Umowa renty dożywotniej z osobą fizyczną czy instytucją? Zobacz najważniejsze różnice
Liczba umów podpisanych przez fundusze hipoteczne, zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) i działające zgodnie z zasadami dobrych praktyk, stanowi 1 proc. wszystkich umów. Branża od lat postuluje o ustawę, która uregulowałaby rynek i zmniejszyłaby skalę nadużyć, a jednocześnie całe środowisko edukuje osoby starsze, na co powinny zwracać uwagę podpisując umowę o dożywocie.
W ciągu ostatnich dziesięciu lat liczba umów o dożywocie wzrastała średniorocznie o 15 proc. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w 2008 roku podpisano ich 4,5 tys., a w 2017 roku – już 10,4 tys. Jeśli co piąta umowa jest unieważniana, to tylko w 2017 roku unieważniono ok. 2000 umów takiego rodzaju. – To bardzo dużo, zwłaszcza, że te osoby mogłyby być obsłużone w ramach profesjonalnej usługi, co gwarantowałoby im bezpieczeństwo, rzetelną wycenę nieruchomości i ocenę ryzyka. Te osoby nie musiałyby tracić nerwów, zdrowia ani środków finansowych na spory sądowe – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – W ciągu ostatnich dziesięciu lat fundusze hipoteczne podpisały blisko 1000 umów. To niewielki procent, a brak odpowiednich przepisów powoduje, że profesjonalny rynek jest w stagnacji i przegrywa z rynkiem nieprofesjonalnym. W tej sytuacji pozostaje czekanie na odpowiednią ustawę i angażowanie się w edukację seniorów – podkreśla Robert Majkowski.
Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę renty dożywotniej? Czym może różnić się umowa zawarta z osobą fizyczną od tej, którą zawieramy z profesjonalnym funduszem hipotecznym?
Różnica nr 1. Strony umowy i gwarancja jej przestrzegania
Zdarza się, że umowa renty dożywotniej jest podpisywana przez osoby indywidualne lub nieprofesjonalne podmioty, które nie mają ani wiedzy, ani narzędzi potrzebnych do właściwej wyceny nieruchomości, oszacowania wysokości renty dożywotniej, a przede wszystkim zawarcia w umowie zapisów, które będą chroniły interesy seniora. W takich przypadkach stroną umowy nie jest profesjonalna instytucja finansowa, lecz nasz sąsiad, znajomy lub ktoś zupełnie obcy, kto w zamian za przepisanie prawa własności do nieruchomości, obiecuje wypłatę świadczeń i często również opiekę. – Warto sprawdzić wiarygodność takiej osoby i zastanowić się, czy zagwarantuje nam dożywotnią opiekę i wypłatę świadczeń. Odpowiednie zapisy zapewniające świadczenia muszą oczywiście znaleźć się w umowie. W kampanii edukacyjnej zrealizowanej ze środków unijnych, która wystartuje jesienią, przedstawiono seniorkę, która podpisała umowę z sąsiadem. Nie skonsultowała z nikim umowy, nie zrozumiała wielu zapisów, nie zadbała również o to, by wysokość renty ustalana z sąsiadem „ustnie” została wpisana do umowy. Seniorka straciła mieszkanie polegając tylko i wyłącznie na zaufaniu, a „życzliwy” sąsiad po pewnym czasie po prostu przestał wypełniać umowę. Uczulamy seniorów, by nie działali w ten sposób, by nie opierali swojej decyzji tylko i wyłącznie na zaufaniu – mówi Robert Majkowski. Niezależnie od tego, czy podpisujemy umowę z osobą fizyczną, czy z firmą – należy sprawdzić ich wiarygodność. W przypadku przedsiębiorstw warto zweryfikować, czy firma jest wpisana do KRS lub innego rejestru, jakie są jej wyniki finansowe, czy jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych (co zwiększa jej wiarygodność), czy przynależy do stowarzyszeń branżowych, czy przestrzega zasad dobrych praktyk rynkowych lub innych kodeksów etycznych oraz jakie są opinie na temat tej firmy wśród innych klientów.
Różnica nr 2. Procedura, wycena i dokumenty
Jak powinna wyglądać bezpieczna procedura związana z podpisaniem umowy renty dożywotniej? – W naszym przypadku taki proces trwa przeważnie kilka miesięcy. W tym czasie dokonujemy wstępnej wyceny nieruchomości, przygotowujemy prognozę renty dożywotniej, przedstawiamy propozycję umowy, a następnie podpisujemy umowę przedwstępną i zbieramy wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Zanim podpiszemy z klientem umowę przyrzeczoną powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat z wyceną nieruchomości, a sama umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego – mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM. – Do oszacowania wartości świadczenia, które będzie wypłacane seniorowi, wykorzystujemy złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną. Takich kompetencji nie posiadają niestety osoby prywatne – dodaje. W przypadku umów zawieranych przez osoby prywatne i podmioty nieprofesjonalne, wiele elementów tego procesu w ogóle się nie wydarza lub jest przeprowadzona nieprawidłowo. Niewłaściwie kalkulowana jest wysokość świadczenia, często jest ona nieracjonalnie zawyżona, co powoduje, że po pewnym czasie seniorzy otrzymują niepełne świadczenia niezgodne z umową lub nie otrzymują ich wcale. Obowiązki opiekuńcze często nie są dotrzymywane, podobnie jak inne zapisy umowy.
Różnica nr 3. Konstrukcja umowy i najważniejsze zapisy
Pamiętajmy, że renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a jej konstrukcja powinna gwarantować seniorowi bezpieczeństwo, prawo do bezpłatnego korzystania z nieruchomości oraz dożywotnią wypłatę świadczeń. – Profesjonalna usługa jest skierowana do seniorów, którzy posiadają dom lub mieszkanie. W zamian za przekazanie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu lub prawa własności do nieruchomości, senior otrzymuje comiesięczne i dożywotnie świadczenie pieniężne, ale co najważniejsze – zachowuje dożywotnie prawo do mieszkania w dotychczasowym lokum. Zapis o służebności osobistej mieszkania lub prawo do korzystania są zatem jednym z najważniejszych warunków, które powinny znaleźć się w takiej umowie – podkreśla Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.
Dzięki służebności osobistej mieszkania senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Senior może też przyjąć na mieszkanie dzieci (małoletnie), małżonka i inne osoby, ale w ostatnim przypadku – tylko pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Co ważne, służebność osobista mieszkania jest ustanawiana również przez notariusza, a odpowiednie zapisy mogą znaleźć się w księdze wieczystej nieruchomości. Warto podkreślić, że służebność osobista nie jest prawem zbywalnym. Nie można jej zbyć (sprzedać) ani przenieść na inną osobę.
Różnica nr 4. Wysokość świadczeń i gwarancja ich wypłacania
Wiele słyszy się, że osoby prywatne, które zaoferowały seniorom świadczenia w zamian za prawo własności do nieruchomości, proponowały wyższą kwotę aniżeli fundusze hipoteczne. Warto jednak pamiętać, że wysokość świadczeń wyliczana w funduszach hipotecznych zależy od wielu czynników – przede wszystkim oczekiwanej długości życia, na którą – podobnie jak przy ustalaniu świadczeń emerytalnych wypłacanych przez ZUS – wpływ ma wiek i płeć seniora. Ważna jest również wartość nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy. Rozpiętość kwot jest bardzo duża, tak samo jak różne są ceny nieruchomości – zależnie od lokalizacji i standardu mieszkania, czy domu. Seniorzy mogą otrzymać miesięcznie od kilkuset do kilku tysięcy złotych. – Wysokość wypłacanych świadczeń jest ważna, lecz jeszcze ważniejsza jest gwarancja ich wypłacania aż do śmierci. Fundusze hipoteczne wypłacają świadczenia dożywotnio, niezależnie od tego, czy senior będzie żył 5, 10, czy 25 lat. To zobowiązanie, którego osoby prywatne mogą nie unieść, zwłaszcza w tak długiej perspektywie czasu – podkreśla Robert Majkowski. Warto dodać, że profesjonalne firmy waloryzują wypłacane świadczenia, co również wymaga odpowiednich kompetencji do prawidłowego wyliczenia świadczenia.
Różnica nr 5. Zaniechanie obowiązków i rozwiązanie umowy
Jeśli jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie (np. senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia) to ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez sąd. – Oczywiście mowa o zaniechaniu obowiązków, które znalazły się w umowie, ponieważ w wielu przypadkach w umowie wpisuje się niższą wartość świadczeń, aniżeli ta, na którą umówiły się strony lub pomija się zapisy dotyczące opieki lub służebności osobistej mieszkania – podsumowuje Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.
Źródło: Fundusz Hipoteczny DOM
