Sposób na wyższą emeryturę: Mieszkanie Senior+ lub odwrócona hipoteka?

Mijają właśnie trzy lata od uchwalenia i wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dziennik Ustaw z 2014 r., poz.  1585). O tym jak kompletny bubel prawny stworzył legislator świadczy najlepiej fakt, iż w tym czasie na rynku finansowym nie pojawił się ani jeden produkt o parametrach odwróconego kredytu hipotecznego. Dlaczego? Na kanwie histerii wokół kredytów frankowych w ustawie wprowadzono takie obowiązki dla banków i innych instytucji chętnych do udzielania kredytu w oparciu o hipotekę, że nikt nie odważył się na zaoferowanie takiego produktu. Mówiąc najkrócej – emeryci zainteresowani uruchomieniem potencjału drzemiącego w ich majątkach otrzymali wsparcie w postaci „cukierka przez szybkę”.

Majątek ciąży zamiast pomagać

Oczywiście nie wiadomo czy gdyby przepisy zostały zredagowane w lepszy sposób, ułatwiłyby rozwiązanie problemu. Odwoływanie się do przykładu innych krajów jest trochę zwodne. Raz, że nie we wszystkich odwrócona hipoteka cieszy się naprawdę wielką popularnością na skalę Wielkiej Brytanii czy Stanów Zjednoczonych. Dwa, że w większości przypadków korzystają z takich produktów finansowych przede wszystkim osoby dysponujące więcej niż jedną nieruchomością.

Tymczasem polscy seniorzy mają do wykorzystania głównie nieruchomość, w której zamieszkują. Na dodatek w polskiej mentalności przywiązanie do prywatnego majątku jest zdecydowanie bardziej fundamentalne niż gdzie indziej. Ale i – paradoksalnie – jak mało gdzie na świecie ten majątek polskiemu seniorowi nie tylko nie pomaga, ale i ciąży. Z braku mobilności seniorzy zajmują przeważnie duże mieszkania, które na dodatek są bardzo kosztowne w utrzymaniu. Mało więc, że są skazani na niskie dochody na emeryturze, to i na wysokie wydatki na utrzymanie mieszkania.

Renta dożywotnia bez sukcesu

Alternatywą dla odwróconego kredytu hipotecznego jest tak zwana renta dożywotnia. W formie produktu finansowego funkcjonuje ona już na polskim rynku dziewięć lat, ale korzysta z niej zaledwie kilkuset emerytów, gdy np. w Wielkiej Brytanii 400 tys. osób.

Na czym polega umowa renty dożywotniej? – Istotą tej umowy jest przeniesienie prawa własności nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, Dożywotnika na rzecz innej osoby, Nabywcy, w zamian za dożywotnie utrzymanie. Co do zasady, Nabywca powinien przyjąć Dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony umowy mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci Dożywotnika, pewnej kwoty pieniężnej, kompensującej ww. obowiązki. Mogą również umówić się, że Dożywotnik będzie miał prawo, aż do śmierci, mieszkać w zbywanej nieruchomości: lokalu czy domu – wyjaśnia Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Zarówno przepisy kodeksu cywilnego jak i inne normy prawne nie są jednak w tej materii zbyt precyzyjne, dlatego od kilkunastu lat eksperci – w tym Związek Banków Polskich, zabiegają o szczegółową regulację prawną instytucji renty dożywotniej. Wciąż bezskutecznie. Choć gdyby miała ona wyglądać podobnie jak martwa ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, to może i dobrze?

Państwowe budownictwo senioralne

– Niskie emerytury powodują, że opłaty mieszkaniowe przerastają finansowe możliwości polskich seniorów i stale nadwerężają domowy budżet. Ich mieszkania są energochłonne, często zaniedbane i niedostosowane do potrzeb osób starszych, schorowanych, czy niepełnosprawnych. Sami seniorzy, którzy chcą zachować samodzielność i autonomię, korzystają ze stacjonarnych usług medycznych lub doraźnej pomocy opiekuńczej, ale nie każdego z nich stać na taki wydatek. Tymczasem poza comiesięcznym świadczeniem emerytalnym budżet przeciętnego seniora nie notuje żadnych innych wpływów pieniężnych – alarmuje Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Dla rozwiązania problemu potrzebne są jednak nie tylko przepisy prawne, ale i aktywna polityka mieszkaniowa państwa. Powoli krystalizuje się więc projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Poza skutecznym uwolnieniem kapitału „zamrożonego” w mieszkaniu, który tym razem efektywnie pozwoli na polepszenie sytuacji materialnej seniorów, ma ona również generować środki na pokrycie kosztów związanych z opieką medyczną, opiekuńczą, czy pobytem emeryta w domu opieki.

Zgodnie z zaleceniami Unii Europejskiej powinna temu towarzyszyć fundamentalna zmiana w polityce mieszkaniowej państwa, materializująca się w tzw. budownictwie senioralnym, a więc w pewnym uproszczeniu w programie Mieszkanie+ adresowanym tylko do tej grupy obywateli. Mieszkania takie powinny być dostosowane do potrzeb osób starszych – zarówno pod względem wielkości jak i cech funkcjonalnych, a jednocześnie wykorzystywać nowoczesne technologie (tzw. smart home – domy inteligentne), by w konsekwencji były one możliwie najtańsze w utrzymaniu.

– Z badania opinii, które przeprowadziliśmy wśród osób starszych, wynika że większość, bo aż 76,57 proc. seniorów w Polsce ma problemy finansowe, a co trzeci emeryt nie może liczyć na pomoc finansową bliskich i jest zdany na samego siebie. Co piąty może liczyć na pomoc opieki społecznej, która również jest ograniczona – mówi Robert Majkowski i pyta retorycznie: – Kto i kiedy zacznie uwzględniać potrzeby osób starszych? Nie tylko w kontekście mieszkania, ale również godnego życia?