Średnio 15 euro czynszu za m2 mieszkania w Berlinie, czy Niemcy mają powody do narzekania?

Liczący prawie cztery miliony mieszkańców Berlin jak większość metropolii na świecie boryka się z niedostatkiem mieszkań. Działają tam jednak zarówno fundusze inwestycyjne, koncerny mieszkaniowe, prywatni wynajemcy, maklerzy oraz spółdzielnie i firmy należące do miasta, te ostatnie z ofertą dla mniej zasobnych rodzin.

Niemcy wolą wynajmować niż kupować mieszkania

Ale lokum, zwłaszcza wynajęte, pozostaje dla budżetów wielu lokatorów dużym obciążeniem.

Niemcy to kraj, w którym większość obywateli, 58 proc. gospodarstw domowych, najmuje mieszkania, podczas gdy 42 proc. mieszka we własnych czterech ścianach.

Dane te niedawno podał na podstawie wyrywkowych badań dochodów i konsumpcji Federalny Urząd Statystyczny (Statistisches Bundesamt).

Wywłaszczenia najmujących mieszkania w Berlinie raczej nie będzie

W Berlinie udział najemców jest wyższy niż przeciętnie w kraju. Spośród 1,9 mln mieszkań w tym mieście 1,5 mln to mieszkania pod wynajem – 81,5 proc. W rękach prywatnych właścicieli i wspólnot właścicielskich, w pewnym sensie „amatorów”, znajduje się 40 proc. wynajmowanych mieszkań. Resztą władają koncerny, spółdzielnie, miasto czyli instytucje profesjonalnie gospodarujące zasobami mieszkaniowymi.

W ostatnich miesiącach głośno było o koncernach, do których są kierowane stałe pretensje, że albo zawyżają czynsze ponad sporządzaną co dwa lata tzw. tabelą stawek czynszowych (Mietspiegel), albo po prostu żądają czynszów za wysokich na przeciętną kieszeń.

Nic dziwnego, że w referendum z końca września ponad połowa berlińczyków opowiedziała się za wywłaszczeniem za odszkodowaniem koncernów z największą liczbą mieszkań. Referendum nie jest wszakże wiążące prawnie i do nacjonalizacji raczej nie dojdzie.

Giganty na rynku nieruchomości w Berlinie to: Deutsche Wohnen (115 740 mieszkań), Vonovia (42 241), ADO Properties (17 924), Covivio (15 813), Grand City (7 580), a także Akelius, TAG Immobilien, Helvetica. Władają one 230 000 mieszkań w Berlinie czyli 15 procentami kwater na wynajem. Większość z nich jest stosunkowo świeżej daty: mają nie więcej niż dwadzieścia lat, a osiągają zyski, o których, jak zauważył jeden z komentatorów, „menadżerowie niemieckiego przemysłu mogą tylko marzyć”.

Czytaj także: Czy uda się odebrać funduszom inwestycyjnym 240 tysięcy mieszkań w Berlinie?

Mieszkania komunalne

Oprócz nich w Berlinie buduje i wynajmuje mieszkania sześć należących do miasta przedsiębiorstw. Mają one 323 000 mieszkań. Działają na własny rachunek, ale według zasad socjalnych, ustalonych w „ustawie o zapewnieniu przestrzeni mieszkaniowej” (Wohnraumversorgungsgesetz).

Przewiduje ona np., że połowę mieszkań otrzymują osoby gorzej uposażone ze specjalnym poświadczeniem WBS, które należy odnawiać co rok. Rodziny z tym dokumentem płacą niższy czynsz albo do czynszu dopłaca miasto.

WBS (Wohnberechtigungsschein) to uprawnienie do zniżki mieszkaniowej. Można je otrzymać przy miesięcznych dochodach do 1800 euro netto dla jednej osoby, do 2700 euro dla dwóch osób lub do 3340 euro dla dwóch osób z dzieckiem. Przy większej liczbie dzieci granica odpowiednio rośnie.

Te należące do miasta przedsiębiorstwa, mające często bardzo długą historię, to: degewo AG (od 1924 r.), GESOBAU AG (od 1900 r.), HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH (od 1990 r.), STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH ( od 1924 r.), WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH (od 1990 r.), Gewobag (od 1919 r.)

Spółdzielnie mieszkaniowe

Oprócz tego w Berlinie działa ok. 80 spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (Wohnungsbaugenossenschaften), które dysponują 186 000 mieszkań. (W całych Niemczech takich spółdzielni istnieje 419; mają w swych zasobach 815 000 mieszkań dla ponad miliona członków).

W Berlinie są to np. Charlottenburger Baugenossenschaft eG,  WBG „Köpenick Nord” eG, Wohnungsgenossenschaft Altglienicke eG, Baugenossenschaft Vaterland e.G., Nordlicht Wohnungsgenossenschaft eG.

Również i one, tak jak wymienione wyżej firmy miejskie, są „dla ludzi”. Oferują  mieszkania po względnie niskich czynszach, ale żeby zostać członkiem spółdzielni trzeba wykupić w niej udział. Udziały te są lokowane na rynku i oprocentowane. Osoby, które chcą wystąpić ze spółdzielni, otrzymują swój wkład z powrotem. Spółdzielnie nie są nastawione na zysk i nadwyżki inwestują w budowę nowych domów, modernizację istniejących i różne usługi dla lokatorów.

Ile za metr wynajmowanego mieszkania w Berlinie?

Obecnie przeciętny czynsz wynosi w Berlinie nieco ponad 15 euro za metr kwadratowy z ogrzewaniem (Warmmiete). Najtaniej jest w Haselhorst (Spandau), 9,31 euro za m2,  najdrożej w centrum, 21,55 za m2. Można też oczywiście kupić mieszkanie, płacąc przeciętnie 5865 euro za m2.

A oto przykładowe oferty wynajmu: w centrum pokój, 21 m2, 555 euro; pokój w centrum umeblowany, 35 m2, 819 euro; w dzielnicy Neukölln dwa pokoje, 80 m2, 1005 euro; trzy pokoje, 76 m2, 944 euro, ale z zaświadczeniem WBS; stylowe trzy pokoje z meblami w dzielnicy Wilmersdorf, 80 m2, 2100 euro miesięcznie.

Wydatki mieszkaniowe w portfelach rodzin

Na mieszkanie wiele rodzin przeznacza sporą część swych budżetów domowych. Jak wyliczyła związkowa fundacja im. Hansa Böcklera (Hans-Böckler-Stiftung), jedna czwarta rodzin wydaje na lokum 40 proc. swych dochodów. Prawie 12 proc. rodzin w dużych miastach musi zaś wydać na mieszkanie ponad połowę rodzinnego budżetu.

W skali kraju, według urzędu statystycznego, gospodarstwa domowe przeznaczają na mieszkanie przeciętnie jedną czwartą swych budżetów. Mniej, jedną piątą, wydają zaś rodziny z dwojgiem dzieci.

Lokum jest natomiast dużym obciążeniem dla rodzin zagrożonych ubóstwem. Według statystyk, rodziny takie muszą przeznaczyć na lokum prawie połowę (49 proc.) swych dochodów netto. Rodziny z dwojgiem dzieci, zagrożone ubóstwem, płacą za lokum nieco mniej, 33,8 proc. swego budżetu netto.

Mieszkanie to dobro, ale zarazem źródło zysku, wyzwanie dla inwestorów, ale i misja dla społeczności, państwa i miasta. Wielość podmiotów jest dobra, ale walka o równowagę popytu, podaży i cenowej dostępności nigdy się kończy. Kapitalizm stale trzeba poprawiać (ale nie zastępować socjalizmem).