Temat numeru: Konieczna modyfikacja prawa

Maciej Małek

Jeszcze w latach 90. ub. wieku powszechna była troska o ożywienie budownictwa mieszkaniowego – słowem wszyscy myśleli, co zrobić, aby wreszcie ruszyło, nie bacząc na brak skutecznych mechanizmów kontrolnych. Stopniowy wzrost zamożności społeczeństwa sprzyjał rozwojowi rynku, wszakże poza relacjami klient – developer. Nie wszystko wymaga regulacji, gdyż to w znacznej mierze kwestia dobrych praktyk po stronie developera i roztropności ze strony klienta. Jednak przyspieszenie procedur w księgach wieczystych i ich uproszczenie pozwoliłoby skutecznie rejestrować roszczenia z umowy przedwstępnej, związanej z nieruchomością, w sposób dający pierwszeństwo przed późniejszymi hipotekami. Trudno zaakceptować stan, kiedy można się zabrać za budowanie domów, nie posiadając własnych kapitałów. Stąd częstokroć inwestycje developerskie w istocie pozostają spółdzielniami mieszkaniowymi, tyle że nie podlegają regulacjom wynikającym z prawa spółdzielczego, a zainteresowani nie powołują prezesa, którego mogliby odwołać, natomiast angażują własne środki finansowe i ponoszą związane z tym ryzyko, bez faktycznej kontroli procesu inwestycyjnego. To paradoks, że kapitał akcyjny firm developerskich jest tak niski w stosunku do obrotów i funduszy wpłacanych przez klientów, że w przypadku upadłości akcjonariusze, tracąc go, faktycznie niewiele ryzykują.

Developer dyktuje warunki

Wiele szczegółów sprawia, że developer pozostaje w uprzywilejowanej relacji wobec nabywców mieszkań. Odwołanie pierwszego zarządcy nieruchomości, którego faktycznie wyznacza inwestor, w warunkach określonych przez Ustawę o własności lokali, graniczy z cudem. wiele umów towarzyszących, np. na założenie telewizji kablowej, instalację monitoringu czy podłączenie internetu, również zawiera developer. Konia z rzędem temu z przyszłych współwłaścicieli domu, kto uzyska do nich wgląd… W praktyce developer z pozycji monopolisty ustala w naszym – nabywców – imieniu dostawców dóbr i usług.

Pół biedy, gdy inwestycja zostaje sfinalizowana. W przypadku gdy dochodzi do upadłości developera, w uprzywilejowanej pozycji pozostają wierzyciele, którzy ustanowili hipotekę. Kolejność zaspokajania roszczeń wierzycieli, wynikającą z prawa upadłościowego, okazuje się mieć drugorzędne zdarzenie. Prawa gwarantowane ZUS-owi, pracownikom bądź fiskusowi nie są tu decydujące. W efekcie upadłości dochodzi do zbycia nieruchomości i pozostałych składników majątku, by w pierwszym rzędzie zaspokoić roszczenia podmiotów, na rzecz których ustanowiono hipotekę lub zastaw. Dopiero to, co pozostanie, wchodzi do masy ...