W 2013 r. wartość globalnych inwestycji w nieruchomości może przekroczyć 1 bilion USD
W czwartym kwartale 2012 r., który był trudnym rokiem na większości rynków, wolumeny inwestycji w nieruchomości gwałtownie wzrosły. Wskazuje to na początek ożywienia i powrót zaufania inwestorów, dzięki czemu wartość transakcji inwestycyjnych może wzrosnąć w bieżącym roku o 14% i przekroczyć poziom 1 biliona USD (815 mld euro) po raz pierwszy od 2007 r.
Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield do wzrostu aktywności inwestycyjnej na świecie przyczynią się: rynki Ameryki Północnej i Azji, zwiększone zainteresowanie nieruchomościami wśród instytucji oraz zamożnych rodzin i inwestorów indywidualnych, a także rosnąca podaż aktywów.
Glenn Rufrano, prezes i dyrektor generalny Cushman & Wakefield, powiedział: „Ubiegły rok upłynął w globalnej gospodarce pod znakiem ogromnej niepewności, która utrudniała podejmowanie decyzji i hamowała aktywność na rynkach. Przewidujemy, że bieżący rok przyniesie mniej niepewności. Pierwsze miesiące 2013 r. potwierdzają rzeczywisty wzrost zaufania i ożywienie aktywności na światowych rynkach oraz mniejsze znaczenie czynników ryzyka„.
Za wzrost wolumenu inwestycji pod koniec 2012 r. odpowiadają głównie Chiny i USA. W Chinach wynikał on z rekordowo wysokiej sprzedaży praw do gruntów, a w Stanach Zjednoczonych – z chęci uniknięcia podwyżek podatku od zysków kapitałowych pod koniec roku. Jednak wzrost aktywności inwestycyjnej dotyczył nie tylko tych dwóch najpotężniejszych rynków. W ostatnim kwartale ubiegłego roku wartość inwestycji gwałtownie wzrosła także na innych rynkach we wszystkich regionach świata, a zwłaszcza w Hiszpanii, Polsce, Norwegii, Szwajcarii, Indonezji, Tajlandii, Indiach i Australii.
Dotychczas popyt inwestycyjny był zróżnicowany i koncentrował się wokół najlepszych obiektów. Największy udział we wzroście inwestycji w skali globalnej miały kraje rozwijające się Azji oraz Ameryka Północna. Wolumen inwestycji na większości dojrzałych rynków europejskich i azjatyckich utrzymał się na stabilnym poziomie, natomiast zmniejszył się na rynkach wschodzących Europy, Bliskiego Wschodu, Afryki i Ameryki Południowej.
W 2012 r. wśród państw Ameryki Północnej i Południowej najwyższe wskaźniki wzrostu aktywności inwestycyjnej odnotowano w USA i Meksyku, na rynku azjatyckim – w Malezji, Wietnamie, Australii i Nowej Zelandii, a w Europie – w Finlandii, Norwegii, Szwajcarii i Irlandii. Mniejsze wzrosty na dużych rynkach takich jak Chiny, Niemcy i Hongkong również przyczyniły się do zwiększenia inwestycji w skali globalnej.
Trendy regionalne – najlepsze wyniki Ameryki Północnej i Południowej, natomiast Europa liderem pod względem inwestycji zagranicznych
W skali regionalnej największy wzrost aktywności inwestycyjnej, spadek stóp kapitalizacji oraz wzrost czynszów odnotowano w Ameryce Północnej i Południowej. Pod tym względem rynki azjatyckie wykazywały większą stabilność.
Udział obu Ameryk w globalnym wolumenie obrotów wzrósł w ubiegłym roku z 28% w 2011 r. do 32%, a w przypadku regionu EMEA zmniejszył się z 24% do 21%. Azja utrzymała pozycję regionu o największym wolumenie inwestycji w ujęciu globalnym z udziałem na poziomie 47% (spadek z 48% w 2011 r.), za co jednak nadal odpowiada popyt wewnętrzny.
Wśród inwestorów zagranicznych największym zainteresowaniem cieszyła się Europa, na którą przypadło 51% zainwestowanego kapitału, co oznacza wzrost o 6% w porównaniu z 2011 r. Udział Azji w inwestycjach zagranicznych wyniósł 31%, natomiast Ameryki Północnej i Południowej zmniejszył się z 20% w 2011 r. do 18%.
W ubiegłym roku znacząco wzrosła ostrożność na rynkach najmu, co spowodowało spadek popytu oraz stawek czynszu w niektórych krajach. Jednak w ujęciu globalnym niewielka podaż była kluczowym czynnikiem, który w ostatecznym rozrachunku przyczynił się do wzrostu czynszów w 2012 r. Najlepsze wyniki odnotowano w sektorze handlowym, a liderem wzrostów w skali regionalnej we wszystkich sektorach były obie Ameryki, przy czym głównie Ameryka Południowa przed USA i Kanadą.
Greg Vorwaller, dyrektor działu rynków kapitałowych na świat firmy Cushman &Wakefield, powiedział: „Rynek był zdominowany przez globalne przepływy kapitału z państwowych funduszy inwestycyjnych, głównie funduszy z Ameryki Północnej, o bardzo zróżnicowanej bazie, przy rosnącym udziale inwestycji na Dalekim i Bliskim Wschodzie oraz w Europie. Dotychczas za wzrost globalnych funduszy emerytalnych odpowiadali inwestorzy z Kanady i Dalekiego Wschodu, ale australijskie fundusze emerytalne zyskują na znaczeniu z uwagi na ich rosnące inwestycje w tym kraju„.
Greg Vorwaller dodał: „Wzrośnie również liczba inwestorów z Dalekiego Wschodu i Azji Środkowej zainteresowanych inwestowaniem na całym świecie, a w krótkiej perspektywie do wzrostu kapitału na rynku przyczynią się fundusze z Chin. Instytucje finansowe zarządzające majątkami rodzinnymi oraz zamożni inwestorzy indywidualni z całego świata są kluczowym elementem globalnego popytu. Dla większości najważniejsze jest bezpieczeństwo i z tego względu preferowane są inwestycje długoterminowe oraz najbardziej atrakcyjne aktywa wysokiej jakości w miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi„.
Prognozy oraz możliwości i strategie inwestycyjne w poszczególnych regionach w 2013 r.
David Hutchings, dyrektor działu badań firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA, powiedział: „Zdaniem coraz większej liczby ekspertów najgorszy etap cyklu zagrożeń mamy już za sobą. W 2013 r. dotyczą one raczej pierwszej połowy roku, co może przyczynić się do wyraźnego wzrostu optymizmu i tym samym aktywności inwestorów w drugim półroczu. Można oczekiwać bardzo dużej polaryzacji na rynkach pod względem ryzyka i wyników inwestycyjnych w poszczególnych krajach, miastach i sektorach. Wobec wzrostu zainteresowania inwestorów lepszymi stopami kapitalizacji oraz ograniczania kosztów przez najemców w bieżącym roku większego znaczenia nabiorą rynki drugorzędne„.
Ameryka Północna i Południowa rynkami o największym wzroście inwestycji w nieruchomości w 2013 r.
Pomimo utrzymującej się niepewności politycznej i fiskalnej Ameryka Północna będzie preferowanym rynkiem inwestycyjnym w 2013 r. Pierwsze oznaki ożywienia popytu ze strony najemców, lepsza sytuacja gospodarcza i na rynku długów, niski wskaźnik pustostanów oraz wysoki poziom płynności będą sprzyjać wzrostowi popytu inwestycyjnego. W związku z tym aktywność inwestycyjna może wzrosnąć o 15-20% przy umiarkowanej kompresji stóp kapitalizacji, głównie na najlepszych rynkach drugorzędnych. Natomiast sytuacja na rynkach najmu będzie stopniowo się normalizować, a czynsze zaczną rosnąć. Istnieje duże prawdopodobieństwo stabilizacji stóp zwrotu na tych segmentach rynku inwestycyjnego, na których stopy kapitalizacji są już niskie. W przypadku bardziej ryzykownych segmentów o wyższych stopami kapitalizacji, takich jak podmiejskie rynki biurowe i magazynowe, można oczekiwać obniżki stóp wskutek większej dostępności kredytów będącej rezultatem wzrostu emisji papierów wartościowych zabezpieczonych kredytami hipotecznymi na nieruchomościach komercyjnych (CMBS).
Greg Vorwaller, dyrektor działu rynków kapitałowych na świat firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stany Zjednoczone będą preferowanym rynkiem inwestycyjnym pod względem stóp kapitalizacji, ale inwestorzy będą musieli akceptować wyższy poziom ryzyka – poprzez zakup pustostanów na najlepszych rynkach lub najbardziej atrakcyjnych aktywów na rynkach drugorzędnych„.
Azja i Pacyfik – wzrost aktywności inwestycyjnej o 15-20% w 2013 r.
Poprawa warunków makroekonomicznych i zrównoważony wzrost w regionie Azji i Pacyfiku przyczynią się do wzrostu aktywności inwestycyjnej o 15-20%. Popyt inwestycyjny ze strony inwestorów zagranicznych wzrośnie i obejmie rynki takie jak Chiny, Australia i Japonia. Wzrosty możliwe są także w Indiach i Indonezji. Trendy długofalowe takie jak urbanizacja i rosnąca klasa średnia zwiększają popyt w różnych sektorach, w tym w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, zwłaszcza w chińskich miastach oraz na rynkach wzrostowych takich jak Indonezja i Wietnam.
John Stinson, dyrektor działu rynków kapitałowych w krajach Azji i Pacyfiku w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Okazje inwestycyjne pojawiają się we wszystkich sektorach. W przypadku nieruchomości biurowych przewidujemy, że banki globalne pójdą śladem banków regionalnych w zakresie planów ekspansji, co z kolei spowoduje wzrost popytu oraz stopniowe podwyżki czynszów w miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi takich jak Tokio, Szanghaj, Hongkong, Singapur i Sydney. Zyska również sektor nieruchomości handlowych dzięki wysokim obrotom w wyniku prognozowanego wzrostu PKB, zwłaszcza w Kuala Lumpur, Bangkoku, Pekinie i Dżakarcie. W 2013 r. największym zainteresowaniem będzie cieszyć się sektor logistyczny, a wzrost popytu i aktywności inwestycyjnej przewiduje się między innymi w Osace, Tokio, Szanghaju, Hongkongu i Singapurze. W przypadku inwestycji oportunistycznych obserwujemy duże zainteresowanie Indonezją i Malezją, które dobrze sobie radziły w czasie niepewności na rynkach globalnych, oraz utrzymujące się zainteresowanie Indiami oferującymi obecnie jedne z najbardziej atrakcyjnych zysków w regionie„.
Wartość obrotów w Europie w 2013 r. może wzrosnąć przy coraz większym zróżnicowaniu rynku
W krótkiej perspektywie aktywność inwestycyjna w Europie utrzyma się na niskim poziomie wskutek braku produktów wysokiej jakości oraz przystępnych źródeł finansowania, ale rosnąca podaż aktywów oferowanych przez banki, sektor publiczny i podmioty gospodarcze może przyczynić się do wzrostu aktywności w bieżącym roku o 5%. Aktualne trendy w Europie spowodują dalsze różnicowanie rynków przy znikomej aktywności inwestorów w niektórych krajach peryferyjnych.
Michael Rhydderch, dyrektor zespołu ds. europejskich rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Podaż aktywów inwestycyjnych może się poprawić, ponieważ banki coraz częściej sprzedają wierzytelności i nieruchomości. W 2013 r. dominującą rolę będą w dalszym ciągu odgrywać najważniejsze rynki. Niemcy, a także kraje skandynawskie, będą nadal cieszyć się największym zainteresowaniem inwestorów i zwiększać udział w rynku inwestycyjnym. Londyn i Paryż również mogą przyciągać inwestorów ze względu na bezpieczeństwo inwestowania„.
(* Wartość szacunkowa za 2012 r. wynosząca 929 mld USD (714 mld euro) obejmuje korekty opublikowanych danych na koniec roku dokonane przez RCA. Poprzednio wartość inwestycji w ujęciu globalnym wynosiła 907 mld USD (697 mld euro), z wyłączeniem terenów inwestycyjnych na dojrzałych rynkach).
Łukasz Lorencki, konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych warszawskiego oddziału Cushman & Wakefield, powiedział: „Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem polskich i międzynarodowych funduszy inwestycyjnych oraz prywatnych inwestorów. Ze względu na obecne spowolnienie wzrostu gospodarczego popyt dotyczy głównie najlepszych nieruchomości biurowych i handlowych w największych miastach, szczególnie w Warszawie, oferujących inwestorom bezpieczeństwo zainwestowanego kapitału. Wraz z poprawą koniunktury oczekuje się jednak wzrostu dynamiki zawieranych transakcji w segmentach mniejszych ośrodków miejskich i drugorzędnych nieruchomości. Prognozujemy, że w 2013 r. wartość transakcji w Polsce nie zmieni się istotnie w stosunku do ubiegłego roku i wyniesie ok. 2,5 mld euro„.
Źródło: Cushman & Wakefield
