Światowe rynki nieruchomości odbijają się po przecenie

W większości krajów świata drugi kwartał br. zakończył się wzrostem cen mieszkań i domów względem analogicznego okresu przed rokiem- wynika z danych zebranych przez Lion’sBank.Miało to miejsce aż w 20 na 32 przebadane rynki. Stabilizacja cen (zmiana nie większa niż 0,5% względem odczytu sprzed roku) obserwowana była na kolejnych trzech rynkach, a spadkami zakończyły drugi kwartał rynki 9 krajów.

Gdyby pokusić się o obliczenie średniej rocznej zmiany cen nieruchomości na wszystkich badanych rynkach, osiągnęlibyśmy wynik na poziomie 1,8% (r/r). Jest to więc znacznie więcej niż analogiczna zmiana obliczonarok temu, kiedy średnią zmianę cen na 32 rynkach można było oszacować naminus 0,5% (r/r).

Na Wschodzie wzrosty, na Południu spadki

W gronie badanych krajów widać wyraźne podziały na kilka grup, w których następują zbliżone trendy zmian cen. I tak dynamiczne wzrosty wciąż notowane są w gronie krajów azjatyckich. Nie mniej dynamicznezmiany, ale w przeciwnym kierunku,mają miejsce na południu Europy. Do tego odreagowanie po kryzysowej przecenie notują takie kraje jak: Dania, Estonia, Wielka Brytania czy USA. Niemniej ciekawe są przykłady krajów, w których kryzys po pierwsze nie tylko nie przyniósł przeceny, ale też wciąż trwa powolny ruch cen w górę.

Wzrosty w Azji

Zaczynając jednak od przykładów skrajnych nie sposób nie przytoczyć euforii panującej na rynku nieruchomościwHongkongu. Tam właśnie przeciętna nieruchomość w drugim kwartale miała wartość aż o 19,2% wyższą niż rok wcześniej. Rodzi to poważne obawy o przegrzanie rynku, szczególnie w otoczeniu spowalaniającego wzrostu gospodarczego Hongkongu. Warto zauważyć, że w ostatnich 5 latach indeks cen nieruchomości w tej lokalizacji wzrósł o ponad 90%.

Wysoki wzrost cen zanotowano także na Tajwanie, gdzie w drugim kwartale indeks cen był na poziomie o 15,4% wyższym niż w analogicznym okresie przed rokiem, a wzrost w przeciągu 5 lat przekroczył poziom 70%. Stopy zwrotu z wynajmu nieruchomości w tym rejonie nie przekraczają 2%, co może sugerować przewartościowanie nieruchomości. Do działań, które miały przeciwdziałać spekulacjom na tym rynku można zaliczyć wprowadzenie podatku od zysków ze sprzedaży, gdy nieruchomość nie była zamieszkana przez nabywcę i sprzedana w przeciągu 2 lat od nabycia. Warto przypomnieć, że tajwańska gospodarka rozwija się w tempie niesprzyjającym dynamicznym wzrostom cen (w 2013 roku wzrost PKB ma przekroczyć 2,3% podczas gdy w ubiegłym roku był na poziomie 1,3%).

Niemniej szokujące mogą być dane o zmianach cen w Indiach czy Chinach. W Państwie Środka drugi kwartał przyniósł wzrost cen na poziomie 11,2% (r/r). Jest to dowód na to, że łatwy dostęp do finansowania i mała atrakcyjność inwestycji alternatywnych (niska opłacalność lokat bankowych) wzmaga popyt na mieszkania w znacznie większym stopniu, niż działania regulacyjne, które miały za zadanie ograniczyć trwające od dłuższego czasu szybkie wzrosty cen nieruchomości. Podobna dynamika zmian cen obserwowana jest w Indiach. Tam to w ciągu roku nieruchomości zdrożały o 11,7%. Wszystko wskazuje na to, że najbliższe miesiące mogą przynieść wyraźną zmianę w tym zakresie. Głównym powodem mogą być informacje płynące z banku centralnego Indii, który podjął walkę z wysoką inflacją. Może to w krótkim terminie przełożyć się na spadek popytu na nieruchomości i doprowadzić do obniżek cen.

Spadki na Południu

Te na dobre zagościły natomiast na południu Europy. Tam właśnie znajduje się większość krajów, w których ceny nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach spadły. Prym w tym względnie wiedzie Hiszpania. W tym kraju indeks cen nieruchomości wskazuje na spadki o 12% w skali roku. Nie powinno to dziwić biorąc pod uwagę fakt, że na rynku tego kraju na nabywców czeka tak wiele nieruchomości, że przy ich obecnym tempie sprzedaży upłynnienie obecnych zasobów potrwałoby nawet kilkanaście lat. To powoduje, że nawet najbardziej optymistycznie nastawieni obserwatorzy rynku spodziewają się dalszych przecen. Oficjalne dane mówią o tym, że w ciągu 5 lat obniżki cen nieruchomości wyniosły 35,8%. W konkretnych przypadkach mogą to być oczywiście bardziej drastyczne cięcia. Szczególnie dotyczy to obszarów nadmorskich, gdzie mniej atrakcyjne rejony budziły w okresie boomu szczególne zainteresowanie ze strony deweloperów. Tam nie dziwią dziś nawet przeceny sięgające 50% (licząc od szczytu).

Do grona krajów o wyraźnych problemach na rynku nieruchomości zaliczyć można także Grecję. W Helladzie w drugim kwartale przeciętna nieruchomość kosztowała o 11,6% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Nie bez znaczenia jest tu fakt, że w 2013 roku gospodarka Grecji ma się skurczyć po raz kolejny (tym razem o ponad 4%). Ma to wpływ na malejącą liczbę i wartość zawieranych transakcji. Rząd próbuje z tym walczyć wprowadzając np. program dający obywatelem spoza UE kupującym nieruchomość wartą ponad 250 tys. euro, prawo pobytu na pięć lat (z możliwością przedłużenia). Podobne programy wprowadzono swego czasu na Węgrzech, w Portugalii, USA i Hiszpanii – podaje portal GPG.

Złe wieści płyną też od chorwackiego pośrednika w obrocie nieruchomościami CentarNekretnina. Podaje on, że w drugim kwartale bieżącego roku spadek wartości przeciętnej nieruchomości w Chorwacji wyniósł 10,5% w skali roku. Stoi to w sprzeczności z nadziejami wielu inwestorów, którzy w akcesji Chorwacji do UE pokładali nadzieję na powrót hossy na rynek nieruchomości. Niestety okazało się, że mocniej na sytuację na tym rynku wpływa stagnacja, w której pozostaje chorwacka gospodarka. Do krajów południowej Europy, w których ceny pozostają w trendzie spadkowym zaliczyć można też Cypr, Portugalię, Słowenię i Włochy.

Coraz więcej rynków notuje odbicie

W gronie przebadanych krajów widać też przykłady rynków, na których doszło do wyraźnej poprawy po kryzysowej przecenie. Sztandarowym przykładem w tej grupie jest USA. Indeks Case&Shillerdla całego kraju zyskał od drugiego kwartału 2012 roku do drugiego kwartału 2013 roku 9,5%. Trend wzrostowy na tym rynku obecny jest od początku ubiegłego roku.Towarzyszą tej zmianie pozytywne odczyty ufności konsumentów (na poziomach niewidzianych od kilku lat), rosnąca aktywność w budownictwie oraz malejąca podaż nieruchomości przejętych przez banki od niewypłacalnych dłużników. Mniej dynamiczne odbicie widoczne jest w Wielkiej Brytanii (wzrost o ponad 3% r/r). Trzy kwartały br. przynoszą jednak konsekwentnie informacje o odbiciu rynku nieruchomości mieszkaniowych w tym kraju, co rozbudza nadzieję na trwalszą poprawę.

Wyraźniejsze odbicie obserwować można na przykładzie takich krajów jak Dania, Estonia, Islandia, Irlandia, Łotwa czy Litwa. W nich to, po przecenach rzędu od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent (licząc od szczytu do dna kryzysowej przeceny), aktualne roczne zmiany cen pokazują stabilizację lub nawet kilkuprocentowe wzrosty.

Ceny nieruchomości nie muszą reagować na kryzys

Nie wszędzie jednak rynki nieruchomości są tak podatne na zmiany w otoczeniu jak wyżej wspomnianych rynków. Na przykład w Austrii, Belgii, Niemczech, Finlandii, Norwegii czy Szwajcarii ceny pomimo zawirowań w gospodarce światowej pozostawały w stabilnym trendzie wzrostowym lub po skromnej przecenie szybko wróciły na ścieżkę dalszego wzrostu.

Bartosz Turek, Jakub Potocki
Lion’s Bank