Styczniowy Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera

CENY OFERTOWE

• Nie spełniły się oczekiwania na ożywienie rynku nieruchomości. Grudzień, z 10 dniami przedświątecznymi, świątecznymi i przedsylwestrowymi, przyniósł w rezultacie średni spadek cen ofertowych o 1,3%.
• Największą obniżkę odnotowały Łódź i Katowice, gdzie już od miesięcy ceny mieszkań są najniższe w skali kraju.
• Najtańszymi dzielnicami w największych polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych.

CENY TRANSAKCYJNE

• W ciągu roku najwyższe spadki cen widoczne są w Krakowie – ponad 15 procent.
• W Warszawie ceny mieszkań już poniżej 7000 zł za m kw., a we Wrocławiu niewiele brakuje do spadku poniżej granicy 5000 zł.
• Największe mieszkania kupujemy w Krakowie i we Wrocławiu, gdzie nabywane metraże są większe niż 56 m kw.Największe mieszkania kupujemy w Krakowie i we Wrocławiu, gdzie nabywane metraże są większe niż 56 m kw.

KREDYTY HIPOTECZNE

W minionym roku nastąpiła zmiana sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w złotych. Od 2009 r. marże tego rodzaju kredytów były systematycznie obniżane. Przeciętna marża z poziomu 2,85% spadła do 1,2%. Jednak w czerwcu  2012 r. nastąpiło odwrócenie tej tendencji. Marże zaczęły rosnąć i obecnie przeciętna marża wynosi już 1,49%, podczas gdy przed rokiem wynosiła 1,25%.

Pozytywną informacją jest jednak to, że choć marże w minionym roku wzrosły, to raty nowozaciąganych kredytów w złotych są niższe niż w styczniu 2012 r. Stało się tak dzięki temu, że obniżone zostały stopy procentowe w naszym kraju. W rezultacie spadła stawka WIBOR. Ponieważ jej spadek był silniejszy niż wzrost marż, to oprocentowanie kredytów spadło. Rok temu wynosiło 6,24%, a obecnie już tylko 5,56%.

W przypadku kredytów w euro spadki marż zakończyły się już pod koniec 2011 r., a przez większość minionego roku marże rosły. W styczniu 2012 r. przeciętna marża nowoudzielanych kredytów w euro wynosiła 3,25%, a obecnie 4%. Tu również wpływ wyższych marż został ograniczony przez spadki stóp procentowych. Podobnie jak w przypadku kredytów w złotych mimo wyższych marż oprocentowanie kredytów w euro w 2012 r. spadło – z 4,71% do 4,24%.

Osobom już spłacającym kredyty hipoteczne rok 2012 przyniósł same dobre informacje. Spadły bowiem raty zarówno kredytów w złotych jak i w euro czy we frankach. W przypadku kredytów w polskiej walucie przyczynił się do tego przede wszystkim spadek oprocentowania. W przypadku kredytów walutowych decydujące było umocnienie się złotego.

Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
www.expander.pl

CENY OFERTOWE GRUDZIEŃ 2012

Nie spełniły się oczekiwania na ożywienie rynku nieruchomości, dzięki zakupom osób korzystających z ostatniej szansy na dopłaty z programu „Rodzina na swoim”.

Grudzień, z 10 dniami przedświątecznymi, świątecznymi i przedsylwestrowymi, przyniósł w rezultacie średni spadek cen ofertowych o 1,3%. Największą obniżkę odnotowały miasta, gdzie już od miesięcy ceny mieszkań są najniższe w skali kraju. W Łodzi, której problemy i stagnację opisuje nawet bulwarowy „The Sun”, w ciągu ostatniego miesiąca metr kwadratowy mieszkania potaniał o kolejne 4,4%. Jest to jeden z największych miesięcznych spadków w 2012 roku (rekord również należy do Łodzi i wynosi -4,5%). Podobnie jest w Katowicach, gdzie cena jest najniższa od momentu rozpoczęcia analiz (marzec 2008) i o ¼ niższa od momentu hossy (sierpień 2008), a w grudniu spadła o 2,5%. Warto odnotować bardzo wysoką obniżkę średniej ceny w Warszawie o 1,4% – również najwyższą od wielu miesięcy.

Od momentu, kiedy ceny osiągnęły najwyższe pułapy (lato 2008) średnio we wszystkich 15 analizowanych lokalizacjach obniżyły się o 20%. Największe spadki odnotowały Łódź -28%; Olsztyn i Szczecin -27%; Sopot i Wrocław -25%. Wysokie obniżki z ostatniego miesiąca, w miastach, gdzie można się było spodziewać stabilizacji cen, pozwalają stwierdzić, że nie osiągnęliśmy jeszcze dołka bessy.

NAJTAŃSZE DZIELNICE W POLSKICH MIASTACH

Mimo że wszędzie jest coraz taniej, są dzielnice, gdzie można znaleźć mieszkania w cenach zdecydowanie niższych niż średnia dla danego miasta i gdzie, po rozpatrzeniu wszystkich „za i przeciw”, warto się rozejrzeć.

W Warszawie do najtańszych lokalizacji należą Wawer i Wesoła ze średnimi cenami na poziomie 5560 złotych za metr, czyli o niemal 2 tys. mniej niż średnia dla całego miasta. W Krakowie poszukiwania niedrogich mieszkań można rozpocząć od Nowej Huty (średnia 5400) oraz dzielnicy Bieńczyce (5000). W pozostałych miastach rozbieżności pomiędzy cenami w różnych dzielnicach nie są już aż tak spektakularne. W Poznaniu nieco taniej będzie w dzielnicach Wilda (4800), Grunwald (4920) czy Jeżyce (4950). W Gdańsku najtańsze są oferty z Jasienia (4285) i Ujeściska (4920). We Wrocławiu można zaoszczędzić co najmniej 600 złotych na każdym metrze rozpoczynając poszukiwania na Psim Polu (5060). Najtańszymi dzielnicami w polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych.

Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
marta.kosinska@szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE

Końcówka roku nie okazała się okresem wyróżniającym się pod względem liczby dokonywanych transakcji. Beneficjentami wygasłego już programu Rodzina na swoim stali się deweloperzy, a niskie limity dla rynku wtórnego nie pozwoliły (poza Łodzią i Poznaniem) na dofinansowanie przy zakupie mieszkania z drugiej ręki. Na siedem analizowanych miast niższe ceny mieszkań widoczne są w czterech lokalizacjach. Największe spadki widoczne są we Wrocławiu, gdzie w porównaniu do notowania cen z grudnia 2012 r. odnotowujemy 5,3 proc. spadek średniej ceny transakcyjnej. Warte odnotowania są też niższe ceny mieszkań w Warszawie (o 4,4 proc.), gdzie średnia cena jest już znacznie niższa od bariery 7000 zł i wynosi 6737 zł za m kw. Po względnej stabilizacji cen w Łodzi nabywcy ponownie obniżyli poprzeczkę cenową. Spadek o 2,1 proc. w porównaniu do ceny z grudnia daje średnią cenę transakcyjną za poziomie 3468 zł za m kw. Tylko 12 zł na m kw. spadły ceny mieszkań w Krakowie. Spadki nie dotknęły Trójmiasta, gdzie w Gdańsku i Gdyni wskaźnik cen mieszkań drgnął w górę i przyniósł wzrosty o odpowiednio 1,7 i 0,9 proc. w odniesieniu do notowań z grudnia.

Po dłuższych spadkach odbicie cen pojawiło się w Poznaniu, gdzie obecnie średnia cena m kw. kształtuje się na poziomie 4416 zł.

W kontekście nierównomiernego tempa spadku cen ofertowych i transakcyjnych interesująca wydaje się obserwacja różnic dzielących ceny wystawiane przez właścicieli i średnie ceny uzyskiwane w analizowanych umowach sprzedaży. Jedynie w Łodzi i Gdańsku nie przekraczają one poziomu 10 proc. Rekordy bije Kraków (17,2 proc.) oraz Poznań (15,1 proc.). Tak duże różnice są przejawem istotnych dysproporcji pomiędzy strukturą produktów mieszkaniowych obecnych na rynku a realnymi możliwościami klientów wyrażonymi w przeprowadzanych transakcjach. Z racji trudności w znalezieniu finansowania zakupu najczęściej poszukiwane są lokale o niższym standardzie, wymagające remontu, w budynkach o przestarzałej technologii. Ma to odzwierciedlenie w obserwowanych cenach transakcyjnych.

Największe mieszkania nabywane są w Krakowie i we Wrocławiu. W obu tych miastach średnia sprzedaż przekracza 56 m kw. W Trójmieście oraz w Łodzi średni metraż jest mniejszy niż 50 m kw.

Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
mjanczuk@metrohouse.pl