Sprawozdania | VIII Międzynarodowy Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w Krajach Europy Środkowowschodniej

Agnieszka Gołębiowska – Koordynator ds. Relacji z Klientami Centrum AMRON

WSTĘP

W gronie uczestników tegorocznego Kongresu znaleźli się reprezentanci Ministerstwa Finansów i Ministerstwa Infrastruktury, przedstawiciele sektora bankowego, reprezentujący zarówno Narodowy Bank Polski, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Związek Banków Polskich oraz większość banków aktywnych na polskim rynku, przedstawiciele sektora ubezpieczeniowego, środowiska naukowego, reprezentacja środowiska deweloperskiego oraz rzeczoznawców majątkowych. W Kongresie udział wzięły również międzynarodowe firmy konsultingowe i doradcze, kancelarie prawne oraz instytucje świadczące usługi związane z finansowaniem nieruchomości.

RELACJA Z PIERWSZEGO DNIA OBRAD SESJA INAUGURACYJNA

Kongres otworzył KRZYSZTOF PIETRASZKIEWICZ, Prezes Związku Banków Polskich, który zwrócił uwagę na bardzo dobry wynik działalności bankowej w sektorze kredytowania hipotecznego. Zwrócił jednak uwagę na wysoki poziom niepewności na rynkach finansowych w związku z globalnym kryzysem oraz na wewnętrzne problemy sektora bankowego związane z niedopasowaniem struktury pasywów i aktywów, a także z poważną częścią kredytów w walutach obcych udzielonych w innej rzeczywistości ekonomicznej, co w obecnej sytuacji wymaga bardzo szczegółowego monitorowania i ścisłej współpracy z klientami. Zmianom kształtu systemu finansowego, w którym działają polskie banki, towarzyszą problemy związane z tempem rozwoju, sposobami prowadzenia biznesu i jego bezpieczeństwa – w takich okolicznościach szczególnej wartości nabierają dobre praktyki, które również wymagają przemyślenia i zmian w kontekście nastrojów niepewności. Niezmiernie ważne, zdaniem Prezesa Pietraszkiewicza, jest zagadnienie monitoringu prowadzonej działalności – badania następstw podejmowanych działań. Krytycznym elementem jest korzystanie z systemów wymiany informacji, zarówno w kontekście badania zdolności kredytowej i monitorowania sytuacji finansowej kredytobiorców, jak również weryfikacji i monitorowania wartości zabezpieczeń oraz wyciągania wniosków dla praktyki bankowej z obserwacji zachowań rynku i rynkowych trendów.

Odnosząc się do perspektyw polskiej bankowości, Prezes Pietraszkiewicz zwrócił uwagę na konieczność uregulowań oraz dobrych praktyk związanych z zarządzaniem płynnością oraz wprowadzenia rozwiązań na rzecz zwiększenia długoterminowych pasywów (oszczędności). Krzysztof Pietraszkiewicz przypomniał, iż celem tzw. „podatku Belki” była promocja długoterminowego oszczędzania w Polsce, dlatego przy podejmowaniu przez rząd czy organy nadzoru działań ograniczających ofertę tzw. „lokat antybelkowych”, warto pamiętać o stworzeniu instrumentów promujących długoterminowe oszczędzanie na cele mieszkaniowe, emerytalne czy związane z ochroną zdrowia. Istotna z punktu widzenia rozwoju polskiego sektora bankowego jest w opinii Prezesa Pietraszkiewicza również współpraca między rynkiem bankowym i rynkiem kapitałowym w kontekście instrumentów pozwalających na skuteczną sekurytyzację aktywów.

Trzecim istotnym wyzwaniem stojącym przed Polską jest konieczność nowego spojrzenia na problemy rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce, zwłaszcza jeśli chodzi o sytuację osób niezamożnych. Bardzo ważnym stabilizatorem w polityce państwa będzie – zdaniem Prezesa Pietraszkiewicza – zarysowanie kilku programów rządowych, które umożliwią rozwiązanie najistotniejszych problemów obywateli, przy ich aktywnym współuczestnictwie.

PIOTR STYCZEŃ, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej omówił główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do roku 2020. W opinii Ministra, stan budownictwa mieszkaniowego w Polsce zależy od stanu gospodarki. Stąd konieczne jest zredefiniowanie powinności państwa w zakresie tworzenia klimatu i konkretnych zdarzeń związanych ze wsparciem wspólnego myślenia o problemach, celach i kierunkach programu wspierania budownictwa mieszkaniowego.

W latach 1990-2000, gdy system bankowy w Polsce nie pozwalał na wywieranie realnego wpływu na rynek podażowy za pomocą instrumentów kredytowych, a stan budżetu państwa nie pozwalał na szeroko zakrojone programy, formy wspierania mieszkalnictwa oparte były na instrumentach podatkowych (ulgach podatkowych). Okazało się jednak, że stopień i sposób adresowania tych ulg nie był wystarczająco dokładny. Podjęte zostały działania wpisane w szerszy kontekst reform finansów publicznych, polegające na stopniowym wygaszaniu systemu podatkowych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa, a od roku 2006 – zupełne wycofanie się państwa z podatkowego instrumentu ulgi mieszkaniowej. Równolegle, od połowy lat 90., podejmowane były pierwsze próby wprowadzenia programów wspierających budownictwo mieszkaniowe w ograniczonym, zdefiniowanym segmentowo zakresie, współfinansowanych w formie bezpośrednich wydatków z budżetu państwa (np. ustawa wpierająca termomodernizację).

19 lutego 2010 roku Sejm zobowiązał rząd do zaprezentowania w perspektywie roku 2020 rozwiązania problemów mieszkalnictwa w wybranych segmentach. Minister Styczeń podkreślił, iż nie jest to program w szerokim rozumieniu; mógłby doprowadzić do przekierowania także instrumentów finansowych oraz środków budżetowych w stronę budownictwa mieszkaniowego.

W dniu 4 marca 2011 r. Sejm RP przyjął dokument, czyli zaakceptował jego treść, gdyż z formalnego punktu widzenia nie jest to ustawa ani inny akt prawa, zobowiązujący do realizacji wszystkich jego elementów. Dokument zawiera ocenę dotychczasowej polityki wsparcia budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z nimi wydatków budżetowych, określenie celów i kierunków oraz – co najważniejsze – ustalenie segmentów polityki wsparcia budownictwa mieszkaniowego. W treści dokumentu znalazła się również ogólna charakterystyka proponowanych instrumentów i działań, pogrupowanych na te, które już funkcjonują na rynku w oparciu o stosowne regulacje legislacyjne oraz te, które będą miały na celu stworzenie nowego, czasami alternatywnego do istniejących form wsparcia i regulacji w formie ustawy.

Minister Styczeń podkreślił, iż podstawowe kierunki działań polityki mieszkaniowej to tylko zarysowanie problemów i kierunków działania, to zbiór, który jest z definicji przygotowany na maksymalnie elastyczne zarządzanie, w zależności od oceny aktualnego stanu gospodarki, wyzwań, zagrożeń oraz możliwości w sferze mieszkaniowej. Myślenie o dostosowaniu się do wymagań rynku, ale także do zmienianych koncepcji, w tym także budżetowych, jest cechą tego programu, a wypełnianie programu treścią będzie zawsze oparte o bieżącą analizę rynku. Wśród dziesięciu kierunków działań wymienionych w programie znalazło się m.in.:

• precyzyjne adresowanie instrumentów finansowego wsparcia mieszkalnictwa w oparciu o segmentowe podejście do problematyki wsparcia budownictwa mieszkaniowego:
  Segment I
  budownictwo komunalne i socjalne
  Segment II
  społeczne budownictwo na wynajem (przewidziane przez rząd zmiany zakładają m.in. wprowadzenie społecznych grup mieszkaniowych, czyli powrót do najmu rynkowego przez inwestycje prowadzone przez deweloperów, spółdzielnie, TBS-y i każdego inwestora, który będzie chciał produkować lokale mieszkalne na rynek, ale nie będzie żądał od razu wykupienia tych lokali – stosowna ustawa jest gotowa w wersji roboczej)
  Segment III
  społeczne budownictwo własnościowe
  Segment IV
  utrzymanie zasobów mieszkaniowych (nowa polityka utrzymania zasobów mieszkaniowych ma na celu utrzymanie ich wartości funkcjonalnej, technologicznej oraz rynkowej, a jej celem jest wskazanie standardu, woli oraz kierunku ze strony władzy publicznej, które wyzwalają zachowania społeczne, przekładające się na polepszenie stanu zasobów)
  
• poprawa spójności instrumentów wsparcia z funkcją i zadaniami samorządów terytorialnych
• koncentracja środków budżetowych na obszarach priorytetowych społecznie z punktu widzenia wspomagającej rynek funkcji władz publicznych, tj. podstawowych segmentach – budownictwo komunalne i socjalne (traktowane jest nie jako segment, który zabezpieczy potrzeby mieszkaniowe w ogóle, szerokiej grupie społecznej, ale jako bezpiecznik dla rynku najmu i rynku lokali własnościowych) i obszarach problemowych (jak utrzymanie zasobu, energooszczędność)
• wprowadzenie wieloletnich podstaw finansowania – poprzez budżet zadaniowy
• uelastycznienie zasad najmu w mieszkaniowym zasobie gmin
• zmiana zasad polityki czynszowej opartej na kosztach i przebudowa systemu dodatków mieszkaniowych
• modernizacja i kontynuacja społecznego budownictwa na wynajem, w tym stworzenie możliwości zbywania lokali wybudowanych z udziałem inwestora prywatnego.

SESJA I

Cykl koniunkturalny rynku mieszkaniowego a warunki finansowania

Panel związany z ryzykiem rynku nieruchomości i ryzykiem cyklu koniunkturalnego prowadził dr hab. prof. SGH JACEK ŁASZEK, Doradca Prezesa Narodowego Banu Polskiego, który omówił uwarunkowania rozwoju i cykliczności rynków mieszkaniowych, determinowanych w głównej mierze przez krótkookresową sztywną podaż i zmienny popyt kreowany przez wiele zmiennych czynników.

Motorem ostatniego cyklu, oprócz czynników fundamentalnych, były kredyty denominowane, które przez wzrost dostępności zwiększały popyt na rynku i w efekcie powodowały wzrost cen. W momencie, gdy poziom cen mieszkań był zbyt wysoki i cena stawała się barierą dla konsumenta w inwestycjach w mieszkania w charakterze dóbr konsumpcyjnych, czynnikiem podtrzymującym popyt był popyt spekulacyjny. Efektem była bańka spekulacyjna (mierzona stosunkiem rynkowej ceny mieszkania do dochodów gospodarstw domowych). Zazwyczaj główną ofiarą kryzysów nieruchomościowych są ich sprawcy – banki finansujące nieruchomości przy ich szybko rosnących cenach. Struktura portfela nowo udzielonych kredytów jest zróżnicowana – oprócz kredytów deweloperskich udzielanych głównie w dużych miastach, sporą część stanowią małe kredyty udzielane poza największymi rynkami mieszkaniowymi na zakup materiałów, najczęściej w walucie krajowej i niezwiązane z koniunkturą. Co istotne, w Polsce brak jest złożonych instrumentów finansowych. Istotne znaczenie ma ryzyko kredytowe związane ze spadkiem dochodów i cen oraz wzrostem kursów wymiany walut i bezrobocia.

ANDRZEJ TOPIŃSKI, Główny Ekonomista Biura Informacji Kredytowej S.A., przedstawił analizę jakości portfeli kredytów hipotecznych polskich banków i związanego z tym ryzyka.

Struktura walutowa kredytów mieszkaniowych udzielanych w okresie tzw. boomu świadczy o tym, iż bańka spekulacyjna dotyczyła nie tylko kredytów walutowych, ale również kredytów złotowych – w analizowanym okresie 2005-2011 kredyty walutowe dominowały w roku 2005 i 2008, natomiast w pozostałych latach dominującą walutą nowo udzielanych kredytów była złotówka. Głównym czynnikiem napędzającym popyt na kredyty walutowe był wysoki poziom stóp procentowych złotego w stosunku do poziomu stóp walut europejskich. Od roku 2009 obserwowany był spadek udziału kredytów walutowych jako efekt czynnika regulacyjnego, czyli nacisku nadzoru. Obecnie ich udział wynosi kilkanaście procent, choć istnieją przesłanki pozwalające sądzić, iż kredyty walutowe znikną z oferty kredytowej polskich banków.

Z zaprezentowanej analizy jakości portfeli kredytowych udzielanych w złotówkach oraz w walutach obcych wynika, iż portfel kredytów złotowych udzielonych po okresie kryzysu (w latach 2009, 2010 i 2011) wykazuje tendencje do szybszej utraty jakości w porównaniu z portfelem przedkryzysowym. Jakość kredytów walutowych jest wyższa, przy czym najsłabszym pod względem jakości jest rocznik 2008 (odsetek opóźnień wynosi 2,25 proc. dla kredytów walutowych i 3,5 proc. dla kredytów złotowych). Cechą charakterystyczną, ważną i nową dla portfela kredytów walutowych z roku 2006 i 2007 jest gwałtowny wzrost udziału kredytów pod obserwacją – wyraźnie widać wpływ różnic kursowych i osłabienia złotówki i w efekcie wzrostu kwoty raty na psucie się tej części portfela.

WOJCIECH KWAŚNIAK, wiceprzewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego, omówił problematykę bezpieczeństwa rynku kredytów mieszkaniowych w aspekcie polityki nadzorczej.

Rozpoczynając swe wystąpienie, Przewodniczący KNF przekornie zapytał uczestników Kongresu, ilu z nich reprezentuje piony ryzyka w swoich bankach. Wobec dosłownie kilku podniesionych rąk, stwierdził, że to zdecydowanie zbyt mało, gdyż klimat dla sprzedaży jest zły – nadchodzi okres zarządzania w bankach, w którym większe znaczenie powinni mieć przedstawiciele pionu ryzyka.

Wojciech Kwaśniak zdefiniował i omówił najważniejsze rodzaje ryzyka związane z portfelem kredytów mieszkaniowych w polskim sektorze bankowym:

• krótką historię i niedojrzały charakter portfela kredytów mieszkaniowych
• wysoki udział kredytów walutowych i związane z tym ryzyko na poziomie banków (ryzyko kredytowe, wymogi kapitałowe, ryzyko płynności, kwestia postrzegania przez analityków i agencje ratingowe), ryzyko na poziomie klientów oraz na poziomie całej gospodarki (ograniczenie oddziaływania polityki pieniężnej, negatywne postrzeganie przez analityków i agencje ratingowe)
• bardzo wysoki poziom LTV oraz bardzo długi okres kredytowania i związane z tym ryzyko na poziomie banków dotyczące ewentualnej restrukturyzacji lub realizacji zabezpieczeń oraz ryzyko na poziomie klientów (problem „przekredytowania”), a także ryzyko na poziomie gospodarki (skokowy wzrost cen nieruchomości i w efekcie ograniczenie dostępności mieszkań dla przeciętnych gospodarstw domowych)
• nadmierną koncentrację produktową w niektórych bankach
• niezadowalającą strukturę źródeł finansowania akcji kredytowej, czyli brak stabilnych długoterminowych źródeł finansowania akcji kredytowej w większości banków
• ryzyko związane z kredytami w ramach programu „Rodzina na Swoim”, czyli ryzyko związane ze skokowym wzrostem rat spłaty po zakończeniu okresu dopłat
• jakość wyceny nieruchomości, jakość baz danych o rynku nieruchomości, jakość baz danych o sytuacji finansowej klientów
• silną koncentrację podmiotową i niezweryfikowaną praktycznie skuteczność ubezpieczenia spłaty kredytów
• relatywnie niską płynność na rynku nieruchomości w kontekście możliwości realizacji zabezpieczeń na większą skalą oraz wpływu ewentualnej podaży ze strony banków na ceny na rynku
• silną koncentrację geograficzną zabezpieczeń hipotecznych (bardzo płytkie rynki lokalne z silną dominacją Warszawy)
• brak w Polsce doświadczeń w zakresie funkcjonowania kredytów hipotecznych na tak dużą skalę i brak doświadczeń w rozwiązywaniu ewentualnych sytuacji kryzysowych (w tym ryzyko związane z możliwością skutecznej egzekucji komorniczej oraz kwestie ewentualnych nacisków społecznych).

W ocenie Przewodniczącego KNF zbyt szybki rozwój kredytów mieszkaniowych prowadzi do zaburzeń równowagi makroekonomicznej (m.in. „zalanie rynku” tanim i łatwo dostępnym kredytem doprowadziło do skokowego wzrostu cen na rynku nieruchomości i doprowadziło do ograniczenia dostępności mieszkań dla przeciętnych gospodarstw domowych).

Największe ryzyko związane jest z kredytami z lat 2006- 2008, które były udzielone w szczycie „gorączki” na rynku nieruchomości, na wyjątkowo liberalnych zasadach (m.in. bardzo wysokie ceny nieruchomości, bardzo wysokie LtV, bardzo duży udział kredytów w CHF, zaniżone koszty utrzymania i brak pełnej weryfikacji zdolności kredytowej). Zdaniem Wojciecha Kwaśniaka obecny okres rekordowo niskich stóp najprawdopodobniej stanowi pewien fenomen, wynikający z działań banków centralnych zmierzających do przezwyciężenia kryzysu finansowego, a nie jest to trwałe zjawisko. Oczekiwany w przyszłości wzrost stóp procentowych (zwłaszcza CHF) najprawdopodobniej wpłynie na pogorszenie jakości portfela kredytów.

W okresie styczeń-wrzesień 2011 wyraźnie pogorszyła się jakość obsługi kredytów mieszkaniowych, przy czym w tym kontekście warto mieć na uwadze brak kompletnych danych o liczbie klientów, którzy obsługują swoje zobowiązania z tytułu kredytów zaciągając inne zobowiązania lub zaprzestając je obsługiwać (np. kosztem zaprzestania uiszczania opłat z tytułu czynszu).

Rozwój kredytów w walutach obcych w minionej dekadzie uwarunkowany był dysparytetem stóp procentowych, aprecjacją złotego i nazbyt optymistycznymi prognozami dotyczącymi perspektyw złotego, a także boomem na rynku nieruchomości i związaną z tym presją na wyższą kwotę kredytu możliwą do uzyskania poprzez nisko oprocentowany kredyt walutowy, presją konkurencyjną oraz szerokim dostępem do zewnętrznych źródeł finansowania.

Zahamowanie rozwoju nastąpiło na skutek eskalacji kryzysu finansowego i działań nadzoru bankowego, wciąż jednak trudno nazwać kredyty walutowe produktem niszowym (około 20-25 proc. w sprzedaży nowych kredytów). Przewodniczący KNF podkreślił jednak, iż obecnie rynek walutowych kredytów mieszkaniowych rozwijany jest głównie przez mniejsze podmioty, podczas gdy większość dużych banków dokonało zasadniczej zmiany polityki kredytowej i w ostatnim okresie koncentruje się na rozwoju akcji kredytowej w złotych.

W kontekście kredytów walutowych Wojciech Kwaśniak przedstawił wyniki analizy nadzoru dotyczącej jakości obsługi kredytów mieszkaniowych, które przeczą tezie o wyższej jakości portfela kredytów walutowych. Jakość obu portfeli jest zbliżona, a wysoki statystycznie udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów złotowych wynika z przewalutowywania przez banki zagrożonych kredytów walutowych na złote oraz z faktu, iż kredyty złotowe są zdecydowanie częściej spłacane przedterminowo niż kredyty walutowe.

Do katalogu zjawisk niekorzystnych, obserwowanych od końca 2009 r. – oprócz utrzymania finansowania w walutach obcych przez niektóre banki – Wojciech Kwaśniak zaliczył rekordowo wysoki udział kredytów o LtV przekraczającym 80 proc. w strukturze nowo udzielanych kredytów (w I kwartale 2011 r. kredyty te stanowiły 54,5 proc. nowo udzielanych kredytów, a w II – 55,3 proc.), nadmierne wydłużanie okresu kredytowania (w I kwartale kredyty udzielane na okres powyżej 25 lat stanowiły 69,2 proc. nowo udzielanych kredytów, a w II – 69,0 proc.) oraz dalszy wzrost średniej kwoty nowo udzielanych kredytów walutowych (średnia wartość kredytów walutowych udzielonych w I półroczu 2011 r. wyniosła 351,1 tys. zł, a kredytów złotowych 187,1 tys. zł).

Na koniec 2010 r. wartość LtV całego portfela kredytów mieszkaniowych wynosiła 76 proc., przy czym kredytów złotowych 64, a walutowych 84 proc.. Uwagę przy tym zwraca bardzo wysoka liczba i wartość kredytów o LtV w granicach 80-100 proc. (346,4 tys. kredytów o wartości 74,6 mld zł) oraz kredytów o LtV powyżej 100 proc. (149,4 tys. kredytów o wartości 55,9 mld zł). W przypadku kredytów walutowych, nawet ograniczony spadek cen nieruchomości i ograniczone osłabienie złotego powoduje, że wartość udzielonych kredytów przewyższa wartość nieruchomości stanowiących ich podstawowe zabezpieczenia. W przypadku silnego pogorszenia spłacalności kredytów może to doprowadzić do powstania strat w bankach, których portfel kredytów mieszkaniowych zdominowany jest przez kredyty walutowe (lub też stanowią one jego dużą część). Portfel kredytów złotowych ma niższą średnią wartość LtV, a ponadto nie jest narażony na ryzyko zmian wartości LtV pod wpływem zmian kursów walut.

Koniunktura na rynku nieruchomości jest zmienna. W ocenie Wiceprzewodniczącego KNF banki powinny stosować konserwatywne podejście w ocenie perspektyw cen na rynku nieruchomości (jak też w ocenie przyszłej sytuacji dochodowej kredytobiorców), gdyż w przypadku dekoniunktury spadki cen mogą być znaczące (skala spadków cen w niektórych projektach deweloperskich jest znacząco większa niż wynika to ze zmiany średnich cen transakcyjnych i sięgała nawet 50 proc. lub więcej). Warto pamiętać, iż wielkość obrotów na rynku nieruchomości jest ograniczona i w przypadku realizacji zabezpieczeń na masową skalę (w drodze sprzedaży wymuszonej) bardzo prawdopodobny jest znaczny spadek cen na rynku.

Kwestia ryzyka związanego z nieodpowiednimi źródłami finansowania jest pochodną nieposiadania przez część banków odpowiednich źródeł finansowania portfela walutowych kredytów mieszkaniowych, marginalnego udziału depozytów długoterminowych sektora niefinansowego oraz faktu, iż znaczna część długoterminowych środków sektora finansowego pochodzi od spółek grupy macierzystej, co związane jest z ryzykiem koncentracji i zależnością od sytuacji finansowej podmiotu macierzystego. Porównując udział portfela kredytów hipotecznych w relacji do PKB, Wojciech Kwaśniak stwierdził, że uwzględniając wysokość tego wskaźnika dla polskiego sektora bankowego i na tle wskaźników w innych krajach europejskich, byłaby jeszcze możliwość dalszego rozwoju kredytów hipotecznych w Polsce. Jednak udział aktywów hipotecznych w całości aktywów polskiego sektora bankowego nakazuje znacznie ostrożniejsze podejście. Zwłaszcza, jeśli nie podejmie się działań skutkujących zapewnieniem sektorowi bankowemu długoterminowych źródeł refinansowania. Stąd w opinii Wojciecha Kwaśniaka konieczny jest rozwój długoterminowych źródeł finansowania, m.in. w drodze poprawy oferty depozytowej banków, systemowych zachęt do długoterminowego oszczędzania w bankach (np. kwestia rezygnacji z opodatkowania długoterminowych depozytów), rozwoju instrumentów dłużnych zabezpieczonych wierzytelnościami hipotecznymi opartymi na jednorodnych portfelach kredytowych o relatywnie niskim ryzyku.

Omawiając plany regulacyjne i priorytety Komisji Nadzoru Bankowego na najbliższy okres, Przewodniczący wymienił jako najważniejsze:

• promowanie przez banki długoterminowych form oszczędzania i w efekcie zapewnianie ostrożnego i stabilnego rozwoju banków w oparciu o stabilne źródła finansowania działalności bankowej
• rozwój konserwatywnych modeli biznesu w oparciu o modele bardzo wyraźnie rozgraniczające poszczególne obszary ryzyka związane ze specjalistycznym charakterem działalności bankowej
• uelastycznienie przepisów dotyczących budowania jednorodnych ...