Skąd zdobyć środki na własne M-4?

Karol Jerzy Mórawski

Takie wnioski płyną z VIII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w Krajach Europy Środkowowschodniej, zorganizowanego przez Związek Banków Polskich. Tradycyjnie już otwarcia kongresu i podsumowania obrad dokonał prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.

Jesienne spotkania ekspertów rynku mieszkaniowego i finansów stały się już tradycją. Pierwszy kongres odbył się w roku 2004, zaledwie kilka miesięcy po przystąpieniu Polski do Wspólnoty Europejskiej. Jak po siedmiu latach wygląda polski rynek nieruchomości? Na to pytanie najpełniejszej i najbardziej obiektywnej odpowiedzi udzielił raport AMRON – SARFIN, zaprezentowany podczas obrad kongresu. Liczba zaciąganych kredytów na zakup nieruchomości mieszkalnych w III kw. 2011 r. spadła o 4 proc. w porównaniu z miesiącami letnimi. Nie sposób ocenić, na ile jest to wynik globalnego kryzysu, na ile zaś wprowadzonych niedawno nowych regulacji dotyczących kredytów walutowych. Przypomnijmy, że przepis umożliwiający spłatę kredytu walutowego środkami zakupionymi poza bankiem zaowocował niemal całkowitym wyeliminowaniem tej formy kredytowania na polskim rynku. Pewne znaczenie dla tendencji spadkowej mógł mieć również koniec rządowego programu Rodzina na swoim.

Ochrona lokatora czy zagrożenie dla polityki mieszkaniowej?

Jak w tych warunkach przedstawiciele rządu wyobrażają sobie dalsze wspieranie rodzin pragnących się usamodzielnić? Wiceminister Piotr Styczeń, reprezentant Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej podkreślał rolę władz publicznych i samorządów. Zdaniem ministerstwa, konieczne jest zwiększenie liczby tanich mieszkań socjalnych, budowanych ze środków publicznych. Drugim filarem rządowego programu ma być wspieranie inicjatyw prywatnych, polegających na budowie tanich mieszkań pod wynajem. Podstawowym zagrożeniem dla tej akurat koncepcji może się okazać obecne prawo o ochronie lokatorów, utrudniające pozbycie się z lokalu nierzetelnego dłużnika, dlatego jednym z najczęściej padających podczas kongresu postulatów było radykalne zmniejszenie ochrony lokatorów wynajmujących mieszkania na rynku komercyjnym.

Czy seniorzy wesprą rynek nieruchomości?

Kwestia wpływu regulacji prawnych na finansowanie nieruchomości była tematem pierwszej sesji kongresu. W jej trakcie zastępca przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego Wojciech Kwaśniak przedstawił perspektywy rozwoju instrumentów nadzorczych i ich wpływ na koniunkturę na rynku kredytowym, a przedstawiciel NBP prof. dr hab. Jacek Łaszek przypomniał o znaczeniu cykli gospodarczych występujących na rynku nieruchomości. Ważnym punktem tej części obrad był referat przedstawiciela Biura Informacji Kredytowej. Biuro znane jest jako gwarant płynności finansowej i strażnik bezpieczeństwa obrotu finansowego, tu mogliśmy się zapoznać z mniej znaną, analityczną funkcją BIK-u. Na podstawie zgromadzonych w BIK danych można bowiem dokonywać wnikliwych i szczegółowych analiz niemal każdego sektora rynku. Tego, jak wypada analiza danych BIK dla rynku mieszkaniowego i w jakim stopniu pokrywa się z danymi instytutów analitycznych mogliśmy się dowiedzieć w tej części sesji.

Podczas kolejnej sesji omówione zostały przykłady nowoczesnych instrumentów finansowania rynku nieruchomości. Analizie poddane zostały takie rozwiązania, jak tzw. odwrócony kredyt hipoteczny, który dla wielu emerytów może stanowić gwarancję godnego życia na starość, zaś dla samorządów – dopływ nowych mieszkań. Projekt ustawy o odwróconej hipotece niebawem ma trafić pod obrady rządu. Inne propozycje rządowe, realizowane w ramach prezydencji Polski w Unii Europejskiej, przedstawiła Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów. Z kolei reprezentant PZU przybliżył kwestie związane z ubezpieczaniem kredytów mieszkaniowych.

Kasy budowlane: niewykorzystana szansa

Dalsza część obrad kongresu była zdominowana przez dyskusje panelowe. Poświęcone były one tak ważkim zagadnieniom, jak: „Cykl koniunkturalny rynku mieszkaniowego a warunki funkcjonowania rynku deweloperskiego”, „Długoterminowe źródła finansowania budownictwa mieszkaniowego a potrzeba pobudzenia skłonności do oszczędzania na cele mieszkaniowe w Polsce” czy wreszcie „Druga odsłona kryzysu i nowe regulacje nadzorcze – wpływ na finansowanie rynku nieruchomości”. W dyskusji na temat rynku deweloperskiego uczestniczyli przedstawiciele sektora finansowego oraz rzecz jasna główni zainteresowani – deweloperzy. Po omówieniu chyba wszystkich możliwych form budownictwa (społeczne, działalność deweloperska, pod wynajem) i sposobów finansowania przyszedł czas na wnioski. Na główne pytanie: czy najbliższy okres przyniesie nam wzrost, stabilizację, spadek czy załamanie na rynku budownictwa mieszkaniowego, oraz jakie będzie przełożenie tego trendu na rynek usług finansowych – odpowiedzi były umiarkowanie optymistyczne. Większość prelegentów wskazywała bądź na lekki spadek, bądź na stabilizację, a niektórzy na koniec złej passy i początek tendencji wzrostowej.

Kolejną debatę zdominowały wystąpienia gości zagranicznych. Trudno się dziwić, wszak tematem tej właśnie części były społeczne systemy wieloletniego oszczędzania – narzędzie, które pomimo licznych apeli Związku Banków Polskich i pozostałych środowisk finansowych nie zdołało sobie zaskarbić sympatii kolejnych ekip rządzących. O tym, że systemy wieloletniego oszczędzania mogą wspomóc gospodarkę nie tylko w sferze mieszkaniowej, przekonywali kolejno: dr Ralf Conradi, dyrektor departamentu Europejskiej Federacji Kas Budowlanych oraz przedstawiciele samych kas oszczędnościowo-budowlanych: Michael Dorner z Niemiec oraz Georg Hubner z Austrii. To właśnie dzięki funkcjonowaniu kas młodzi mieszkańcy tych krajów mogą nabyć własne mieszkanie, mając w kieszeni zaledwie kilka tysięcy euro! Co najważniejsze, społeczna działalność kas budowlanych nie ogranicza się tylko do mieszkań. Nadwyżka środków zgromadzonych w kasach bywa wykorzystywana na inne cele publiczne, jak choćby edukacja czy infrastruktura. Kto wie, może w warunkach polskich byłby to jeden ze sposobów na poprawę kondycji znajdującej się w permanentnym kryzysie służby zdrowia?

Ostatni panel poświęcony był wyłącznie instrumentom finansowym na rynku nieruchomości. Żywą dyskusję wzbudziło wystąpienie przedstawiciela Kancelarii Prezydenta RP, ministra Piotra Dziekońskiego, który podkreślił rolę samorządów i prywatnych inwestorów w budowie nowych mieszkań. W dalszej części dyskusja dotyczyła głównie dwóch zagadnień: kredytów walutowych po ostatnich decyzjach w sprawie usztywnienia kursów oraz emisji tzw. listów zastawnych i obligacji hipotecznych. Te znane w całej Europie instrumenty stanowić mogą istotny element finansowania rynku nieruchomości, i – jak wynika z wypowiedzi prelegentów – wcale nie muszą wpłynąć ujemnie na rynek kredytowy. Niestety, na polskim gruncie wciąż brakuje podstaw dla rozwoju alternatywnych źródeł finansowania.

O tym, że uzyskanie kredytu mieszkaniowego nie musi wiązać się z pielgrzymkami pomiędzy bankiem a biurem dewelopera, przekonywał z kolei przedstawiciel firmy INVIGO S.A. Jej produktem jest uniwersalny system pośrednictwa kredytowego, dzięki któremu zakup własnego M jest równie prosty jak nabycie pralki na raty. Sprawdzenie zdolności kredytowej, uzyskanie promesy i podpisanie wszystkich dokumentów odbywa się po prostu w biurze dewelopera lub nawet… przez internet. Co więcej, system przedstawia równocześnie kilkanaście ofert z różnych banków – dzięki czemu szansa na otrzymanie kredytu znacząco się zwiększa, a wybór najkorzystniejszej należy tylko do klienta.

Kongres zakończyły warsztaty pod hasłem „Finansowanie mieszkaniowych potrzeb ludności i projektów deweloperskich w świetle nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Warsztaty poprowadził doradca prezesa ZBP Bolesław Meluch, a zebrani goście z sektora deweloperskiego oraz finansowego rozstrzygali konkretne kwestie wynikające z zastosowania nowych przepisów w transakcjach obrotu nieruchomościami.

Czytaj więcej w styczniowym numerze Miesięcznika Finansowego BANK.