Tanie mieszkanie: projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych

Projekt ma wprowadzać ramy prawne działania kooperatyw mieszkaniowych i umożliwiać ich działanie w ramach obowiązujących przepisów prawa, w tym przede wszystkim ustawy o rewitalizacji oraz ustawy  Prawo budowlane, a także określać zasady nabywania przez członków kooperatyw mieszkaniowych nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości.

Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?

Nowa ustawa przede wszystkim definiuje samo pojęcie kooperatywy mieszkaniowej. Zgodnie z jej literą kooperatywa mieszkaniowa jest „(…) dobrowolnym zrzeszeniem co najmniej trzech osób fizycznych współdziałających ze sobą wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez realizację przedsięwzięcia polegającego na:

1) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo

2) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych albo

3) nabyciu budynku oraz przeprowadzeniu w nim robót budowlanych, po których zakończeniu będą się w nim znajdowały się co najmniej trzy samodzielne lokale mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737).”

Jak utworzyć kooperatywę mieszkaniową?

Według nowej ustawy kooperatywa mieszkaniowa mogła będzie powstać i działać bądź na podstawie zawartego w formie  pisemnej porozumienia, bądź zostać powołana w formie spółki cywilnej. Ustawa przewiduje także stworzenie specjalnych zasad, na których gminy będą mogły przeznaczać działki gminne na inwestycje prowadzone przez kooperatywy mieszkaniowe.

W ramach nowych przepisów, gminy będą mogły m.in. wyznaczać działki przeznaczone pod zabudowę przez kooperatywy mieszkaniowe, określać wymagania co do sposobu korzystania z tych działek, rozkładać należności za nabycie gruntu na raty, a także współpracować z kooperatywami mieszkaniowymi w zakresie rewitalizacji niektórych obszarów i budynków.

To nie będzie powszechne rozwiązanie

Jak podkreślają autorzy projektu, forma kooperatywy mieszkaniowej ma uzupełnić paletę możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez osoby chcące bezpośrednio zaangażować się w budowę własnego mieszkania i stanowić alternatywę raczej dla nabycia mieszkania na rynku deweloperskim niż być realnym wyborem dla osób zagrożonych wykluczeniem.

Przemawia za tym przede wszystkim konieczność posiadania przez osoby powołujące kooperatywę odpowiednich kompetencji pozwalających na organizację i prowadzenie procesu budowlanego czy też po prostu środków na budowę. Trudno zatem spodziewać się, że ta forma organizacji budownictwa mieszkaniowego będzie masowa. Wprowadzenie ram prawnych dla jej działania może jednak przyczynić się do jej popularyzacji.

Ale mieszkanie będzie tańsze

Najważniejszymi korzyściami wskazywanymi przez autorów projektu ustawy, płynącymi z wyboru tej formy budownictwa, są niższe koszty pozyskania mieszkania i budowa kapitału społecznego ze wszystkimi tego konsekwencjami. Potwierdzają to relacje osób zaangażowanych w realizację inwestycji pomorskiej kooperatywy mieszkaniowej, według których koszt budowy mieszkania zrealizowanego w tej formie był nawet do 30% niższy od cen mieszkań dostępnych na rynku deweloperskim.

Autorzy projektu ustawy jako jedną z zalet kooperatyw mieszkaniowych widzą również ich potencjalną rolę w ograniczaniu zjawiska rozlewania się miast, a tym samym poprawie jakości przestrzeni miejskich. Z drugiej strony jednak nie brakuje również ryzyk związanych z ich działalnością, wśród których najważniejszym wydaje się prowadzenie projektu budowlanego przez osoby bez doświadczenia, a co za tym idzie – ryzyko przekroczenia kosztów lub nie osiągnięcia celów kooperatywy, pociągającego konsekwencje nie tylko finansowe, ale również społeczne.

Kooperatywy mieszkaniowe nie są pomysłem nowym. W krajach Europy Zachodniej budownictwo noszące pewne ich cechy obecne było już w XIX wieku, a w drugiej połowie XX wieku wykształciła się dość popularna w niektórych krajach jego obecna forma – cohousing. W Polsce pierwsze znane tego typu przedsięwzięcia datowane są na początek XX wieku, kiedy to w Warszawie powstała Warszawska Kooperatywa Mieszkaniowa FENIX. Lata dwudziestolecia międzywojennego przyniosły intensyfikację budownictwa tego typu.

Kooperatywy mieszkaniowe już są

Mimo braku stosownych przepisów prawa, kooperatywy mieszkaniowe powstają i realizują przedsięwzięcia budowlane w Polsce również obecnie. Najbardziej znane przykłady to pomorska kooperatywa mieszkaniowa oraz kooperatywy, które powstały we Wrocławiu, w  Konstancinie pod Warszawą i w Warszawie.

Zgodnie z opiniami osób, które bezpośrednio uczestniczyły w organizacji kooperatyw mieszkaniowych, podstawowymi barierami ich rozwoju są problemy z pozyskaniem gruntu pod zabudowę oraz finansowania inwestycji. W sytuacji utrzymującej się koniunktury na rynku mieszkaniowym, a co za tym idzie – również na rynku gruntów pod zabudowę, trudno oczywiście spodziewać się, że pozyskanie gruntu przez kooperatywę mieszkaniową będzie zadaniem łatwym.

Trudno się też dziwić temu, że wbrew oczekiwaniom i nadziejom autorów projektu ustawy zdecydowana większość inwestycji dotychczas wybudowanych przez kooperatyw mieszkaniowe położonych jest na obrzeżach miast. W pewnym sensie wyjątek stanowią tu jednak inwestycje zrealizowane przez kooperatywy wrocławskie, które wybudowały budynki przy współpracy gminy na Nowych Żernikach.

Wprowadzone przez nową ustawę zasady i możliwości współpracy kooperatyw mieszkaniowych z gminami mogą zatem pozyskiwanie gruntów w pewnym stopniu ułatwić, a osadzenie działalności kooperatyw mieszkaniowych w nowych ramach prawnych może się również przyczynić do poprawy sytuacji w zakresie finansowania tej formy budownictwa mieszkaniowego.

Jerzy Ptaszyński

Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Centrum AMRON

e-mail: jerzy.ptaszynski@amron.pl

www.amron.pl