżej 3,8 tys. zł za metr.

Kontrowersyjny mechanizm „własnych analiz”

Kontrowersje wokół zasady ustalania limitów w poszczególnych miastach i województwach wynikają nie tylko z ich nierynkowości, ale też ze sporych zmian ich poziomu w czasie. Wyjaśnienia tych zmian można szukać w metodologii obliczania limitów, która daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów. Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą dodatkowo powiększa się o 10%. Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy B-09 wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.

Bardzo ważne jest również to, że koszty brane pod uwagę mają wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT. Co więcej, fakt, że wspomniany formularz B-09 wypełnia się po oddaniu nieruchomości do użytkowania powoduje, że nie można uwzględnić w nim wszystkich kosztów finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztów zagospodarowania terenu, kosztów marketingu i sprzedaży. Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS. Ponadto w miastach, gdzie deweloperzy prowadzą relatywnie mniej inwestycji otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością – oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki. Nie powinno więc podlegać wątpliwości, że obecnie stosowany mechanizm wyznaczania limitów cen kwalifikujących do dopłat w programie „Mieszkanie dla młodych” jest daleki od ideału.

Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za nowe mieszkania w danej gminie czy dzielnicy. Jest to jeden z pomysłów jaki Lion’s Bank sformułował w materiale „6 sposobów na poprawienie „Mieszkania dla młodych”” opublikowanym 11 lutego br.

Bartosz Turek
Lion’s Bank